§ 5-10. Hva skjer med leietakeren når du selger boligen din?
Har du fått lov til å boie leie en borettslagsleilighet av en eier, faller denne retten automatisk bort når leiligheten blir solgt og skifter eier. Du kan altså ikke kreve å få bli boende hos den nye kjøperen, med mindre noe annet er avtalt.
(1) Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar.
(2) For bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd, gjeld likevel vanlege reglar om bortfall av hefte. Slik bruksrett har vern utan registrering mot andelseigarens kreditorar og seinare frivillig rettsstifting i andelen. Vedtektsfesta forkjøpsrett blir ikkje utløyst før bruksretten er fallen bort.
(3) Fell bruksretten bort på grunn av eigarskifte, kan brukaren krevje skadebot av andelseigaren om ikkje andelseigaren kan vise at bortfallet kom av ei hindring som låg utafor andelseigarens kontroll, og det ikkje var rimeleg å vente at andelseigaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at andelseigaren skulle unngå eller overvinne følgjene av hindringa.
I det vanlige leiemarkedet (hvis du leier en selveierleilighet), sier husleieloven at hvis huseieren selger leiligheten, "følger leietakeren med på kjøpet". Kjøperen må respektere den gamle leiekontrakten.
Borettslag fungerer annerledes. Her er poenget at eiere skal bo der selv, ikke leie ut til investorer. Derfor slår § 5-10 fast en beinhard regel: Når andelen bytter eier, dør alle bruksrettigheter (leiekontrakter). Kjøper du en borettslagsleilighet på det frie markedet, får du den rensket for leietakere, venner som låner rom, eller onkler som bor i kjelleren. Du som kjøper bestemmer fra dag én.
Loven gir to unntak: For det første, ektefeller og samboere i samlivsbrudd. Hvis et par skilles og domstolen sier at kona skal få bo i boligen fordi hun har ungene, kan ikke ektemannen (som eier leiligheten på papiret) plutselig selge boligen for å kaste henne ut. Kona sin "bruksrett" er vernet.
For det andre, erstatning. Hvis du har en leiekontrakt som sier at du skal leie i tre år, og eieren bestemmer seg for å selge boligen etter ett år, mister du boligen etter loven (fordi salget fjerner leieretten din). Men fordi eieren har brutt kontrakten med deg for å selge, kan du saksøke den forrige eieren (andelseieren) for tapet ditt (f.eks penger du brukte på ny flyttebil eller en dyrere leiekontrakt andre steder).
Petter eier en leilighet og har leid den ut til studenten Kari med tre års godkjenning fra styret. Etter seks måneder får Petter pengeproblemer og må selge andelen sin. Lars kjøper leiligheten. Lars banker på døren og sier at Kari må flytte fordi eierskiftet har slettet leieretten hennes. Kari må pakke sakene sine og flytte. Men, Kari taper penger på å finne en ny hybel midt i semesteret og leie flyttebyrå. Kari saksøker Petter etter § 5-10, tredje ledd, fordi Petter brøt leieavtalen ved å selge. Kari får tilkjent 25 000 kroner i erstatning fra Petter for de ekstra flyttekostnadene.
- Leietakere i borettslag nekter å flytte når boligen blir solgt, fordi de tror den vanlige husleieloven gjelder for dem (den taper mot borettslagsloven i dette tilfellet)
- Kjøpere av borettslagsboliger unnlater å by fordi det bor en leietaker der, og de "ikke vil ha med leietaker på kjøpet" (leietakeren forsvinner automatisk ved overtakelse)
- Utleier tror det er gratis å selge leiligheten før leiekontrakten går ut (Utleier må betale erstatning for tapet til leieboeren)
Som leietaker i et borettslag: Hvis eieren av boligen varsler at de vil selge, må du begynne å lete etter nytt sted. Prøv å forhandle med eieren (for eksempel at de sletter de siste to måneders husleie mot at du flytter uten bråk, i stedet for at dere krangler om erstatning etterpå).
Som selger: Selg aldri en bolig med en bindende leiekontrakt frem i tid uten å snakke med leietakeren først. Du kan selge den og loven kaster dem ut for deg, men du risikerer et dyrt erstatningssøksmål fra den rasende leietakeren i etterkant.