Hva kan være saklig grunn til å nekte en leietaker i borettslaget?

Slik er saklighetskravet bygget opp

Både § 5-5 og § 5-6 i borettslagsloven sier at godkjenning av en leietaker bare kan nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn. Loven gir to holdepunkter. Det første er den generelle saklighetsregelen. Det andre er at godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier, jf. § 4-4.

Loven sier at styret bare kan nekte når leietakerens forhold gir saklig grunn, eller når leietakeren ikke kunne blitt andelseier, men den gir ingen liste over hva som er saklig grunn. Det avgjøres konkret. Ordlyden viser likevel retningen: det er leietakeren som må ha noe ved seg, ikke utleieren eller utleieformen.

Forhold ved leietakeren som kan gi saklig grunn

Et naturlig eksempel er at leietakeren tidligere har vært til alvorlig plage for naboer i bygget, for eksempel ved gjentatt støy, trusler eller skade på felleseiendom. Det er en konkret opplysning om personen, og den peker mot det loven vil verne: de andre som bor i eiendommen.

Styret kan også legge vekt på dokumentert mislighold fra tidligere, for eksempel at leietakeren er kastet ut av en tidligere bolig i laget. Skal styret bygge på slikt, må det ha et konkret grunnlag og ikke gjette. Det er styret som må kunne forklare hvorfor leietakeren ikke bør godtas.

Hvor grensen går ellers, må vurderes konkret. Jo svakere sammenheng det er mellom opplysningen og faren for ulemper i bygget, jo mindre trolig er det at grunnen holder.

Det som ikke er saklig grunn

Styret kan ikke nekte fordi det mener at det bor for mange leietakere i bygget. Å nekte fordi andelseieren «burde bo der selv» er heller ikke en grunn knyttet til leietakeren. Slike synspunkter hører hjemme i vedtektene og i utleiereglene i loven, ikke i vurderingen av en enkelt søker.

Et nei fordi leietakeren er student, har barn eller kommer fra et bestemt land er heller ikke knyttet til noe konkret som kan skape problemer i bygget.

Dyr gir heller ikke i seg selv saklig grunn. Reglene om dyrehold finnes i vedtektene og § 5-11.

Hvis leietakeren ikke kunne blitt andelseier

Loven gir en egen vei til å nekte: godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Hva det betyr, avhenger av vedtektene. Har laget gyldige vilkår for å eie andel, for eksempel et krav om medlemskap i et boligbyggelag, kan styret bruke dem også overfor en leietaker.

Vilkår for eierskifte kan ikke vedtektsfestes uten saklig grunn. Bruker styret et vedtektsvilkår som nei-grunn, må vilkåret altså selv være gyldig.

Slik går du fram hvis du får nei

Be om en skriftlig begrunnelse hvis den mangler. Se om grunnen gjelder leietakeren eller bare utleien. Kan grunnen avkreftes, for eksempel med en bekreftelse fra tidligere utleier om at det aldri har vært klager, send den til styret og be om ny vurdering.

Du trenger ikke akseptere et nei som mangler hold. Styrets svar må kunne forklares med forhold ved leietakeren.

Slik bør styret behandle saken

Skal et nei være holdbart, bør styret ha dokumentert hva det bygger på. Det betyr å skrive ned hvilken opplysning om leietakeren som gir grunnen, og hvor den kommer fra. Styret bør også la søkeren få uttale seg om opplysningen før det avgjør.

Om manglende betalingsevne alene er saklig grunn, sier ikke loven noe om. Det avgjøres konkret, og styret bør være forsiktig med å bygge på en antakelse om at en leietaker vil misligholde.

Som utleier kan du hjelpe styret ved å legge ved opplysninger om leietakeren i søknaden: referanse fra tidligere utleier, bekreftelse på arbeid eller studieplass, og kontaktinformasjon. Det gjør det lettere for styret å se at det ikke finnes noe som gir saklig grunn.

Kort oppsummert

• Styret kan bare nekte en leietaker i borettslaget med saklig grunn knyttet til leietakeren.
• Loven har ingen liste, så vurderingen er konkret.
• Styrets egen motstand mot utleie er ikke saklig grunn.
• Godkjenning kan også nektes hvis leietakeren ikke kunne blitt andelseier etter gyldige vedtektsvilkår.
• Be om skriftlig begrunnelse hvis du får nei uten grunn.