Hvor mye av gjelden dekker legalpantet til sameiet?

Beløpsgrensen i loven

Sameiets legalpant (panterett som følger direkte av loven) står i eierseksjonsloven § 31. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Grunnbeløpet endres hver 1. mai. Fra 1. mai 2026 er det 136 549 kroner, så to ganger grunnbeløpet blir 273 098 kroner. Det er det beløpet som gjelder hvis tvangsdekning besluttes gjennomført nå. Besluttes den etter neste regulering, gjelder det nye grunnbeløpet. Det er altså ikke grunnbeløpet på det tidspunktet gjelden oppstod som teller.

Hvilke krav pantet dekker

Panteretten gjelder krav som følger av sameieforholdet. Det er først og fremst felleskostnader, men også andre krav sameiet har mot seksjonseieren på grunn av forholdet mellom eierne. Panteretten omfatter dessuten krav som skulle vært betalt etter at begjæringen om tvangsdekning kom inn til namsmyndighetene. Det betyr at nye forfalte måneder kan tas med i saken uten at begjæringen må sendes på nytt.

Panteretten kan gjøres gjeldende av styret og av seksjonseiere som har dekket mer enn sin del, jf. § 29 fjerde ledd. Henvisningen til § 29 fjerde ledd betyr at også seksjonseiere som har dekket mer enn sin del, kan gjøre panteretten gjeldende.

Hva som ikke er dekket av pantet

Er gjelden større enn beløpsgrensen, dekker legalpanten bare opp til grensen. Resten er en vanlig fordring som sameiet må kreve inn på andre måter. Det betyr utlegg og andre tvangsmidler, men da uten den sikkerheten i seksjonen som pantet gir. Sameiet kan ikke få mer enn grensen dekket av salgssummen etter legalpantet alene.

Vedtektene kan i tillegg fastsette en mer omfattende panterett enn legalpanten etter første ledd. Det forutsetter at de seksjonseierne det gjelder, har sluttet seg til. Er dere i tvil om vedtektene har en slik bestemmelse, sjekk vedtektene og se hvem som har sluttet seg til dem.

Borettslagsloven har en tilsvarende grense i § 5-20, men der sies det uttrykkelig at laget har panterett fremfor alle andre hefter. Eierseksjonsloven § 31 har ikke samme formulering, så forholdet til andre pant, for eksempel bankens, må avgjøres etter vanlige regler.

Slik regner du ut hva pantet dekker

Start med å finne grunnbeløpet som gjelder når tvangsdekning besluttes, og gang det med to. Grensen gjelder for hver bruksenhet, ikke for hele sameiet samlet. Legg så sammen de kravene fra sameieforholdet som ikke er falt bort etter toårsfristen. Pantet dekker det laveste av disse to tallene. Det som kommer over grensen, er en fordring uten legalpant.

For sameiet betyr det at det lønner seg å følge opp tidlig. Er gjelden fortsatt langt under grensen, er hele beløpet sikret. Stiger den over grensen, øker risikoen for at en del av kravet må kreves inn uten sikkerhet i seksjonen. Se også pålegg om salg av seksjonen om hva styret kan gjøre ved vesentlig mislighold.

Fristen på to år

Panteretten faller bort hvis det ikke senest to år etter at pantekravet skulle vært betalt kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning. Den faller også bort hvis dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Fristen løper fra forfall for hver enkelt faktura. De eldste månedene kan altså falle ut av pantet, selv om de nyeste fortsatt er dekket. Les mer om reglene i sameiets legalpant og tvangssalg for felleskostnader.

Kort oppsummert

• Legalpantet i sameiet dekker krav fra sameieforholdet opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp for hver bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 31.
• Det grunnbeløpet som gjelder når tvangsdekning besluttes gjennomført, brukes, og fra 1. mai 2026 betyr det 273 098 kroner.
• Krav som forfaller etter at begjæringen er sendt, omfattes også.
• Panteretten faller bort uten begjæring til namsmyndigheten senest to år etter forfall.
• Gjeld over grensen er ikke sikret av legalpantet, med mindre vedtektene gir mer omfattende panterett.