Utleie i borettslag: dette er reglene for andelseiere

Utgangspunktet: du skal bo i leiligheten selv

I et borettslag eier du en andel, og andelen gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig. Tanken bak ordningen er at de som har en andel, skal bo i boligene. Derfor har loven en grunnregel i § 5-3: du kan ikke overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret, med mindre en av reglene i §§ 5-4 til 5-6 gir deg rett til det.

De tre paragrafene er den egentlige reguleringen av utleie i borettslag. Den første gjelder utleie av deler av boligen og korttidsutleie. Den andre gjelder utleie i inntil tre år etter at du har bodd der en stund. Den tredje opplister andre situasjoner der styret kan godkjenne utleie av hele boligen.

Regler for utleie i borettslag når du bor i boligen

Bor du selv i boligen, kan du overlate bruken av deler av den til andre uten å spørre noen. Du kan leie ut et rom til en student, ta inn en samboer som betaler husleie eller leie ut et gjesterom. Loven setter ikke noe tak på hvor lenge dette kan vare, så lenge du faktisk bor der selv.

Det er andelseieren som må bo i boligen. Er du borte store deler av året og gir andre bruken av alt, er du over i en annen regel, og da må du ha grunnlag for det.

Hele boligen i inntil 30 døgn

I tillegg til utleie av deler kan du overlate hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Det gjelder uavhengig av om du får betalt, og du trenger verken godkjenning fra styret eller en bestemt botid. Kravet er at du selv bor i boligen ellers. Sommerferien, en lengre reise eller en periode med jobb et annet sted kan dermed gi plass til noen uker med utleie.

Døgnene regnes samlet for året. Leier du ut i 12 døgn i påsken og 18 døgn om sommeren, har du brukt hele rammen. Vil du leie ut mer, må du over på reglene under.

Når styret må godkjenne utleien

Går du ut over 30 døgn, trenger du godkjenning fra styret og et grunnlag i loven. De to viktigste er disse.

Etter § 5-5 kan du få godkjent utleie av hele boligen i opptil tre år hvis du selv, eller en nær slektning eller ektefelle som nevnt i § 5-6, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Den som vil leie ut etter å ha bodd et par år, har altså som regel dette å falle tilbake på.

Etter § 5-6 kan styret godkjenne utleie av hele boligen også når eieren er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det samme gjelder når eieren er en juridisk person (for eksempel et aksjeselskap), når leieren er ektefelle eller nær slektning i rett linje, eller når leieren har bruksrett etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven, for eksempel etter et samlivsbrudd.

Styret kan bare nekte godkjenning hvis forholdene hos den som skal leie, gir saklig grunn. Det kan også nekte hvis leieren ikke kunne ha blitt andelseier i laget selv. Styret kan altså ikke si nei bare fordi det ikke liker utleie.

Søknad og svarfrist

Søknaden bør være skriftlig. Har laget ikke svart innen en måned etter at søknaden kom fram til det, regnes leieren som godkjent, jf. § 5-7. Fristen gir deg forutsigbarhet, men er ingen grunn til å starte utleien før du har sendt søknaden og fristen har gått ut. Skriv derfor hvem leieren er og hvilken periode det gjelder, slik at styret har det det trenger for å vurdere saken.

Pliktene dine under utleien og hva som skjer ved brudd

Utleie fritar deg ikke fra noe overfor laget. Du betaler fortsatt felleskostnadene, og du svarer for at leieren følger husordensreglene. Som privatperson skal du dessuten holde styret orientert om hvor det kan nå deg så lenge andre bruker boligen, jf. § 5-8.

Leies boligen ut i strid med reglene, eller faller vilkårene bort, kan laget pålegge leieren å flytte og kreve fravikelse (tvangsflytting) etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Gjentatte eller grove brudd kan også bli behandlet som vesentlig mislighold, som i verste fall kan føre til pålegg om salg av andelen.

Når flere eier andelen, når selskap eier og når du har arvet

Eier du andelen sammen med andre, gjelder en egen regel i § 5-2. Bor ikke alle medeierne i boligen, regnes det som at bruken er overlatt til andre, og da må du ha et grunnlag for det på vanlig måte. Skjer det, og laget gir pålegg om salg, anses pålegget som etterkommet hvis en eller flere medeiere som bor der, tar over andelen.

Har et selskap eller en annen juridisk person andelen, kan styret godkjenne at boligen brukes av andre etter § 5-6. Eieren skal da utpeke en fullmektig som er en fysisk person og kan ta imot meldinger fra laget om bruken. Skriver laget til fullmektigen om mislighold, kan det kreve skriftlig svar innen ti dager.

Den som har arvet en andel, kan eie den uten å bo der selv. Men retten til å leie ut følger de samme reglene som for andre, så er det ikke noen som bor i boligen, trengs det et grunnlag og styrets godkjenning.

Hva vedtektene og husordensreglene kan bety for utleien

Vedtektene kan ikke gjøre retten til korttidsutleie i § 5-4 smalere. De kan likevel inneholde regler om for eksempel melding til styret eller om hvordan leiere skal behandle fellesarealene, og husordensreglene gjelder uansett for de som bor midlertidig i bygget. Les vedtektene før du planlegger utleie, og se hvordan borettslagets vedtekter er bygd opp. Er du usikker på om en bestemt regel er gyldig, kan du ta spørsmålet opp med styret skriftlig.

Reglene for utleie av noen få dager er forklart i artikkelen om Airbnb og utleie i borettslag. Grunnbegrepene står i artikkelen om hva et borettslag er, og lovens bestemmelser samles i borettslagsloven.

Kort oppsummert

• Bor du i boligen selv, kan du leie ut rom uten godkjenning.
• Hele boligen kan leies ut i inntil 30 døgn i året uten å spørre styret.
• Lengre utleie krever styrets godkjenning og et grunnlag, som botid i ett av de to siste årene eller midlertidig fravær.
• Styret kan bare nekte godkjenning med saklig grunn i leierens forhold.
• Svarer laget ikke innen en måned på en skriftlig søknad, regnes leieren som godkjent.
• Utleie i strid med reglene kan gi pålegg om å flytte og i verste fall pålegg om salg.