Reseksjonering i praksis: når seksjonene må endres

Reseksjonering i praksis: hva det er og hvem som starter saken

Reseksjonering er å endre den eksisterende seksjoneringen av en eiendom. Seksjonene er opprettet ved et vedtak fra kommunen som er tinglyst. Skal noe av det endres, må det skje på samme måte, med et nytt kommunalt vedtak. Det hjelper ikke at sameiet er enig om at en vegg skal flyttes. Før den formelle endringen er gjort, gjelder de gamle grensene.

Loven skiller mellom tre situasjoner. Den første er at en seksjonseier vil dele sin seksjon i to eller flere, eller slå seksjoner sammen (eierseksjonsloven § 20). Den andre er alle andre endringer, som å flytte areal mellom seksjoner eller gjøre fellesareal om til en del av en seksjon, der styret skal sette frem søknaden (§ 21). Den tredje er at kommunen selv krever reseksjonering fordi seksjoneringen ikke stemmer med virkeligheten (§ 22). I tillegg kan to sameier slås sammen til ett (§ 22 a), men det er en annen prosess enn reseksjonering av seksjoner.

Typiske situasjoner der seksjonene må endres, er disse:

• En seksjonseier vil dele en stor leilighet i to for å leie ut eller selge den ene delen.
• To naboseksjoner skal slås sammen til én, og veggen mellom dem tas ned.
• En kjellerbod eller et loftsrom skal flyttes fra fellesarealet til en bestemt seksjon.
• En næringsseksjon i første etasje skal bli bolig, eller omvendt.
• Bygningen ble seksjonert før den var ferdig, og de ferdige enhetene avviker fra det som ble seksjonert.

Er du usikker på om du trenger reseksjonering for en ombygging, kan du lese om å bygge om og rive vegger i en seksjon. Å pusse opp uten å flytte grenser krever ikke reseksjonering.

Samtykke fra sameiet og andre

Hvem som må si ja, avhenger av hva som endres. Ved deling av en seksjon må styret samtykke hvis delingen skaper nye fellesarealer. Årsmøtet må samtykke hvis delingen fører til nye seksjoner og dermed en økning av det samlede stemmetallet. Det siste samtykket krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 49 annet ledd). Reseksjonering etter § 20 endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke er med.

Skal fellesareal bli en del av en seksjon, eller en seksjon utvides, er det en omgjøring av fellesareal. Også det krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Endres formålet for en bruksenhet fra bolig til næring eller omvendt, må hjemmelshaveren søke med samtykke fra årsmøtet (§ 21 annet ledd). Samtykke til slik formålsendring ligger også blant sakene som krever to tredjedeler.

Dessuten trengs samtykke fra alle som har tinglyst pant i seksjonene det gjelder. Banken din må altså si ja, for pantet skal følge de nye seksjonene. Dette kravet gjelder ikke når kommunen selv pålegger reseksjonering etter § 22.

Slik søker du kommunen

Søknaden følger de samme reglene som ved første gangs seksjonering (kapittel III i loven). Hjemmelshaveren søker kommunen, og søknaden skal inneholde opplysninger om eiendommen, formålet med seksjonene og sameiebrøken, en situasjonsplan og plantegninger med forslag til seksjonsnumre og bruken av rommene. Har bruksenheten utendørs tilleggsdeler, trengs også rekvisisjon av oppmålingsforretning.

Kommunen skal behandle søknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at den er mottatt. Overskrides fristen, reduseres gebyret med 25 prosent for hver påbegynte uke. Kommunen kan bare kreve gebyr som dekker de nødvendige kostnadene. Kommunen skal avslå hvis vilkårene i § 7 ikke er oppfylt, og avvise søknaden hvis den er mangelfull eller gebyret ikke er betalt.

Vilkårene i § 7 gjelder også ved reseksjonering. Boligseksjoner må blant annet være lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven og ha kjøkken, bad og wc i hoveddelen, med unntak for samleseksjoner og fritidsboliger. Kommunens vedtak kan påklages til departementet (§ 16). Når klagene er avgjort, sendes vedtaket til tinglysing, og kommunen utsteder matrikkelbrev.

Vilkårene som oftest avgjør saken, finnes i § 7. Kommunen kontrollerer reseksjoneringen mot de samme vilkårene som ved første gangs seksjonering (§ 7). Hver seksjon må ha enerett til å bruke en bruksenhet og en fast sameiebrøk. Bruksenhetens hoveddel må være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning, og den må ha egen inngang. Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet plasser som følger av byggetillatelsen. Alle bruksenhetene på eiendommen må være med i seksjoneringen, og formålet, bolig eller næring, må stemme med arealplanen eller annen tillatelse.

I tillegg må arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, seksjoneres som fellesareal. Det gjelder også arealer som er avsatt til felles uteoppholdsareal etter plan- og bygningsloven. Når en dør, trapp eller teknisk rom skal bli til en del av en seksjon, kan det derfor være et hinder hvis andre trenger tilgang dit.

Når en seksjon skal deles, er kravet om egen inngang ofte det som må løses først. Kommer den nye enheten ikke ut uten å gå gjennom den gamle, vil kommunen avslå. Tegn løsningen før du søker, og hør med kommunen om hva den ber om.

Når kommunen krever reseksjonering

Er en eiendom seksjonert før den var ferdig utbygd, og det viser seg avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene, kan kommunen pålegge de berørte seksjonseierne å reseksjonere (§ 22). Dette gjelder når ferdigattesten er utstedt, eller etter fem år fra seksjoneringen ble tinglyst. Er sameiebrøken fastsatt etter areal, skal brøken endres tilsvarende.

Kommunen skal gi en frist på minst 30 dager. Overholdes ikke fristen, kan kommunen etter forutgående varsel ilegge tvangsmulkt som løper til søknaden er mottatt. Reseksjoneringen kan gjøres uten panthavernes samtykke.

Kommunen kan også pålegge reseksjonering når en bruksendring etter plan- og bygningsloven endrer formålet fra bolig til næring eller omvendt.

Reseksjonering blandes av og til sammen med sammenslåing av hele sameier, men det er noe annet. Skal to eierseksjonssameier bli ett, gjelder § 22 a. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtene i begge sameiene, og styret må legge frem en plan med blant annet nye vedtekter og utregning av nye sameiebrøker. Dette er en egen prosess med egne regler.

Hva reseksjonering koster

Du betaler kommunens seksjoneringsgebyr, gebyr for tinglysing og eventuelt gebyr for oppmåling og matrikkelbrev. Beløpet varierer fra kommune til kommune. I tillegg kommer kostnader til tegninger og eventuelt bygningsmessige tillatelser. Se hva det koster å seksjonere.

Det hjelper ikke å ha en god plan hvis samtykkene mangler eller kravene til lovlig bolig ikke er oppfylt, for da avslår kommunen. Les mer i dele opp seksjon og slå sammen seksjoner. Grunnforklaringen finner du i hva reseksjonering er.

Kort oppsummert

• Reseksjonering i praksis betyr et nytt, tinglyst vedtak fra kommunen. Før vedtaket er på plass, gjelder de gamle seksjonene.
• Seksjonseieren søker om deling og sammenslåing (§ 20), styret søker i andre tilfeller (§ 21), og kommunen kan selv kreve reseksjonering (§ 22).
• Styret, årsmøtet og alle med tinglyst pant kan måtte samtykke, avhengig av endringen.
• Kommunen skal behandle søknaden innen 12 uker, og vilkårene i § 7 gjelder.
• Kommunens vedtak kan påklages til departementet.