Burettslagslova

§ 5-10 — Hva skjer med leietakeren når du selger boligen din?

Du leier en borettslagsleilighet, men eieren bestemmer seg for å selge den. Mister du da leiekontrakten din? Ja, i utgangspunktet gjør du det.

Kort svar

Har du fått lov til å boie leie en borettslagsleilighet av en eier, faller denne retten automatisk bort når leiligheten blir solgt og skifter eier. Du kan altså ikke kreve å få bli boende hos den nye kjøperen, med mindre noe annet er avtalt.

Paragraftekst

(1) Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar. (2) For bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd, gjeld likevel vanlege reglar om bortfall av hefte. Slik bruksrett har vern utan registrering mot andelseigarens kreditorar og seinare frivillig rettsstifting i andelen. Vedtektsfesta forkjøpsrett blir ikkje utløyst før bruksretten er fallen bort. (3) Fell bruksretten bort på grunn av eigarskifte, kan brukaren krevje skadebot av andelseigaren om ikkje andelseigaren kan vise at bortfallet kom av ei hindring som låg utafor andelseigarens kontroll, og det ikkje var rimeleg å vente at andelseigaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at andelseigaren skulle unngå eller overvinne følgjene av hindringa.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

I det vanlige leiemarkedet (hvis du leier en selveierleilighet), sier husleieloven at hvis huseieren selger leiligheten, "følger leietakeren med på kjøpet". Kjøperen må respektere den gamle leiekontrakten.

Borettslag fungerer annerledes. Her er poenget at eiere skal bo der selv, ikke leie ut til investorer. Derfor slår § 5-10 fast en beinhard regel: Når andelen bytter eier, dør alle bruksrettigheter (leiekontrakter). Kjøper du en borettslagsleilighet på det frie markedet, får du den rensket for leietakere, venner som låner rom, eller onkler som bor i kjelleren. Du som kjøper bestemmer fra dag én.

Loven gir to unntak: For det første, ektefeller og samboere i samlivsbrudd. Hvis et par skilles og domstolen sier at kona skal få bo i boligen fordi hun har ungene, kan ikke ektemannen (som eier leiligheten på papiret) plutselig selge boligen for å kaste henne ut. Kona sin "bruksrett" er vernet.

For det andre, erstatning. Hvis du har en leiekontrakt som sier at du skal leie i tre år, og eieren bestemmer seg for å selge boligen etter ett år, mister du boligen etter loven (fordi salget fjerner leieretten din). Men fordi eieren har brutt kontrakten med deg for å selge, kan du saksøke den forrige eieren (andelseieren) for tapet ditt (f.eks penger du brukte på ny flyttebil eller en dyrere leiekontrakt andre steder).

Eksempel

Eksempel · Karis uheldige utleier

Petter eier en leilighet og har leid den ut til studenten Kari med tre års godkjenning fra styret. Etter seks måneder får Petter pengeproblemer og må selge andelen sin. Lars kjøper leiligheten. Lars banker på døren og sier at Kari må flytte fordi eierskiftet har slettet leieretten hennes. Kari må pakke sakene sine og flytte. Men, Kari taper penger på å finne en ny hybel midt i semesteret og leie flyttebyrå. Kari saksøker Petter etter § 5-10, tredje ledd, fordi Petter brøt leieavtalen ved å selge. Kari får tilkjent 25 000 kroner i erstatning fra Petter for de ekstra flyttekostnadene.

Vanlige feil

Leietakere i borettslag nekter å flytte når boligen blir solgt, fordi de tror den vanlige husleieloven gjelder for dem (den taper mot borettslagsloven i dette tilfellet)
Kjøpere av borettslagsboliger unnlater å by fordi det bor en leietaker der, og de "ikke vil ha med leietaker på kjøpet" (leietakeren forsvinner automatisk ved overtakelse)
Utleier tror det er gratis å selge leiligheten før leiekontrakten går ut (Utleier må betale erstatning for tapet til leieboeren)

Hva bør du gjøre?

Som leietaker i et borettslag: Hvis eieren av boligen varsler at de vil selge, må du begynne å lete etter nytt sted. Prøv å forhandle med eieren (for eksempel at de sletter de siste to måneders husleie mot at du flytter uten bråk, i stedet for at dere krangler om erstatning etterpå).

Som selger: Selg aldri en bolig med en bindende leiekontrakt frem i tid uten å snakke med leietakeren først. Du kan selge den og loven kaster dem ut for deg, men du risikerer et dyrt erstatningssøksmål fra den rasende leietakeren i etterkant.

Dumme spørsmål

Hva om den nye eieren også vil leie ut til meg?

Det er mulig, men det er ingen automatikk i det. Siden din gamle leiekontrakt ble slettet av loven (§ 5-10) da eierskiftet skjedde, må du og den *nye eieren* inngå en helt ny leiekontrakt. Den nye eieren må også søke styret om tillatelse (etter § 5-5) på vanlig måte, og de må da oppfylle kravet om 1 års botid, noe de sjelden har hvis de nettopp kjøpte boligen som en investering. (Dette er hovedgrunnen til at det i praksis nesten alltid blir utkastelse ved salg).

Må jeg flytte samme dag som eierskiftet skjer?

Loven sletter retten din den dagen eierskiftet formelt finner sted. Vanligvis betyr dette at megleren og selgeren vil avtale en oppsigelsestid/utflyttingsdato med deg *før* selve nøklene overdras til ny eier, slik at boligen er tom ved formell overtakelse. Står du igjen inne i boligen ved eierskiftet, oppholder du deg der ulovlig.