Eierseksjonsloven

§ 20 — Slik deler eller slår du sammen leiligheter

Vil du dele den store leiligheten din i to for å selge, eller kjøpe naboleiligheten og slå dem sammen? Lær reglene for reseksjonering.

Kort svar

Du har i utgangspunktet rett til å dele leiligheten din i to mindre boliger, eller slå to leiligheter sammen, ved å "reseksjonere" (endre oppdelingen hos kommunen). Men styret eller årsmøtet kan ha vetorett hvis planene dine stjeler areal fra fellesskapet eller endrer maktbalansen (stemmetallet) i sameiet. Dessuten må banken som har pant i boligen din si ja.

Paragraftekst

Hjemmelshaveren til en seksjon kan søke om å dele seksjonen i to eller flere seksjoner. Delingen skjer ved å tinglyse et kommunalt reseksjoneringsvedtak. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til én eller flere seksjoner. Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering. Reglene i kapittel III gjelder tilsvarende. Styret må samtykke dersom en deling av seksjoner fører til at det opprettes nye fellesarealer. Årsmøtet må samtykke dersom delingen fører til at det opprettes nye seksjoner og dette fører til en økning av det samlede stemmetall. Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen. Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Noen ganger passer ikke de gamle leilighetene lenger. Kanskje eier du en 200 kvadratmeter stor leilighet som ville vært dobbelt så mye verdt hvis du delte den opp og solgte den som to 100-kvadratmetere. Eller omvendt: Kanskje du og kjæresten eier to leiligheter vegg i vegg, og vil fjerne veggen for å få én stor familiebolig.

Denne prosessen kalles "reseksjonering". Å slå sammen eller dele din egen eiendom er i utgangspunktet en sak mellom deg og kommunen. Hvis du vil dele leiligheten i to, må de to nye boligene selvsagt oppfylle alle de strenge byggekravene i § 7 (begge må ha eget bad, kjøkken, og dør).

Men naboene dine bryr seg. Derfor gir loven styret og årsmøtet en fot i døren:

Hvis du må lage nytt fellesareal: Vil du bygge en lang korridor som tar areal fra leiligheten din, men som teknisk sett blir liggende utenfor de nye dørene (et nytt fellesareal i gangen), må styret godkjenne det. De må nemlig vaske og vedlikeholde denne nye korridoren i fremtiden.
Hvis dere teller stemmer etter antall leiligheter: Hvis sameiet deres stemmer slik at "en leilighet har én stemme" (jf. § 52), vil en deling av boligen din plutselig gi deg (eller de som kjøper) to stemmer i maktkampen mot naboene. I slike tilfeller må årsmøtet godkjenne delingen. Hvis dere stemmer etter "sameiebrøk" (at størrelsen din bestemmer makten din), påvirker ikke delingen makten din (brøken bare splittes i to), og du trenger ikke spørre årsmøtet.

Uansett hva styret sier, har banken alltid et ord med i laget. Hvis du har 3 millioner i lån med pant i leiligheten din, kan du ikke dele den eller slå den sammen uten at banken skriftlig har godkjent (samtykket til) operasjonen. Deres sikkerhet endres når boligen forandrer fysisk form og seksjonsnummer.

Eksempel

Eksempel · Lars og sammenslåingen

Lars eier leilighet nummer 4. Han kjøper leilighet nummer 5 av naboen og vil slå dem sammen. Fordi sammenslåing ikke oppretter noe nytt fellesareal, og han faktisk *reduserer* antall stemmer i huset (han går fra å kontrollere to stemmer til én), har verken styret eller årsmøtet noen rett til å stanse ham. Lars søker om reseksjonering hos kommunen, får godkjenning av banken sin, og river veggen mellom stuene. Kommunen sletter seksjon 4 og 5 i grunnboken, og oppretter den nye gigant-leiligheten som Seksjon 6. Naboene beholder sine egne opprinnelige sameiebrøker akkurat som før.

Vanlige feil

Å fysisk slå sammen to leiligheter (rive veggen) og stoppe der, uten å gjennomføre det juridiske papirarbeidet hos kommunen (reseksjoneringen)
Å glemme å innhente bankens samtykke til reseksjoneringen, noe som garantert fører til at Kartverket avviser saken
Å tro at du fritt kan lage en ekstra dør ut i fellesoppgangen når du deler en leilighet i to, uten å involvere styret (fysiske inngrep i fellesområder krever nesten alltid godkjenning uansett)

Hva bør du gjøre?

Snakk med kommunen og banken først. Kommunen kan fortelle deg om planene dine i det hele tatt er lovlige (krav til bad, dagslys, rømning for de "nye" enhetene). Banken vil gi deg skjemaet for "pantefrafall" eller "samtykke" som de må signere.

Når dette er i boks, sender du et orienteringsbrev til styret (og ber om formelt samtykke hvis loven krever det på grunn av stemmeregler eller fellesareal). Deretter fyller du ut søknadsskjemaet "Krav om reseksjonering".

Dumme spørsmål

Må vi endre brøken for hele huset hvis jeg deler leiligheten min i to?

Nei, og dette er kjempeviktig. Paragrafen sier tydelig: "Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen". Eier du 10/100, og deler den i to, får de nye kanskje 5/100 hver. Naboen som eier 15/100 berøres ikke, og trenger verken kontaktes eller bli trukket inn i din saksbehandling.

Kan jeg slå sammen en bolig og en næringsseksjon?

Å slå sammen arealer er én ting, men hvis selve *bruksformålet* endres (fra næring til bolig, eller motsatt), slår reglene i eierseksjonsloven § 21 inn. Det er en mye strengere prosess som nesten alltid krever at årsmøtet sier ja, fordi du endrer bygningens karakter.