Felleskostnader i sameie: hvem bestemmer beløpet og fordelingen?

Fordeling av felleskostnader i sameie: hva som regnes med og hovedregelen

Etter eierseksjonsloven § 29 er felleskostnader kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Typiske poster er forsikring av bygningen, vedlikehold av fasade og tak, snøbrøyting, renhold av fellesarealer, fellesstrøm og honorar til forretningsfører. Hva som dekkes i praksis, kan du lese mer om i hva dekker felleskostnadene.

Kostnader som bare gjelder én bruksenhet, er ikke felleskostnader. Det kan være din egen strømregning, vedlikehold inne i seksjonen din eller en tjeneste som bare du bruker. De betaler du direkte og de fordeles ikke på de andre.

Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Sameiebrøken er seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet (§ 4). Den fastsettes i kommunens seksjoneringsvedtak sammen med seksjonens nummer, avgrensning og formål. Du finner brøken i seksjoneringsvedtaket og i grunnboken, og den står ofte i salgsoppgaven.

Brøken kan være lik for alle seksjoner, eller den kan variere. Er brøkene ulike, betaler eieren av en seksjon med brøk 0,15 halvannen gang så mye som eieren av en seksjon med brøk 0,10. Mer om brøken står i hva er en sameiebrøk.

Når nytte, forbruk eller vedtektene gir en annen fordeling

Nytte eller forbruk

Loven gir en åpning. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Det er et unntak, og kravet er særlige grunner. Det er ikke nok at noen mener det er rimelig.

Et forbruk som kan måles per seksjon, for eksempel vann eller varme, kan være slike kostnader. Er det måleutstyr i hver seksjon, kan det gi et grunnlag for å fordele etter det faktiske forbruket i stedet for brøken. Loven sier ikke noe mer om hva som er særlige grunner, så vurderingen kommer an på forholdene i det enkelte sameiet.

Vedtektene

Vedtektene kan fastsette en annen fordeling enn den loven gir, men bare hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige (§ 29 andre ledd). Det gjelder også inntekter fra eiendommen som ikke knytter seg til én seksjon, for eksempel leie fra en felles parkeringsplass.

Et vedtak i årsmøtet med flertall er ikke nok her. De som får økt sin andel av kostnadene, må selv ha sagt ja. En seksjonseier kan derfor ikke tvinges til å betale mer enn brøken tilsier uten å ha gått med på det. Gjelder det en ny nøkkel for alle, må alle som får det dyrere, være enige.

Hvem bestemmer beløpet du betaler hver måned

Fordelingen avgjør hvor stor andel du skal ha. Hvor mye sameiet trenger i alt, kommer av budsjettet.

Den enkelte seksjonseier skal betale et akontobeløp som fastsettes av årsmøtet eller av styret (§ 29 tredje ledd). Akontobeløpet er et forskudd på din andel av felleskostnadene. Det kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, men bare hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

Har du betalt mer enn du skulle, har du krav på å få det tilbake (fjerde ledd).

Øker sameiets utgifter, for eksempel til strøm, forsikring eller vedlikehold, må akontobeløpet normalt settes opp for at regnskapet skal gå i balanse. Det er en beslutning som kan tas av styret eller årsmøtet. Det loven setter som vilkår, er at avsetning til framtidig vedlikehold må være vedtatt av årsmøtet. Et styre som ønsker å bygge opp en vedlikeholdsfond i akontobeløpet, trenger altså årsmøtets vedtak om det, og seksjonseierne kan se hva beløpet består av i budsjettet.

Styret har en generell myndighet. Det skal ta alle beslutninger som ikke loven eller vedtektene legger til andre organer, og det kan også ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke noe annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning (§ 58). Styret kan ikke gjøre noe som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning.

Når noe koster mer enn vanlig drift

Større tiltak er ikke bare styrets sak. Etter eierseksjonsloven §§ 49 og 50 kreves det kvalifisert flertall for mange av dem. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, vedtas med vanlig flertall hvis de koster fellesskapet mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Koster de mer enn fem prosent, kreves det minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Endringer av bygget eller tomten utover vanlig forvaltning og vedlikehold krever også to tredjedeler.

Får et tiltak økonomiske følger for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan det etter § 50 bare gjennomføres hvis de uttrykkelig sier seg enige. Vanlig vedlikehold og drift kan styret derimot vedta uten kvalifisert flertall.

Slik går du frem hvis du mener fordelingen er feil

Start med sameiebrøken din. Den står i seksjoneringsvedtaket og i grunnboken. Sjekk så vedtektene, for de kan ha en egen fordeling for bestemte kostnader. Be styret om regnestykket for akontobeløpet ditt og sammenlign med budsjettet. Hvis du har betalt mer enn det du skulle, har du krav på å få det tilbake (§ 29 fjerde ledd).

Får du ikke svar, kan du ta saken opp på årsmøtet. Saker som skal behandles der, må stå i innkallingen, bortsett fra de faste sakene på det ordinære årsmøtet (§ 45). Sørg derfor for å sende inn forslaget i god tid før møtet.

Hvem hefter for hva

Den enkelte seksjonseier hefter utad for sameiets felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk (§ 30). Det er en forskjell fra borettslag, hvor andelseierne ikke hefter for lagets gjeld.

De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen din for krav som følger av sameieforholdet (§ 31). Kravet kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet. Panteretten kan gjøres gjeldende av styret og av seksjonseiere som har dekket mer enn sin del. Betaler du ikke, kan det ende med tvangssalg. Det står mer i tvangssalg for ubetalte felleskostnader i sameiet.

Kort oppsummert

• Felleskostnader i sameie fordeles etter sameiebrøken (§ 29). Særlige grunner kan gi fordeling etter nytte eller forbruk.
• Vedtektene kan gi en annen fordeling hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
• Akontobeløpet fastsettes av årsmøtet eller styret, og avsetning til framtidig vedlikehold krever årsmøtets vedtak.
• Tiltak utover vanlig forvaltning krever kvalifisert flertall (§§ 49 og 50), og enkelte seksjonseiere kan ikke pålegges store utgifter uten å ha samtykket.
• Du hefter etter din sameiebrøk (§ 30), og de andre har panterett i seksjonen din (§ 31).