Kommunens rolle ved seksjonering: hva de sjekker og ikke sjekker

Kommunen prøver vilkårene i loven

Kommunen er den som vedtar seksjonering og reseksjonering. Den har ikke fritt skjønn. Loven sier at en søker har krav på tillatelse dersom vilkårene i eierseksjonsloven § 7 er oppfylt. Kommunens kontroll er dermed en kontroll mot en fast liste. Søkeren kan ikke få avslag fordi kommunen mener seksjoneringen er uheldig, og kommunen skal avslå når et vilkår ikke er oppfylt.

Kommunen ser etter at:

• hver seksjon har enerett til en bruksenhet og en fast sameiebrøk
• hoveddelen er en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen med egen inngang
• det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre antallet plasser byggetillatelsen krever
• alle bruksenhetene er med i seksjoneringen, og at den bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom
• det er fastsatt om hver seksjon er bolig eller næring, og at formålet stemmer med arealplanen eller en annen tillatelse
• arealer som andre trenger tilgang til, og felles uteoppholdsareal, er fellesareal

For boligseksjoner kommer et eget krav. Hver seksjon må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, med kjøkken, bad og wc i hoveddelen. Det gjelder ikke for boligseksjoner i en samleseksjon eller for fritidsbolig.

Hva kommunen gjør med søknaden

Når søknaden kommer, sjekker kommunen først om den er fullstendig. Mangler innhold eller vedlegg, eller er gebyret ikke betalt innen fristen, skal søknaden avvises. Kan seksjoneringen gjennomføres etter retting, skal kommunen sette en frist (§ 12). Er søknaden i orden, vurderer den vilkårene. Er de ikke oppfylt, skal kommunen avslå.

Et positivt vedtak skal angi grensene for hver bruksenhet, formålet, seksjonsnummer og sameiebrøk. Kommunen lager endelige tegninger som følger vedtaket, og sender saken til tinglysing når eventuelle klager er avgjort. Etter tinglysingen fullfører den matrikkelføringen og utsteder matrikkelbrev.

Søkeren betaler et gebyr som ikke kan være høyere enn kommunens nødvendige kostnader. Kommunen skal være ferdig innen 12 uker. Overskrides fristen, reduseres gebyret med 25 prosent av totalgebyret for hver påbegynte uke (§ 14).

Hva kommunen ikke avgjør

Vilkårene i § 7 handler om bygget, arealene og formålet. De handler ikke om hvordan seksjonseierne har det med hverandre. Det betyr at kommunens vedtak ikke avgjør for eksempel hvem som skal betale for vedlikehold av fellesarealene, hvordan en parkeringsplass skal fordeles i hverdagen, hvem som har rett til å bruke en bestemt bod eller om en nabo har brutt husordensreglene. Slike spørsmål følger av vedtektene, lovens regler om sameiet og avtaler mellom eierne.

Søknaden bygger dessuten på søkerens egenerklæring om at vilkårene er oppfylt. Vedtaket gjelder avgrensning, formål, nummer og sameiebrøk (§ 13). Det er ikke en godkjenning av hvordan rommene brukes. Brukes en bod som soverom uten tillatelse, er det et spørsmål etter plan- og bygningsloven.

Pålegg senere, og klage på vedtaket

Kommunen kan komme tilbake i saken. Ble eiendommen seksjonert før den var ferdig utbygd, og det viser seg avvik av betydning mellom det seksjonerte og det ferdige, kan kommunen pålegge de berørte å reseksjonere. Det gjelder når ferdigattesten er utstedt, eller etter fem år fra tinglysingen (§ 22). Kommunen må sette en frist på minst 30 dager og kan ilegge tvangsmulkt hvis pålegget ikke følges. Har bruksendring etter plan- og bygningsloven endret en enhet mellom bolig og næring, kan kommunen også pålegge reseksjonering.

Seksjoneringsvedtaket kan påklages til departementet (§ 16). Klagefristen er tre uker fra underretningen om vedtaket kom fram til deg. Kommunens pålegg om reseksjonering etter § 22 kan også påklages, mens en beslutning om ikke å gi et slikt pålegg ikke kan påklages. Kommunen sender saken til tinglysing først når klagene er avgjort.

Kort oppsummert

• Kommunen kontrollerer vilkårene i § 7, og er de oppfylt, har søkeren krav på tillatelse.
• Kommunen avviser mangelfulle søknader og avslår søknader som ikke oppfyller vilkårene.
• Uenighet mellom seksjonseierne er ikke et vilkår og avgjøres ikke i seksjoneringsvedtaket.
• Kommunens seksjonering kan senere føre til pålegg om reseksjonering ved avvik eller bruksendring.
• Vedtaket kan påklages til departementet innen tre uker.