Eierseksjonsloven

§ 63 — Når forretningsføreren må forlate rommet (Inhabilitet)

Hva om forretningsføreren har en skjult agenda eller tilbyr jobben til brorens snekkerfirma? Slik sikrer loven at byrået dere leier er nøytralt og fritt for inhabilitet.

Kort svar

Forretningsføreren din kan aldri delta i å behandle eller avgjøre en sak hvis de (eller familien/selskapet deres) har en personlig eller stor økonomisk interesse i resultatet. Dette gjelder de samme reglene som hindrer korrupsjon og inhabilitet internt i styret.

Paragraftekst

Forretningsføreren kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som forretningsføreren selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Gjennom loven har vi sett at verken en beboer på årsmøtet (§ 48) eller et styremedlem på styremøtet (§ 59) får lov til å stemme i saker hvor de sitter på to stoler samtidig.

Paragraf 63 lukker den tredje og siste døren. Ofte er forretningsføreren en autoritet i bygget, og de sitter ofte i rommet på årsmøtene og styremøtene for å "veilede" beboerne. Hvis sameiet skal hyre inn en dyr advokat, eller velge et nytt vaktmesterfirma, kan det fort skje at forretningsføreren anbefaler et selskap.

Loven sier at forretningsføreren (enten det er regnskapsbyrået, eller personen som driver det) ikke får delta verken i debatten ("behandlingen") eller i eventuelle "avgjørelser" dersom de har en nær knytning ("nærstående") eller en egen "økonomisk særinteresse" i det firmaet sameiet velger. Nærstående er typisk familiemedlemmer eller selskaper som eies av forretningsføreren i samme konsern.

Eksempel

Eksempel · Den dyre Vaktmesteren AS

USBL Regnskap AS leverer forvaltningen til et stort sameie. Nå skal sameiet tegne kontrakt på 100 000 kr for vaktmestertjenester. På styremøtet sitter rådgiveren fra USBL Regnskap AS og anbefaler "Super Vaktmester AS" sterkt. Det rådgiveren ikke sier, er at USBL Regnskap AS faktisk eier 80 % av Super Vaktmester AS (en nærstående part, og dermed en tung, økonomisk særinteresse). Ifølge § 63 har forretningsføreren ikke engang lov til å sitte i rommet ("delta i behandlingen") og fremme dette forslaget, langt mindre avgjøre det (hvis det lå i forretningsførerens budsjett-delegasjon), fordi de er inhabile.

Vanlige feil

Forretningsførerfirmaer som inngår "tilknyttede tjenester" (forsikring/vedlikehold) med sine egne døtre- eller søsterselskaper uten å opplyse styret om bindingene, og dermed opptrer inhabilt.
Et sameie ansetter en beboers onkel som forretningsfører, og lar ham sitte og styre saksgangen i en konflikt der onkelens bror er innblandet.

Hva bør du gjøre?

Styrer bør alltid be om "uavhengige anbud" hvis forretningsføreren (den kommersielle forvalteren) er tungt inne i driften. Får dere et tilbud på balkonger fra forretningsføreren deres sin avdeling for "Teknisk bistand", har dere all rett til å spørre om de har en eierinteresse i prosjektet. Vær oppmerksom på lojaliteten — forretningsføreren er ansatt av sameiet, og skal alltid sette sameiets økonomiske interesser foran sine egne selskapsbindinger.

Dumme spørsmål

Får forretningsføreren stemme på årsmøtet?

Nei, forretningsføreren har aldri stemmerett på et årsmøte med mindre vedkommende også *eier en fysisk leilighet i bygget*. Forretningsføreren har bare rett til å delta (sitte og se på) og rett til å snakke (ytre seg), som forklart i § 46, men altså ikke snakke i saker der de selv er inhabile, som forklart i paragrafen du leser nå.