Eierseksjonsloven

§ 21 — Andre endringer: Bygge på eller gjøre butikk til bolig?

Skal dere bygge ut taket for å lage flere leiligheter, eller vil du gjøre om butikklokalet ditt i første etasje til en leilighet? Slik endrer dere i fellesskapets eiendom.

Kort svar

Vil du endre formålet med seksjonen din fra butikk til bolig (eller omvendt), *må* du ha to tredjedels flertall på årsmøtet i ryggen. Andre større inngrep — som å omgjøre felles loft til nye leiligheter — er det styret som må søke om på vegne av fellesskapet, etter at årsmøtet har sagt ja.

Paragraftekst

Søknad om reseksjonering i andre tilfeller enn nevnt i § 20 skal settes frem av styret. Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering. Reglene i kapittel III gjelder tilsvarende. Søknad om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til næringsformål eller omvendt, skal settes frem av seksjonenes hjemmelshaver med samtykke fra årsmøtet, jf. § 49 annet ledd bokstav d. Vilkårene i § 7 første ledd bokstav g gjelder tilsvarende. Reseksjonering etter første og annet ledd kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 20 handler om at du bare styrer med dine egne innvendige vegger (deling og sammenslåing). Denne paragrafen (§ 21) handler om store inngrep som krever en "reseksjonering", der du faktisk blander deg opp i fellesskapet, eller endrer selve meningen med bygget.

Dette gjelder i hovedsak to situasjoner:

1. Du vil bytte formål på lokalet ditt (fra bolig til næring, eller motsatt): Selv om du eier butikklokalet på hjørnet alene, kan du ikke bare søke kommunen om å gjøre det om til en leilighet. Naboene dine kjøpte bolig i et bygg med næring på gateplan, og har en interesse i det. Loven slår fast at du må spørre årsmøtet. Får du et vedtak der med to tredjedels flertall (se § 49), er du klar til å sende søknaden selv ("settes frem av hjemmelshaver").

2. Omgjøring av fellesarealer (for eksempel å bygge på loftet): Hvis sameiet har et enormt felles tørkeloft som ingen bruker, kan årsmøtet bestemme seg for å bygge om loftet til to nye leiligheter for å selge dem og tjene penger til vedlikehold av bygget. Da må bygget deles opp på nytt (reseksjoneres). Fordi dette griper inn i fellesarealet og endrer brøkene for alle beboerne i huset, er det styret som formelt må fylle ut papirene og være "søker" mot kommunen.

Som i alle andre slike eiendomssaker, glem ikke bankene. Skal du endre formål, må de bankene som har tatt pant i lokalet ditt bekrefte at de samtykker.

Hva skjer hvis du gjør feil?

Bor du i et næringslokale uten at det er reseksjonert til bolig, og det brenner, kan du få et gigantisk forsikringsoppgjør rettet mot deg. Prøver du å selge butikken som "bolig", vil Kartverket nekte å godta salget fordi skjøtet og grunnboken spriker. Har du ikke holdt årsmøtet underrettet, kan naboene klage saken inn til tingretten for å få stoppet prosjektet ditt.

Eksempel

Eksempel · Eva og frisørsalongen

Eva eier Seksjon 1 i første etasje av et borettslag. Seksjonen har juridisk formål "Næring", og har vært en frisørsalong i ti år. Eva går av med pensjon, stenger salongen, og vil pusse opp lokalet til en leilighet hun kan leie ut. Eva vet at hun må ha godkjent "bruksendring" fra plan- og bygningsetaten i kommunen. Men det er ikke nok. Etter eierseksjonsloven § 21 kan hun ikke "reseksjonere" for å bytte boligformålet uten naboenes tillatelse. Hun melder inn saken til neste årsmøte, sjarmerer naboene, og får mer enn to tredjedeler av stemmene med seg. Med utskriften fra årsmøteprotokollen i hånden, drar hun til kommunen for å endre papirene sine.

Vanlige feil

Å tro at du bare kan sove i bakrommet på næringslokalet ditt ("ingen merker det"). Boligformål krever strenge brann- og dagslyskrav, og årsmøtets samtykke
Å tro at styret kan selge vaktmesterleiligheten utenom årsmøtet
Å la være å informere panthaveren (banken) før en slik prosess, som fører til at dokumentene avvises i Tinglysingen

Hva bør du gjøre?

Rykk aldri alene på slike store prosjekter. Både bruksendringer og omgjøring av fellesloft tar lang tid. Start med en formell forespørsel til styret slik at saken kan settes på sakslisten til neste ordinære eller ekstraordinære årsmøte.

Dumme spørsmål

Får jeg mer i fellesutgifter hvis butikken min blir bolig?

Ikke automatisk. Loven krever ikke at "sameiebrøken" din endres bare fordi du bytter formål, så lenge de fysiske kvadratmeterne er de samme. Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken uavhengig av om formålet er bolig eller næring (med mindre dere uttrykkelig avtaler en ny brøk, se § 29).

Kan styret kreve en andel av overskuddet hvis jeg gjør butikken min til en veldig dyr leilighet?

Nei. Du eier leiligheten/seksjonen. Selv om du trenger fellesskapets tillatelse til å bytte "merkelapp" på den hos kommunen, tilhører all verdistigningen utelukkende deg. Styret kan ikke kreve penger for å stemme "ja".