Kan jeg bygge garasje på tomta når vi er et sameie?

Først: er det fellesareal eller din egen del?

Om du kan bygge, avhenger av hvem som eier arealet i praksis. Fellesareal er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene (eierseksjonsloven § 4). En bruksenhet kan ha utvendige arealer, og er garasjetomta seksjonert som del av din bruksenhet, er utgangspunktet et annet enn hvis den er fellesareal. Hva som hører hvor, står i seksjoneringsgrunnlaget og vedtektene.

Selv på din egen del har du ikke fri rett. Du kan ikke bruke bruksenheten slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (§ 25), og kommunen avgjør om selve tiltaket krever byggetillatelse. Resten av denne artikkelen handler om garasje på fellesareal.

Kravet om to tredjedeler

Etter § 49 kreves det minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for å beslutte ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet. En ny garasje på fellesarealet er en slik endring. Vedtektene kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven.

I rene boligsameier har hver seksjon én stemme (§ 52). Har sameiet ti seksjoner, må altså minst syv av ti avgitte stemmer være ja. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt.

Hovedinnholdet i forslaget må stå i innkallingen til årsmøtet. Har du ikke fått saken inn der, kan årsmøtet i utgangspunktet ikke behandle den. Det finnes ett unntak: er alle seksjonseierne til stede og stemmer for det, kan årsmøtet behandle saker som ikke står i innkallingen.

Når alle må være enige

Noen tiltak kan ikke vedtas uten at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige. Det gjelder blant annet tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter, og tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av kostnaden (§ 51).

Bygger du en garasje på det eneste stedet barna leker, eller tar den bort innkjørselen til naboen, kan det gå ut over bo- eller bruksinteresser. Da holder ikke to tredjedeler. Et flertall kan heller aldri vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning (§ 40).

Garasjen skal være din: enerett eller reseksjonering

Selv om årsmøtet sier ja til bygget, er garasjen som utgangspunkt fellesareal. Vil du bruke den alene, må det ordnes på en av to måter.

Den første er enerett. I boligsameier kan vedtektene gi en eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealet i inntil tretti år. Eneretten krever samtykke fra den som får den, og vedtektsendringen krever vanligvis to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 27). Du kan lese mer i eksklusiv bruksrett til fellesareal.

Den andre er reseksjonering. Da blir garasjen en del av bruksenheten din, for eksempel som tilleggsdel. Det krever et kommunalt reseksjoneringsvedtak som tinglyses, og vilkårene for seksjonering gjelder også da. Hvem som må søke, og hvilke samtykker som trengs, følger av §§ 20 og 21. Du kan lese mer i hva er reseksjonering.

Byggetillatelse og andre krav

Eierseksjonsloven avgjør bare forholdet mellom seksjonseierne. Om garasjen krever byggetillatelse fra kommunen, avhenger av størrelse, plassering og reglene i plan- og bygningsloven. Det er en egen sak, og et årsmøtevedtak erstatter ikke en tillatelse. Oppfyller ikke garasjen kravene, hjelper det ikke at sameiet har sagt ja.

Arealplanen kan også ha betydning, blant annet om det er avsatt felles uteoppholdsareal som ikke kan bygges over. Slike arealer skal etter loven være fellesareal.

Kort oppsummert

• Du kan ikke bygge garasje på fellesarealet uten vedtak i sameiet.
• Bygging på tomta er en endring av bebyggelsen eller tomten som krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
• Går tiltaket ut over bo- eller bruksinteressene, kreves det enighet fra alle seksjonseierne.
• For å bruke garasjen alene trengs enerett i vedtektene eller reseksjonering.
• Kommunen avgjør om garasjen krever byggetillatelse, uavhengig av hva sameiet har vedtatt.
• Å bygge garasje på tomta i et sameie krever sameiets ja, og kan kreve kommunens.