Kan sameiet ta fra meg parkeringsplassen som er tilleggsdel?
Nei, sameiet kan ikke ta fra deg parkeringsplassen ved et vanlig flertallsvedtak. En parkeringsplass som er tilleggsdel, er en del av din bruksenhet, og du har enerett til å bruke den (eierseksjonsloven § 25). Skal plassen ut av seksjonen din, må seksjoneringen endres ved et reseksjoneringsvedtak fra kommunen, og det krever blant annet samtykke fra alle som har pant i seksjonen. Årsmøtet kan heller ikke vedta at andre skal bruke plassen din.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva det betyr at plassen er tilleggsdel
Eierseksjonsloven § 4 forklarer begrepene. En bruksenhet består av en hoveddel og kan ha tilleggsdeler. Tilleggsdeler er de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel. Fellesareal er alt som ikke inngår i bruksenhetene.
En parkeringsplass som er tilleggsdel, er altså en del av seksjonen din på samme måte som en bod eller en terrasse kan være det. Plassen ble regnet med da seksjonsgrensene ble fastsatt. En plass som i stedet er fellesareal med bruksrett, er en annen sak, og der gjelder vedtektene.
Ved salg følger plassen med seksjonen, og kjøperen overtar enerett til den på samme måte som du har hatt. Det gjør det viktig å ha tilleggsdelen riktig beskrevet i salgsdokumentene.
Hva som hører til din seksjon, står i kommunens seksjoneringsvedtak. Etter § 13 skal vedtaket omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenhetene, og det skal ha en endelig situasjonsplan og plantegninger som vedlegg. Der kan du se om plassen din er tegnet inn som en del av seksjonen din.
Hvorfor sameiet ikke kan ta fra deg plassen
§ 25 sier at seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Det inkluderer tilleggsdelene. Et årsmøtevedtak om at plassen skal brukes av andre eller trekkes ut på nytt, griper rett inn i den eneretten.
Årsmøtets myndighet har dessuten en grense. Etter § 40 kan et flertall ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Å fjerne en eiers plass til fordel for andre er et typisk eksempel på det.
I tillegg krever loven at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige i beslutninger som går ut over seksjonseiernes bo- og bruksinteresser. En plass du bruker hver dag, er en slik bruksinteresse.
Det som kan flytte plassen ut av seksjonen din
Eneste vei ut av seksjonen går via reseksjonering. Det betyr at kommunen fatter et nytt vedtak om hvordan seksjonene er avgrenset, og at vedtaket tinglyses. Reglene står i § 20 og § 21. Vilkårene i § 7 gjelder også ved reseksjonering.
Reseksjonering kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder. Har du boliglån med pant i seksjonen, må banken derfor si ja. Det er en høy terskel, og den beskytter deg.
Det finnes ett unntak i § 22. Kommunen kan pålegge reseksjonering hvis en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det viser seg avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene. Det er en retting av feil i seksjoneringen, ikke noe årsmøtet kan bruke for å fordele plasser på nytt.
Går du selv med på at plassen skal flyttes, for eksempel fordi du ikke trenger den lenger, må endringen likevel skje gjennom kommunens reseksjoneringsvedtak. En muntlig avtale med styret flytter ikke plassen ut av seksjonen din.
At plassen er tilleggsdel, betyr også at du har ansvaret for den. Vedlikeholdsplikten for bruksenheten omfatter etter eierseksjonsloven § 32 også eventuelle tilleggsdeler. Tilleggsdelen følger altså med både rettigheter og plikter.
Gunnar og plass 7
Gunnar Sæther eier seksjon 12 i et sameie med 19 seksjoner. Plass 7 i det felles parkeringsanlegget er tegnet inn som tilleggsdel til seksjonen hans. På årsmøtet foreslår Mette Berg at alle plasser fordeles på nytt hvert tredje år, for å gjøre ordningen mer rettferdig. Forslaget får 14 av 19 stemmer.
Gunnar leser vedtaket og ser at plass 7 er med i listen. Han ber styret om å se seksjoneringsvedtaket og finner at plassen er en del av hans bruksenhet. Han skriver til styret at vedtaket ikke kan omfatte plassen hans, siden den er en del av seksjonen. Styret endrer vedtaket slik at plasser som er tilleggsdel holdes utenfor.
Selv et stort flertall kan ikke fordele en plass som er en del av Gunnars seksjon. De øvrige plassene, som er fellesareal, kan sameiet fordele seg imellom.
Hvis styret mener plassen er fellesareal
Noen ganger er det uenighet om plassen i det hele tatt er tilleggsdel. Be styret skriftlig om å vise til hva de bygger på. Sammenlign med seksjoneringsvedtaket og plantegningene. Står plassen der som del av din bruksenhet, er saken avklart. Mangler den, eller er tegningene uklare, kan det være nødvendig å rette opp seksjoneringen, og det skjer ved kommunen.
Les også vedtektene. De kan inneholde regler om bruken av parkering, men de kan ikke gi andre rett til noe som er en del av din bruksenhet uten at du har gått med på det.
Kort oppsummert
- Er parkeringsplassen tilleggsdel, er den en del av bruksenheten din, og du har enerett til den.
- Sameiet kan ikke ta fra deg plassen ved et vanlig flertallsvedtak.
- Skal plassen ut av seksjonen, kreves reseksjonering fra kommunen med samtykke fra alle som har pant i seksjonen.
- Seksjoneringsvedtaket og plantegningene viser hva som er tilleggsdel til din seksjon.
- Vil sameiet omfordele plasser, må plasser som er tilleggsdel holdes utenfor.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.