Kan borettslaget nekte meg å leie ut i mer enn tre år?

Grensen på tre år

Borettslagsloven § 5-5 gir styret adgang til å godkjenne at en andelseier overlater hele boligen til andre «for opp til tre år», hvis andelseieren selv eller en nær slektning har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Tre år er altså taket for hver godkjenning som bygger på denne paragrafen.

Loven gir deg rett til å få godkjenning for en slik periode, så lenge vilkårene er oppfylt og styret ikke har saklig grunn til å nekte. Men den gir ikke rett til lengre utleie enn det. Ønsker du fire eller fem år, kan borettslaget si nei til den delen.

Kan jeg søke på nytt etter tre år?

Her ligger den vanskeligste delen. Etter at de tre årene er over, må du oppfylle botidskravet på nytt for å få en ny godkjenning etter § 5-5. Kravet er at du har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Har du leid ut hele tiden, har du ikke bodd der, og kravet er ikke oppfylt.

Det er altså ikke noen enkel forlengelse. For å få ny godkjenning etter § 5-5 må du selv flytte tilbake og bo i boligen i et år.

Andre veier til lengre utleie

Det er flere muligheter.

Etter § 5-6 kan styret godkjenne utleie av hele boligen så lenge du er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Der er ikke tre år en fast ytre grense i lovteksten, men fraværet må være midlertidig. Er du utstasjonert i utlandet i fem år, kan det være et godt grunnlag.

Er leieren din ektefelle, slektning i rett linje eller fosterbarn, kan utleie godkjennes etter § 5-6 uten botidskrav. Det samme gjelder når leieren har bruksrett etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.

Eier andelen et selskap eller en annen juridisk person, gir § 5-6 også et eget grunnlag.

Styrets frie samtykke

I § 5-3 står det at andelseieren ikke kan overlate boligen ut over det som følger av §§ 5-4 til 5-6 uten samtykke fra styret. Det motsatte ligger i det: med samtykke fra styret kan du overlate boligen også utover disse reglene.

Styret kan altså velge å godkjenne utleie i fire år eller mer, men det er ikke pliktig til det. Her har styret et valg, og begrunnelsen kan være at leiligheten ellers ville stått tom, eller at laget vil beholde andelseieren. Du har ikke krav på å få ja, og styret kan nekte uten å vise til saklig grunn i leierens forhold.

Hva styret kan legge vekt på

Godkjenner styret en lengre periode, bør vilkårene stå skriftlig. Skriv datoer, hvem som er leier og at andelseieren fortsatt betaler felleskostnadene. Styret kan sette tidsfrist og kreve ny vurdering underveis.

Når en godkjenning er gitt etter § 5-5 eller § 5-6, kan den bare nektes på grunnlag av forholdene hos den som skal bruke boligen. Det styret ikke kan gjøre, er å nekte godkjenning bare fordi det ikke liker utleie.

Hva bør du gjøre i god tid?

Planlegger du utleie som kan bli lengre enn tre år, bør du sende søknaden tidlig og være åpen om at du kan ønske forlengelse. Styret kan da vurdere om det vil gi en lengre periode med én gang eller godkjenne tre år og se saken på nytt.

Når godkjenningen nærmer seg slutten, bør du kontakte styret minst tre måneder før. Da har både du og leieren tid til å avklare om det blir forlengelse, eller om leieren må flytte ut.

Vil du lese mer om reglene, kan du se borettslagsloven § 5-5 og § 5-6. Har du spørsmål om hva som står i borettslagets vedtekter, kan du lese det i den artikkelen.

Kort oppsummert

• En godkjenning etter § 5-5 gjelder for inntil tre år, og loven gir ikke rett til lengre.
• Borettslaget kan nekte lengre utleie som bygger på § 5-5.
• Ny godkjenning etter § 5-5 krever ny botid i ett av de to siste årene.
• Midlertidig fravær etter § 5-6 og nær slekt som leier gir andre grunnlag.
• Styret kan velge å samtykke til lengre utleie etter § 5-3, men har ingen plikt.