Oppussing i borettslag og sameie: hva krever styrets samtykke?

Oppussing i borettslag og sameie: hva du kan gjøre uten samtykke

Utgangspunktet er enkelt. Boligen er din å bruke, og det du gjør innenfor dine egne vegger, er stort sett opp til deg. En andel i et borettslag gir enerett til å bruke en bolig i laget, jf. borettslagsloven § 5-1. En seksjonseier har enerett til å bruke sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Det som er listet opp som andelseierens vedlikehold i § 5-12, gir et godt bilde av hva du kan fornye selv: tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, innvendige dører med karmer, inventar, utstyr og apparater, og rør og ledninger inne i boligen som ikke er felles. Ordlyden gjelder vedlikehold, men den viser hva som er ditt. I sameie er seksjonseierens plikt å vedlikeholde bruksenheten, jf. § 32, og hva som hører til bruksenheten, følger av seksjoneringen.

Loven har ingen liste over oppussingsarbeid som krever styrets samtykke. Reglene du må forholde deg til, er tre: det som tilhører laget eller sameiet, vedtektene, og hensynet til naboene. Dette utdyper vi under.

Det som tilhører laget eller sameiet

Noe av det som sitter i og rundt boligen din, er ikke ditt å endre alene.

I borettslaget omfatter andelseierens vedlikehold ikke utskifting av vinduer og ytterdører, og heller ikke tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner eller rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, jf. § 5-12 tredje ledd. Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like, og laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen hvis det ikke er til vesentlig ulempe, jf. § 5-17 andre ledd.

I sameiet er fellesareal alt som ikke inngår i bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 4. Sameiet skal vedlikeholde fellesarealene, og vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, som rør, ledninger og kanaler, jf. § 33. Hvor grensen mellom bruksenheten og fellesarealet går, avhenger av hvordan eiendommen er seksjonert. Spør styret om seksjoneringsgrunnlaget hvis du er usikker.

For deg som skal pusse opp betyr det at arbeid på bærende vegger og bjelkelag, stigerør og ventilasjonskanaler, nye hull i gulv eller yttervegg og endringer på fasaden eller balkongen ikke bør starte uten en avklaring. Laget eller sameiet vedlikeholder disse delene, og de svarer for det som skjer med bygget. Du kan heller ikke bygge inn felles rør slik at de ikke lenger er tilgjengelige, siden laget og sameiet har rett til adgang for vedlikehold og kontroll.

Ikke-bærende skillevegger er nevnt som din del av vedlikeholdet i borettslag. Om en vegg er bærende, kan du ikke alltid se selv. Be styret om byggetegninger, og få en fagperson til å vurdere veggen før du bestemmer deg. Se også artikkelen om å rive en vegg i borettslagsleiligheten.

Når vedtektene og styret sier noe

Vedtektene kan flytte grensene. I borettslag kan vedlikeholdsplikten fastlegges annerledes enn i loven, og en andelseier kan også avtale noe annet med laget, jf. § 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd. Mange vedtekter har dessuten egne bestemmelser om ombygging og endring av boligen, ofte med krav om skriftlig samtykke fra styret. Slike regler må du følge.

Styret tar alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, jf. § 8-8 og eierseksjonsloven § 58. Det er derfor styret du skriver til. Send en skriftlig forespørsel som forklarer:

• hva du vil gjøre, og hvor i boligen
• om arbeidet berører vegger, gulv, rør, ventilasjon eller fasade
• hvem som skal utføre det
• tegning eller beskrivelse av før og etter
• tidspunkt for arbeidet

Gir styret samtykke, er det vanlig at det settes vilkår, for eksempel at arbeidet utføres av fagperson, at du leverer dokumentasjon etterpå, og at du bærer kostnadene selv. Bruk e-post, så har du dokumentasjon. Får du nei, kan du be om begrunnelse. Styret kan ikke ta avgjørelser som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning, jf. eierseksjonsloven § 58 andre ledd.

Gjelder oppussingen noe som endrer bygningen sett utenfra, som nye vinduer, innglassing av balkong, markise eller takterrasse, er det ofte ikke styret alene som avgjør. Da kommer lovens flertallsregler inn. I borettslag kan ikke styret uten generalforsamlingens samtykke med to tredjedels flertall vedta endringer av bygg som går ut over vanlig forvaltning, jf. § 8-9. I sameie krever endringer av bebyggelsen utover vanlig forvaltning og vedlikehold to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. § 49, og tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser krever at alle samtykker, jf. § 51. Noen ganger er det da mer realistisk at laget eller sameiet selv tar saken, enn at den enkelte beboeren gjør det alene. Spør styret om saken kan løses som et felles tiltak, for eksempel hvis flere vil ha samme type vindu eller balkongløsning.

Naboer, byggesak og ansvar

Selv når du ikke trenger samtykke, må du ta hensyn. En andelseier skal ikke bruke boligen og fellesarealene slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, jf. § 5-11 første ledd. Tilsvarende gjelder i sameiet etter § 25. Laget og sameiet kan fastsette vanlige ordensregler, som ofte setter tider for støyende arbeid. Les husordensreglene før håndverkerne starter.

Kommunen er en egen instans. Plan- og bygningsloven § 20-1 lister tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene, blant annet fasadeendring, vesentlig endring av bygning, endring av bygningstekniske installasjoner og oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger. Styrets samtykke erstatter ikke en eventuell tillatelse fra kommunen, og omvendt. Hva som kan gjøres uten søknad, er behandlet i artikkelen om hva du kan bygge uten å søke.

Blir oppussingen dårlig utført, og det fører til skade hos naboen eller på bygget, kan du bli erstatningsansvarlig, jf. §§ 5-13 og 34. Be håndverkeren dokumentere arbeidet og ta vare på kvitteringer og papirer, særlig for arbeid på våtrom og rør.

Kort oppsummert

• Du kan pusse opp innvendig i borettslag og sameie uten å spørre styret så lenge arbeidet gjelder det som er ditt, som overflater, innredning og gulv.
• Bærende konstruksjoner, felles rør og kanaler, fasade, balkong og fellesarealer tilhører laget eller sameiet, og endringer her må avklares.
• Les vedtektene og husordensreglene, siden de kan kreve melding eller samtykke og sette tider for arbeidet.
• Endringer som er synlige utenfra, krever ofte mer enn styrets samtykke, fordi lovens flertallsregler kan gjelde.
• Kommunens byggesaksregler kommer i tillegg til det styret bestemmer.