Eierseksjonsloven

§ 22 — Når kommunen tvinger deg til å rydde opp (Tvungen reseksjonering)

Hva skjer hvis tegningene fra kommunen ikke stemmer overens med virkeligheten i bygget? Da kan kommunen tvinge eierne til å ordne opp og dele bøter ut.

Kort svar

Hvis en utbygger bommet helt, og det ferdige bygget ikke ser ut som tegningene kommunen godkjente da de seksjonerte prosjektet på papiret (ofte før bygget var ferdig), kan kommunen pålegge beboerne å fylle ut nye papirer for å få systemet til å stemme med virkeligheten. Blir ikke huset bygget i det hele tatt, kan kommunen rett og slett slette hele boligprosjektet fra registrene.

Paragraftekst

Dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det når ferdigattesten er utstedt, eller etter fem år fra seksjoneringen ble tinglyst, viser seg at det er avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene, kan kommunen pålegge de seksjonseierne som er berørt av avviket, å reseksjonere slik at seksjoneringen stemmer med virkeligheten. Er sameiebrøken fastsatt på grunnlag av bruksenhetenes areal eller det er andre klare holdepunkter for grunnlaget for fastsetting av brøken, skal brøken endres tilsvarende. Reseksjonering kan gjennomføres uten panthavers samtykke og uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på de aktuelle seksjonene. Dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det ikke har blitt bygget ut to eller flere bruksenheter på eiendommen innen fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst, kan kommunen vedta at seksjoneringen skal slettes. Med ferdig utbygd menes i denne paragrafen at en bruksenhet er bygget i slik utstrekning at den oppfyller minstekravene til den type seksjon (boligseksjon eller næringsseksjon) det er tale om. Kommunen skal sende melding om at seksjoneringen er slettet i matrikkelen til tinglysingsmyndigheten, som deretter skal slette seksjoneringen i grunnboken. Slettingen kan gjennomføres uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på noen av seksjonene. Tinglysingsmyndigheten sender melding om slettingen til kommunen som fullfører slettingen av seksjonene i matrikkelen og utsteder matrikkelbrev. Kommunen skal gi en frist for å søke om reseksjonering etter første ledd som skal være minst 30 dager. Dersom pålegget ikke etterkommes innen fristen, kan kommunen etter forutgående varsel ilegge de aktuelle seksjonseierne tvangsmulkt. Tvangsmulkten løper fra et tidspunkt fastsatt i varselet og frem til søknad om reseksjonering er mottatt av kommunen. Tvangsmulkten tilfaller kommunen. Dersom en eiendom eller bruksenhet etter vedtak om bruksendring etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d endrer formål fra bolig til næring eller motsatt, kan kommunen pålegge seksjonseierne å reseksjonere.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Husker du § 8? Loven tillater at en utbygger deler opp en bygning i seksjoner på papiret allerede når den bare er en "rammetillatelse", lenge før den er bygget. Men mye kan skje fra tegnebrett til ferdig bygg.

Noen ganger bestemmer arkitekten seg for å flytte på veggene, slik at leilighet A blir mye større enn planlagt på bekostning av fellesarealet. Eller verre: Entreprenøren går konkurs, og leilighet B og C blir aldri bygget.

Da har samfunnet et problem: Kartverket og matrikkelen viser at det finnes fire leiligheter, mens det i virkeligheten bare står ett stort hus der. Kartet stemmer ikke med terrenget.

Denne paragrafen gir kommunen en tvangshjemmel for å rydde opp:

Scenario 1 (Bygget ble annerledes): Når ferdigattesten gis, eller fem år har gått, kommer kommunen og sier "Her er det store avvik. Tegningen stemmer ikke. Dere må søke om reseksjonering slik at papirene stemmer med veggene". Beboerne får minst 30 dagers frist. Bankene (panthaverne) holdes helt utenfor, de trenger ikke samtykke fordi oppryddingen er nødvendig av offentlige hensyn. Gjør ikke beboerne det de får beskjed om, får de "dagbøter" (tvangsmulkt).

Scenario 2 (Spøkelseshuset): Fem år har gått. Det uferdige tomteskallet står der, og ingen nye leiligheter ble bygget. Kommunen har rett til å trykke på den store, røde knappen: De sender et brev til Tinglysingen, stryker seksjonene ut av historiebøkene, og slår hele eiendommen sammen til én vanlig eiendom igjen (seksjoneringen slettes).

Scenario 3 (Formålsrot): Seksjonen din har vært butikk i tjue år. Kommunen ga deg "bruksendring" i år, slik at det formelt ble en bolig etter bygningsloven. Men du glemte å bytte "merkelappen" (fra Næring til Bolig) i seksjoneringspapirene etter eierseksjonsloven (jf. § 21). Loven gir nå kommunen lov til å tvinge deg til å gjøre papirarbeidet ferdig.

Eksempel

Eksempel · Entreprenøren som flyttet veggen

Kari kjøper en prosjektert leilighet (seksjon 3) fra en utbygger. Utbyggeren seksjonerte prosjektet i 2018. Under byggeprosessen i 2019 bestemte de seg for å utvide Karis bad og stjele tre kvadratmeter av gangen utenfor (fellesarealet). De endret byggetegningene med kommunen, men glemte eierseksjonsloven. I 2023 har det gått fem år, og Kari og sameiet får et ubehagelig brev i posten. Kommunen krever at de sender inn en formell reseksjonering for å fikse papirene, ellers truer kommunen med 500 kr dagen i tvangsmulkt. Siden det er utbyggeren som laget rotet, hyrer sameiet utbyggeren inn for å rydde opp, og saken løses på dag 28 av 30.

Vanlige feil

Utbyggere glemmer å rette opp i seksjoneringstegningene når de gjør "smarte endringer" på byggeplassen
Å ignorere brevet fra kommunen (det koster fort titusenvis av kroner i bøter)

Hva bør du gjøre?

Hvis du sitter i et nytt sameie-styre og overtar et bygg fra en utbygger (på 1-års befaringen), spør utbyggeren: "Samsvarer de tinglyste seksjoneringstegningene våre 100 % med veggene slik de faktisk ble bygget?". Hvis de stammer og svetter, bør dere kreve at utbyggeren ordner opp og betaler for "reseksjonering" før kommunen slår ned på dere.

Dumme spørsmål

Kommer kommunen hjem til meg for å sjekke om kjøkkenet mitt er der det er på papiret?

Nei, de driver ikke med dør-til-dør-kontroller i hytt og pine. Paragrafen brukes som oftest som en "oppryddingslov" i to situasjoner: når byggeprosjekter (ferdigattest-prosessen) er rotete, eller når naboer klager på hverandre og kommunen oppdager at terrenget avviker massivt fra kartet. De bryr seg uansett bare om store avvik i arealgrensene, ikke om du har flyttet TV-benken to meter.

Er dette lovens strengeste sanksjon?

Ja. Det å gi ut dagbøter er den tøffeste reaksjonen kommunen kan true med mot boligeiere i denne loven.