Eierseksjonsloven

§ 11 — Dette må du ha med i søknaden om seksjonering

Skal du dele opp eiendommen? Her er sjekklisten over alt kommunen krever at du legger ved søknaden for at den skal bli godkjent.

Kort svar

For å seksjonere må du fylle ut kommunens skjema med informasjon om eiendommen, en eierbrøk og om seksjonene er til bolig eller næring. Du må legge ved vedtekter, plantegninger, et kart over tomten (situasjonsplan) og en egenerklæring på at kravene til boligene er oppfylt.

Paragraftekst

Hjemmelshaver til eiendommen kan søke om seksjonering. Søknaden skal inneholde: a. opplysninger om betegnelsen på eiendommen b. opplysninger om formålet med de enkelte seksjonene (bolig eller næring) c. opplysninger om sameiebrøken for de enkelte seksjonene. Søknaden om seksjonering skal minst ha følgende vedlegg: a. vedtekter for sameiet b. situasjonsplan over eiendommen som tydelig angir eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdeler som skal inngå i bruksenhetene c. plantegninger over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft, som tydelig angir grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumrene og bruken av de enkelte rommene d. rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom bruksenheten har utendørs tilleggsdeler. Søknaden skal inneholde en egenerklæring om at vilkårene for seksjonering i § 7 er oppfylt. Departementet kan fastsette i forskrift at søknaden om seksjonering og vedleggene til denne skal fremsettes på fastsatte blanketter.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Dette er lovens pakkeliste. Hvis du sender inn en søknad uten disse tingene, vil kommunen bare avvise den.

Først og fremst: Bare "hjemmelshaver" kan søke. Det betyr den personen som står registrert som eier i grunnboken. Eier du og kona huset sammen (50/50), må begge signere.

Selve skjemaet må fortelle kommunen hvilken tomt det gjelder (gårds- og bruksnummer), hvor stor andel hver eier (sameiebrøk, for eksempel 1/2 på hver, eller en fordeling etter kvadratmeter), og hva leilighetene skal brukes til (bolig eller næring/kontor).

Så kommer det viktigste — vedleggene: 1. Vedtekter: Dere må lage et sett med grunnregler for det nye sameiet. 2. Situasjonsplan (kart): Et utendørskart. Her må du tegne inn hvor bygget står på tomten. Hvis en av leilighetene skal ha eksklusiv rett til en bestemt hageflekk, må dette tegnes tydelig inn på kartet her. 3. Plantegninger: Du må levere tegninger av hver eneste etasje, inkludert kjeller og loft. På disse tegningene skal du bruke tykke streker for å vise nøyaktig hvor grensen går mellom leilighet 1, leilighet 2 og felles trappeoppgang. Du må også skrive hva rommene brukes til (soverom, bad, stue). 4. Oppmålingsforretning: Hvis du har tegnet inn at leilighet 1 skal ha en egen, eksklusiv del av hagen (en utendørs tilleggsdel), må du be kommunen komme ut og måle opp denne hageflekken med GPS. Dette krever et eget skjema ("rekvisisjon av oppmålingsforretning"). 5. Egenerklæring: Du må krysse av på at du lover at boligene oppfyller lovens krav (som at de har bad, kjøkken og egen inngang).

Eksempel

Eksempel · Lars og feil tegning

Lars eier et hus og vil dele det i to seksjoner. Han tegner opp et raskt skisse over etasjene på et ruteark med blyant, skriver en mail til kommunen og ber om å bli seksjonert. Kommunen avviser søknaden umiddelbart. Lars har ikke brukt kommunens fastsatte skjema, han mangler forslag til vedtekter for sameiet, og blyantskissen hans er ikke en formell plantegning som tydelig angir bruken av hvert rom. Lars må få hjelp av en arkitekt til å lage ordentlige plantegninger, og fylle ut riktig blankett.

Vanlige feil

Å sende inn søknaden før du står som formell eier i grunnboken (kanskje du nettopp har kjøpt det, men skjøtet er ikke tinglyst ennå)
Å glemme å skrive på tegningen hva rommene brukes til
Å foreslå at leilighet 1 eier "60 %" og leilighet 2 eier "40 %", i stedet for å bruke en brøk (for eksempel 60/100 og 40/100)
Å tegne inn private hageflekker uten å legge ved skjemaet for oppmålingsforretning

Hva bør du gjøre?

Bruk det standardiserte søknadsskjemaet for seksjonering. Dette finnes på regjeringen.no eller på kommunens nettsider. Det guider deg gjennom alle kravene.

Bruk ordentlige plantegninger (helst i målestokk 1:100). Bruk gjerne en rød tusj for å markere grensene til Seksjon 1, og en blå tusj for Seksjon 2. Husk at fellesareal (som gang og trapp) ikke skal ha farge. Loven krever at grensene er "tydelig angitt".

Dumme spørsmål

Må jeg ha hjelp fra advokat til å skrive vedtektene?

Nei. Du kan bruke standardvedtekter som finnes på nettet. Lovens krav til "opprinnelige vedtekter" er faktisk veldig lavt — de trenger egentlig bare angi eiendommens gårds- og bruksnummer, og hvor mange styremedlemmer sameiet skal ha. Resten reguleres automatisk av eierseksjonsloven frem til dere eventuelt vedtar egne regler på et årsmøte senere.

Kan jeg tegne plantegningene selv?

Ja, det er ikke et lovkrav om at en arkitekt må gjøre det, men tegningene *må* være tydelige, lesbare og profesjonelle nok til at kommunen kan forstå nøyaktig hvor veggene og grensene går. Svake blyantstreker eller feil proporsjoner blir avvist.

Hvorfor må jeg signere en egenerklæring?

Kommunen kommer ikke alltid på befaring for å sjekke om du faktisk har bygget det kjøkkenet du sier du har bygget. Ved å signere egenerklæringen, tar du det juridiske ansvaret for at vilkårene i lovens § 7 er fulgt. Lyver du her, er det dokumentfalsk.