Eierskifte i sameie: dette skal styret og forretningsføreren ha
Ved eierskifte i sameie bør styret og forretningsføreren få melding om ny eier, overtakelsesdato og kontaktopplysninger. Eierseksjonsloven har ingen egen regel om hvordan meldingen skal se ut, så rutinen må sameiet sette opp selv. Sameiet kan kreve eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret, og bare av selgeren. Det kan ikke avtales at kjøperen betaler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva meldingen om eierskifte i sameiet bør inneholde
Sameiet trenger noen få opplysninger for å kunne sende regninger og innkallinger til riktig person. Det er naturlig å be om navn og fødselsdato på den nye eieren, e-postadresse og telefonnummer, hvilken seksjon det gjelder og dato for overtakelsen. Er kjøperen to personer, bør begge stå med navn. Skal seksjonen leies ut av den nye eieren, bør sameiet også få kontaktopplysninger til eieren, ikke bare til leieren.
Forretningsføreren har som regel eierlisten og fakturaregisteret. Styret bør derfor sørge for at meldingen kommer til ett sted, og at den som fører eierlisten får den samme dagen. Ellers kan felleskostnadene bli sendt til selgeren i flere måneder etter salget.
Hva loven sier om meldingen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEierseksjonsloven har ingen egen regel om at selgeren må sende en bestemt melding, og heller ingen frist for den. Meldingen er altså en praktisk rutine som sameiet selv må sette opp, for eksempel i vedtektene eller i en enkel mal som megleren får tilsendt.
Loven sier derimot noe om hvordan meldinger går mellom styret og seksjonseierne. Styret bestemmer hvordan meldinger gis til eierne, og eierne kan sende meldinger til sameiet elektronisk til den e-postadressen sameiet har oppgitt (§ 6 a). Kravet om skriftlighet er ikke til hinder for e-post. En ny eier kan altså melde seg på e-post, hvis sameiet har en adresse for det.
Hvorfor kontaktopplysningene har betydning
Alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale- og stemmerett (§ 46). I sameier som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme (§ 52). Står selgeren fortsatt i eierlisten når innkallingen sendes, kan den nye eieren miste varselet om et møte hun har rett til å delta på.
Felleskostnadene følger også seksjonen. De skal fordeles etter sameiebrøken, og eieren betaler et akontobeløp som årsmøtet eller styret har fastsatt (§ 29). Hvordan kostnadene deles mellom selger og kjøper for månedene rundt overtakelsen, avtaler partene i kjøpekontrakten. Sameiet bør likevel få vite overtakelsesdatoen, slik at regnestykket kan gjøres riktig.
Eierskiftegebyret: hvem betaler og hvor mye
Sameiet kan kreve et gebyr for arbeidet som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av erververen. Gebyret kan være opptil fire ganger rettsgebyret, og det er den som avhender seksjonen som skal betale det (§ 63 a). Loven sier uttrykkelig at det ikke kan avtales at andre enn selgeren skal betale. En bestemmelse i vedtektene om at kjøperen betaler, har dermed ingen virkning.
Gebyret skal dekke arbeid sameiet faktisk har med eierskiftet. Departementet har uttalt at merverdiavgift kan komme i tillegg til gebyret. Sameier som ikke har noe regelmessig arbeid med eierskifter, bør tenke på om et høyt gebyr står i forhold til jobben som gjøres.
Hva forretningsføreren må passe på
Forretningsføreren fører ofte regnskapet og eierlisten for flere sameier samtidig. Har forretningsføreren ikke fått melding, vil fakturaene fortsette å gå til den gamle eieren. Betaler selgeren ikke videre, kan det se ut som om seksjonen har en restanse, og purringer går til feil person.
Skal forretningsføreren sende purring eller kreve gebyr, bør den først kontrollere at eierskiftet er registrert. En enkel sjekk mot kjøpekontrakten eller meldingen fra megleren er nok. Gebyret kan ikke sendes til kjøperen, selv om det er kjøperen som i praksis møter opp på kontoret for å hente nøkler.
salget av seksjon 14
Mehmet selger seksjon 14 i et boligsameie med 22 seksjoner. Overtakelsen er satt til 1. juni, og kjøperen heter Ingvild. Megleren sender melding til forretningsføreren 20. mai med Ingvilds navn, e-postadresse, telefonnummer og overtakelsesdato.
Forretningsføreren oppdaterer eierlisten og setter Ingvild opp som mottaker av innkallinger fra 1. juni. Fakturaen på eierskiftegebyret, tilsvarende to ganger rettsgebyret, går til Mehmet, siden han er den som avhender. Ingvild får en kort velkomstmelding med vedtektene, siste årsregnskap og informasjon om hvor hun betaler felleskostnadene.
Hadde megleren glemt å sende meldingen, kunne innkallingen til årsmøtet 15. juni gått til Mehmets gamle e-postadresse. Ingvild hadde da mistet både varselet og muligheten til å fremme forslag til møtet.
Slik kan styret og forretningsføreren sette opp rutinen
En fast rutine er enklere enn å rydde opp i ettertid. Mange sameier lager en enkel eierskifteblankett som megleren fyller ut. Skjemaet kan samle opplysningene nevnt over, og det kan vise hva gebyret er og hvem som skal få fakturaen.
Rutinen kan ellers inneholde en egen e-postadresse for eierskifter, slik at meldingen ikke havner hos et styremedlem som er på ferie. Forretningsføreren kan bekrefte mottaket skriftlig til megleren. Når eierlisten er oppdatert, bør styret få beskjed, slik at stemmelister og fullmakter til neste årsmøte blir riktige.
Er kjøperen en juridisk person, for eksempel et selskap, bør meldingen også si hvem som møter på selskapets vegne og hvem som skal ha fakturaene. Det gjør det enklere å sende innkallinger og fullmaktsskjema til riktig sted.
Kort oppsummert
- Loven krever ingen bestemt melding om eierskifte i sameiet. Rutinen bygger sameiet selv.
- Meldingen bør gi navn, kontaktopplysninger, seksjon og overtakelsesdato, og den bør gå til forretningsføreren samme dag.
- Eiere kan melde fra elektronisk til den e-postadressen sameiet har fastsatt.
- Eierskiftegebyret er opptil fire ganger rettsgebyret og kan bare kreves av selgeren.
- Kjøper og selger avtaler selv hvordan felleskostnadene deles for tiden rundt overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.