Kan næringsseksjonen i bygget gjøres om til leiligheter?

Hvorfor det trengs reseksjonering

Når en eiendom seksjoneres, fastsettes det om hver seksjon skal brukes til bolig eller næring. En næringsseksjon kan derfor ikke bare tas i bruk som leilighet. Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet som er fastsatt, og endring av formålet krever reseksjonering.

Dette står i eierseksjonsloven § 21 annet ledd: søknad om tillatelse til å endre bruksenhetens formål fra næring til bolig, eller omvendt, settes fram av seksjonens hjemmelshaver (eieren) med samtykke fra årsmøtet. Vilkårene i § 7 første ledd bokstav g gjelder tilsvarende.

Årsmøtets samtykke: to tredjedeler

Årsmøtet treffer vedtaket om at formålet for en bruksenhet endres fra bolig til annet formål eller omvendt, med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. eierseksjonsloven § 49. Hvordan stemmene regnes, avhenger av sameiet. I et sameie som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme. Ellers regnes flertallet etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet, jf. § 52.

Saken må være nevnt i innkallingen, og hovedinnholdet i forslaget må stå der, siden det kreves to tredjedels flertall. Blanke stemmer regnes ikke med.

Vil eieren i tillegg dele den store næringsseksjonen i flere leiligheter, gjelder § 20. Delingen skjer ved at kommunens vedtak tinglyses. Årsmøtet må samtykke dersom delingen fører til flere seksjoner som øker det samlede stemmetallet, og styret må samtykke hvis delingen skaper nye fellesarealer.

Hva kommunen vurderer

Kommunen avgjør søknaden om reseksjonering. Vilkårene i § 7 gjelder også da. For en boligseksjon betyr det blant annet at bruksformålet må være i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til. Er arealet regulert til næring i kommunens planer, er det ikke sikkert at bolig kan tillates.

For boligseksjoner kreves det i tillegg at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Det siste gjelder ikke for fritidsboliger og ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon.

Kommunen kan kreve gebyr for å behandle søknaden, men gebyret kan ikke være høyere enn kommunens nødvendige kostnader. Kommunen har også regler om bruksendring etter plan- og bygningsloven. Bruksendring fra næring til bolig krever vanligvis tillatelse etter plan- og bygningsloven i tillegg til reseksjoneringen, så de to sakene bør avklares samtidig.

Panthavernes samtykke

Reseksjonering etter § 21 kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i seksjonen det gjelder. Har banken pant i næringsseksjonen, må banken altså si ja. Har flere panthavere pant, må alle samtykke.

Hvis årsmøtet sier nei

Eieren kan ikke gjennomføre omgjøringen uten årsmøtets samtykke, siden loven krever det. Får forslaget ikke to tredjedeler, er det ikke vedtatt. Samtidig kan ikke et flertall ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. § 40. Det setter en yttergrense også for hvordan et avslag begrunnes.

Kommunen kan på sin side pålegge seksjonseierne å reseksjonere når et vedtak om bruksendring etter plan- og bygningsloven endrer formålet fra næring til bolig eller omvendt, jf. § 22. Da er det kommunen som tar initiativet.

Hva som skjer med stemmene og felleskostnadene etter omgjøringen

Når seksjonen blir en boligseksjon, endrer sameiet karakter litt. Et sameie som tidligere har vært kombinert, kan bli et rent boligsameie. Da har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer, ikke etter brøk. Det kan påvirke hvem som har makt på årsmøtet.

Sameiebrøken for seksjonene som ikke omfattes av reseksjoneringen, endres ikke ved deling eller sammenslåing etter § 20. Felleskostnadene fordeles fortsatt etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet, jf. § 29.

Kort oppsummert

• En næringsseksjon kan ikke tas i bruk som bolig uten reseksjonering.
• Eieren søker, med samtykke fra årsmøtet, som treffer vedtaket med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Kommunen vurderer vilkårene i § 7, blant annet arealplanformål og at hver boligseksjon er en lovlig boenhet med kjøkken, bad og wc.
• Alle som har tinglyst pant i seksjonen, må samtykke.
• Er næringsseksjonen den eneste i sameiet, blir sameiet et rent boligsameie etter omgjøringen.