Eierseksjonsloven

§ 3 — Forbud mot å dele opp boliger uformelt

Du kan ikke kjøpe et hus sammen med noen og lage en privat avtale om at dere eier hver deres etasje for mer enn 10 år. Lær hvorfor loven krever formell seksjonering.

Kort svar

Loven forbyr deg å kjøpe en bygning sammen med andre og lage en privat, uformell avtale om at dere skal ha varig enerett til hver deres bolig i bygget. Hvis en slik avtale skal vare i mer enn 10 år, *må* bygget formelt seksjoneres gjennom kommunen. Du kan heller ikke ta opp lån med pant i bare "din" usanksjonerte del.

Paragraftekst

Det kan ikke uten seksjonering gyldig avtales at en sameier i bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen. Erverver brukeren en sameieandel i eiendommen ved avtale etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende for den resterende delen av tiårsperioden som følger av første punktum. Det kan ikke gyldig avtales panterett i en sameieandel i bebygd eiendom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i § 2 første eller annet ledd. Dette gjelder selv om bruksretten er stiftet for kortere tid enn ti år. Blir bruksrett som nevnt i annet ledd stiftet etter at sameieandelen er pantsatt, kan panthaveren kreve pantekravet innfridd. Panteretten bortfaller hvis panthaveren ikke innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med bruksretten, begjærer tvangsdekning, sender varsel om tvangsdekning eller tar rettslige skritt for å skaffe nødvendig tvangsgrunnlag og forfølger kravet om tvangsdekning uten unødig opphold. Panteretten faller likevel ikke bort hvis bruksretten avvikles eller eiendommen seksjoneres før tvangsdekningen er gjennomført. Er bygningen eid av et selskap som nevnt i selskapsloven § 1-1, skal deltaking i selskapet regnes likt med sameie etter bestemmelsene i paragrafen her. Bestemmelsene i første til fjerde ledd gjelder ikke for fritidsboliger og for eiendommer som nyttes eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, jf. jordlova. Bestemmelsene gjelder heller ikke for avtaler mellom flere eiere av en eierseksjon om enerett til bruk av bruksenheten eller deler av den, om den da ikke er en samleseksjon som nevnt i § 4 bokstav h. Eiendomsrett til bolig i bygning med flere bruksenheter kan bare stiftes, avhendes eller beheftes dersom den delen av grunnen som boligen er knyttet til, er fradelt eller bortfestet.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 3 er statens måte å tvinge folk til å gjøre ting skikkelig på. Kommunen vil ha kontroll på hvor mange boliger som finnes, og bankene vil ha ryddige panteforhold.

Tenk deg et stort hus med tre leiligheter. Du, broren din og søsteren din kjøper huset sammen ("vanlig sameie" hvor dere eier 33 % hver av alt). Dere lager en privat skriftlig avtale om at du eier første etasje, broren din eier andre, og søsteren din eier tredje. Slike uformelle, varige avtaler om enerett til bolig er forbudt etter denne loven.

Avtalen er bare gyldig hvis den har en kortere tidsfrist enn 10 år. Ønsker dere en varig og evigvarende rett til hver deres leilighet, må dere kontakte kommunen og formelt omgjøre (seksjonere) huset til tre juridisk adskilte eierseksjoner.

Loven strammer også til når det gjelder banklån. Hvis du kjøper huset usanksjonert sammen med søsknene dine, kan du ikke gå til banken og si: "Jeg vil pantsette bare min 33 % andel (og leiligheten i første etasje) for å få et boliglån". Tinglysingen vil nekte å registrere pantet ditt. Igjen — bankene trenger formelle seksjonsnummer for å gi pantesikkerhet i en bestemt leilighet.

Hvis noen likevel setter opp en slik ulovlig panteavtale, og boligen senere får en slik ulovlig bruksrett, har banken rett til å si opp hele lånet ditt og kreve pengene tilbakekalt med én gang (tvangsdekning).

Dette strenge forbudet gjelder bare vanlige helårsboliger. For hytter og fritidsboliger, eller for gårdsbruk med flere boliger, er reglene løsere. Der er det lov å inngå uformelle, langvarige avtaler.

Kan vi bare dele huset i to uten å seksjonere?

Ja, men da kan dere ikke ha en fast avtale som varer over 10 år. Dere eier da ideelle andeler av hele eiendommen sammen. Det betyr at dere eier en halvpart av hele tomten og huset hver. Dere kan avtale at "neste fem år bor jeg oppe og du nede", men dere kan ikke tinglyse avtalen som en evigvarende rett til en spesifikk etasje.

Vil dere at andelen deres skal kunne selges trygt på det åpne markedet senere, må dere seksjonere. En fremtidig kjøper vil kreve at de eier en spesifikk bolig med et seksjonsnummer, ikke bare en vag rettighet i en privat avtale som plutselig kan utløpe etter 10 år.

Hva skjer hvis du gjør feil?

Hvis du har inngått en avtale som varer lenger enn 10 år, mister avtalen sin rettskraft overfor tredjeparter. Enda verre er det hvis du prøver å pantsette en slik uformell oppdeling: Tinglysingen vil nekte å registrere pantet ditt (det blir avvist). Hvis banken din allerede har pant i en "ideell andel", og du etterpå inngår en ulovlig bruksrettsavtale, kan banken sende huset ditt på tvangssalg for å sikre pengene sine.

Eksempel

Eksempel · Ola og Lars

Ola og Lars er gode venner som kjøper en tomannsbolig sammen som et vanlig sameie. De skriver en kontrakt hvor Ola får første etasje, og Lars får andre etasje. De avtaler at dette skal gjelde for evig og alltid, uansett om en av dem selger videre. Fem år senere trenger Ola et lån for å pusse opp badet sitt, og prøver å pantsette sin etasje i banken. Banken gir avslag. De forklarer Ola at i henhold til eierseksjonsloven § 3 er avtalen deres ulovlig for bankformål, og pantet kan ikke tinglyses før de gjennomfører en formell seksjonering hos kommunen.

Vanlige feil

Å kjøpe en andel i et u-seksjonert hus, og tro du eier "halvparten som vender mot gata"
Å forsøke å ta opp boliglån med sikkerhet i en u-seksjonert bolig
Å tro at en skriftlig privat kontrakt erstatter kommunal godkjenning
Å ignorere at tidsbegrensningen på slike avtaler er absolutt 10 år

Hva bør du gjøre?

Hvis du skal kjøpe bolig i et hus med flere leiligheter, krev alltid å få se seksjonsnummeret. Det skal stå et "seksjonsnummer" i salgsoppgaven og i matrikkelen/grunnboken.

Har du allerede havnet i en situasjon hvor dere deler en bolig uformelt, bør dere starte en prosess med kommunen umiddelbart for å seksjonere boligen. Det koster et gebyr, og dere må fylle ut skjemaer, men det er den eneste måten dere lovlig og trygt kan eie hver deres bolig i samme bygning.

Dumme spørsmål

Gjelder dette også hvis jeg leier ut kjellerleiligheten min?

Nei. Å leie ut en kjellerleilighet faller inn under husleieloven. Du er fortsatt eneeier av hele huset, og du leier bare ut bruksretten. Paragraf 3 gjelder når to (eller flere) personer kjøper og *eier* huset sammen, og prøver å dele *eierskapet* per etasje.

Kan en gift datter bo i huset til foreldrene på en 20-års avtale?

Hvis foreldrene eier huset 100 % og lar datteren bo der, er det enten en leieavtale eller en bruksrettstiftelse, men det utløser ikke problemet her så lenge de ikke overfører en eierandel av eiendommen til henne med enerett. Problemet oppstår når hun trer inn som *sameier* (medeier i grunnboka) med en evig enerett til én bestemt del.

Hvor lang tid tar det å seksjonere et hus?

Etter loven har kommunen opptil 12 uker på seg til å behandle en komplett søknad om seksjonering. Men dere må forberede plantegninger, vedtekter og dokumentere at boenhetene er lovlig bygget først.