Rør, sluk og avløp i borettslag: hvor går grensen mellom deg og laget?

Rør og sluk i borettslag: loven deler ansvaret etter hvor installasjonen sitter

Borettslagsloven har to paragrafer som tegner grensen. Den første gjelder andelseieren (§ 5-12), den andre laget (§ 5-17). Sammen sier de at andelseieren tar seg av det som tilhører hans bolig, og laget tar seg av det som er felles for flere eller som bærer bygningen.

Det gir en enkel tommelfingerregel for rør og avløp: ledningen eller utstyret som bare betjener din bolig, er ditt. Ledningen som tjener flere boliger, er lagets. Mellom dem finnes det grensetilfeller, og de kommer vi til lenger ned.

Hva andelseieren skal vedlikeholde

Etter § 5-12 skal andelseieren holde bolig og innvendige flater i forsvarlig stand og holde ved like blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og apparater. Plikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av slike ting, og den gjelder utbedring av tilfeldig skade. Går et rør til oppvaskmaskinen i stykker, er det andelseieren som må reparere det. Det samme gjelder om blandebatteriet i dusjen lekker.

Rør og ledninger som ligger inne i boligen og betjener den, er dermed andelseierens. Det gjelder vannrør til kjøkken og bad, avløpsrør fra servant og toalett til de kobles på en felles ledning, sluk og vannlås, varmekabler i gulvet og vanntilkoblinger til apparater. Loven nevner ikke sluk og vannlås ved navn. De er utstyr og del av avløpsledningene i boligen, og regnes dermed med.

Hovedregelen gjelder også overflater. Tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og takplater, listverk, skap og innvendige dører er andelseierens å holde i stand, og det samme gjelder utskifting av dem.

Hva laget har ansvaret for

Laget skal etter § 5-17 holde bygningen og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Det omfatter tak, yttervegger, fasade, trapperom og felles utearealer.

For rør er andre ledd sentralt: felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like. Stammene som fører vann og avløp mellom etasjene, er typiske eksempler. De ligger gjerne i sjakter og vegger i din bolig, men tjener hele bygningen.

Andelseieren må gi tilgang til boligen når laget skal utføre arbeid, og for ettersyn. Arbeidet skal gjennomføres slik at det ikke blir til unødig ulempe. Laget har også rett til å føre nye felles installasjoner gjennom boligen hvis det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

Rør i bærende konstruksjoner er et eget unntak

Loven setter en egen grense i § 5-12 tredje ledd. Andelseierens vedlikeholdsplikt omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Vannrør som ligger i en støpt etasjeskiller eller inne i en bærende vegg, er dermed ikke ditt ansvar å skifte, selv om de bare betjener din bolig.

Dette er et av de mest praktiske grensetilfellene. En rørleggers vurdering av hvor røret ligger og hva det er bygd inn i, kan avgjøre hvem som skal betale.

Slik går grensen i praksis

Disse tilfellene dukker oftest opp.

Et stoppet sluk eller en tett vannlås på badet er i utgangspunktet andelseierens sak. Det er utstyr i boligen, og vedlikeholdsplikten omfatter rensing og reparasjon.

Når avløpsrøret fra badet er tett lenger ned, avhenger svaret av hvor stoppen sitter. Sitter den i den delen av røret som bare tjener din bolig, er det ditt. Sitter den i en felles stamme eller en felles grenledning som flere boliger er koblet til, er det lagets.

Et vannrør som lekker bak kjøkkenbenken, er ditt hvis røret går fra en felles ledning og til kjøkkenet ditt. Lekkasjer i stigerøret mellom etasjene er lagets.

Rørføring innebygd i betong eller bærende vegger er lagets, jf. unntaket i § 5-12 tredje ledd.

Slike grenser er sjelden helt åpenbare. Mange borettslag har tegninger over sjakter og stammer, og styret vet ofte hvor det felles røret går.

Vedtektene kan flytte grensen

Både § 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd sier at vedlikeholdsplikten kan fastlegges annerledes i vedtektene. En andelseier kan også gjøre en avtale med laget om en annen fordeling.

Mange borettslag har brukt dette. Vedtektene kan for eksempel si at laget vedlikeholder alle rør og avløp fram til stengeventilen i boligen, eller at andelseieren har ansvar for alt innvendig, inkludert deler av stammene. Noen borettslag samler også ansvaret for badet i borettslagets hånd for å få likt vedlikehold i hele bygget.

Les derfor alltid vedtektene før du kontakter en rørlegger. En enkel regel er at vedtektene går foran lovens fordeling der de sier noe annet. Står det ingenting om rør og avløp i vedtektene, gjelder lovens hovedregel.

Tilgang, skader og forsikring

Når rørene eller avløpet har ført til en vannskade, kommer flere regler inn. Ansvaret for selve skaden følger vanlige erstatningsregler, og forsikringene spiller ofte hovedrollen. Laget har normalt en bygningsforsikring som dekker skader på bygningen, og andelseieren har en egen innboforsikring. Hvem som må ta kontakt med hvilket selskap, og om det blir egenandel, avgjøres av vilkårene i hver forsikring.

Etter § 5-17 første ledd skal laget utbedre skade på bolig eller inventar som tilhører laget, hvis skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier. Har en andelseier tilsidesatt vedlikeholdet sitt, for eksempel latt en lekkasje stå i månedsvis, kan han bli ansvarlig for skaden den volder på naboens bolig etter vanlige erstatningsregler.

Slik finner du ut hvem som har ansvaret

Gå fram i denne rekkefølgen. Les vedtektene og se om de sier noe om rør, avløp, sluk eller våtrom. Ring styret eller forretningsfører og spør hvor de felles ledningene går, og om det finnes tegninger. Be en rørlegger lokalisere feilen med kamera og få en skriftlig rapport som viser hvor den sitter. Ta bilder og lagre dokumentasjon før noe repareres.

Ta kontakt med styret før du bestiller arbeid som kan være lagets ansvar. Da unngår du å sitte igjen med en regning laget i etterkant sier ikke er deres.

Kort oppsummert

• Andelseieren vedlikeholder rør, ledninger, sluk og annet utstyr som betjener boligen (borettslagsloven § 5-12).
• Laget vedlikeholder felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, og bygningen for øvrig (§ 5-17).
• Rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, er ikke andelseierens ansvar.
• Vedtektene kan fastlegge ansvaret annerledes, og de gjelder foran lovens fordeling. Les dem først.
• Avklar med styret og få en rapport fra rørlegger om hvor feilen sitter, før du bestiller arbeid.