Hvem eier tomta rundt rekkehuset vårt i sameiet?
Tomta rundt rekkehuset eies av alle seksjonseierne i fellesskap, i forhold til sameiebrøken. I et eierseksjonssameie er tomta fellesareal, med mindre en del av den er seksjonert som utvendig areal til en bestemt bruksenhet, for eksempel en terrasse eller en hage. Du eier da ikke en bestemt flekk alene, men en andel i hele eiendommen med enerett til din bruksenhet. Hvilke deler som hører til seksjonen din, ser du i seksjoneringsgrunnlaget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en eierseksjon er i juridisk forstand
Eierseksjonsloven definerer en eierseksjon som en eierandel i en seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet (eierseksjonsloven § 4). Eiendommen er den ene tomta med alle byggene. Sameiebrøken er din forholdsmessige eierandel i hele sameiet.
Det du altså eier, er verken «huset ditt» alene eller «tomta ved siden av». Du eier en andel i alt, og loven gir deg enerett til å bruke din bruksenhet. Resten er fellesareal, definert som de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene.
Når deler av tomta hører til seksjonen din
En bruksenhet består av en hoveddel og kan ha tilleggsdeler. Den må ha innvendige arealer, men kan også ha utvendige arealer. Det betyr at en terrasse, en privat hagebit eller en inngjerdet uteplass kan være seksjonert som del av din bruksenhet. Er det gjort, er det ikke fellesareal, og du har enerett til å bruke det og plikt til å vedlikeholde det (eierseksjonsloven § 32: vedlikeholdsplikten omfatter også tilleggsdeler).
Loven stiller samtidig krav til hva som kan seksjoneres bort fra fellesarealet. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som er avsatt til felles uteoppholdsareal etter plan- og bygningsloven, skal seksjoneres som fellesareal (§ 7). Gangveier mellom husene, parkeringsplasser og lekeplass er typiske eksempler.
Eneretten som ikke er eierskap
Mange rekkehus har en ordning der naboene har brukt hver sin del av hagen eller parkeringen i årevis. Er arealet fellesareal, er det ikke sitt eget bare fordi det har vært brukt slik. Skal en seksjonseier ha enerett til en bestemt del av fellesarealet, må det stå i vedtektene. I boligsameier kan vedtektene gi enerett i inntil tretti år, og etableringen krever samtykke fra den som får eneretten (eierseksjonsloven § 25 femte ledd).
En enerett gir deg bruksrett, ikke eiendomsrett. Er det sagt at du skal vedlikeholde arealet, må det også fremgå av vedtektene, og en slik bestemmelse krever samtykke fra den det gjelder. Du kan lese mer om dette i eksklusiv bruksrett til fellesareal.
Hva dette betyr for vedlikehold og kostnader
Eier du arealet som del av bruksenheten, vedlikeholder du det selv. Er arealet fellesareal, er det sameiet som skal holde det forsvarlig ved like (§ 33). Kostnadene til fellesarealet er felleskostnader og fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken (§ 29).
Det betyr også at du som seksjonseier har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, så lenge du ikke påfører andre skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Er du usikker på hva som er fellesareal, kan du lese hva er fellesareal i sameie.
Hvor du finner svaret for din eiendom
Seksjoneringen er beskrevet i flere dokumenter. Seksjoneringssøknaden hadde vedlegg som vedtekter, situasjonsplan og plantegninger, og kommunens vedtak om seksjonering bygger på dem. Situasjonsplanen viser hvilke utearealer som er avgrenset til hver bruksenhet. Vedtektene kan gi regler om enerett og vedlikehold. Du kan be styret eller forretningsføreren om dokumentene, og hos kommunen eller i matrikkelen kan du se seksjonene.
Står det ingenting om en bestemt del av tomta, er utgangspunktet at den er fellesareal. Ved tvil om grensen mellom din bruksenhet og fellesarealet, er situasjonsplanen og plantegningene det første å se på.
Og hvis rekkehusene ikke er seksjonert?
Alt over gjelder bare hvis eiendommen er seksjonert. Er hvert rekkehus en egen eiendom med egen tomt, eier du tomta alene. Er rekkehusene organisert som borettslag, eier du en andel i laget, ikke tomta. Bor du i et sameie uten seksjonering, gjelder sameielovens regler eller det dere har avtalt. Det er altså grunnboken som avgjør hvem som eier tomta.
Tuva og baksiden av rekken
Tuva Solberg kjøper en rekkehusseksjon i et sameie med seks seksjoner. Bak huset er det en gressplen på cirka 80 kvadratmeter som hun regner som sin egen hage, med gjerde og terrasse. Hun vil sette opp en bod.
Hun spør styret om situasjonsplanen. Planen viser at terrassen og et areal på 20 kvadratmeter nærmest huset er seksjonert som del av hennes bruksenhet, mens resten av plenen er fellesareal. Vedtektene gir ingen enerett til noen. Det som hører til hennes bruksenhet, disponerer hun selv, så lenge hun ikke påfører naboene urimelig ulempe, og kommunen kan kreve tillatelse til selve boden. På resten av plenen har hun bare den bruksretten alle seksjonseierne har. Skal det bygges noe der, må sameiet beslutte det.
Kort oppsummert
- Tomta rundt rekkehuset eies av seksjonseierne i fellesskap, i forhold til sameiebrøken.
- Fellesareal er alt som ikke inngår i bruksenhetene, og utgangspunktet er at tomta er fellesareal.
- En bruksenhet kan ha utvendige arealer som terrasse eller hage, og de er da din å bruke og vedlikeholde.
- Enerett til fellesareal krever vedtekter og samtykke, og gir bruksrett i inntil tretti år, ikke eiendomsrett.
- Seksjoneringsgrunnlaget og vedtektene viser hvem som eier og bruker hvilke deler av tomta.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.