Hund og katt i borettslag og sameie: når kan dyreforbudet ikke håndheves?
Selv om vedtektene forbyr dyrehold, kan beboeren holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Regelen gjelder både i borettslag og i eierseksjonssameier, og den gjelder brukeren av boligen, ikke bare eieren. Begge vilkårene må være oppfylt, og loven gir ikke en liste over hva som er gode grunner. I sameie er dyrehold tillatt som utgangspunkt, og et forbud må stå i vedtektene eller ordensreglene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier i borettslag
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBorettslagsloven § 5-11 fjerde ledd sier at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Samme ledd har en unntaksregel: selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Forbudet mot dyr er altså ikke absolutt. Det er en hovedregel med et unntak, og unntaket er skrevet inn i selve loven.
Et slikt forbud må være vedtatt. Hvis laget vil innføre forbud, er det vedtektsendring som krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på generalforsamlingen (borettslagsloven § 7-11 tredje ledd). Vedtektene kan ha strengere flertallskrav.
Hva loven sier i sameie
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEierseksjonsloven § 28 starter med et annet utgangspunkt enn borettslagsloven: dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Unntaket er altså det samme som i borettslag. Forskjellen er at i sameie må det finnes et forbud for at unntaket er aktuelt. Finnes det ikke noe forbud, er dyrehold fritt, med de grensene som ellers gjelder for ulempe og støy.
Hvem kan bruke unntaket
Begge lovene sier «brukeren». Det betyr den som faktisk bruker boligen. Det kan være eieren, men også en leietaker. Unntaket er derfor ikke avhengig av at du eier boligen.
Et dyreforbud kan også ramme en som flytter inn og oppdager forbudet etter kjøpet. Da kan unntaket være den veien som er åpen. Det er behandlet i artikkelen om dyreforbud som oppdages etter kjøpet.
De to vilkårene i unntaket
Vilkår 1: gode grunner
Loven sier ikke hva gode grunner er. Det er en rettslig standard som må fylles ut etter forholdene i hver sak. Ordlyden tilsier at det må være noe mer enn at eieren liker å ha dyr. Helsemessige og sosiale forhold, og hvor viktig dyret er for beboeren, er typiske forhold som blir lagt frem. Hund og katt i borettslag er behandlet mer i artikkelen om hund og katt i borettslag.
Det er den som vil holde dyret, som har interesse i å vise hvorfor grunnene er gode. En erklæring fra lege eller annen behandler kan underbygge helsegrunner.
Vilkår 2: ikke til ulempe for de andre
Det andre vilkåret gjelder konsekvensene for de andre brukerne av eiendommen. Moment som kan telle:
- om noen i bygget har allergi eller sterk redsel for den typen dyr
- om dyret bjeffer eller lager lyd som plager naboene
- om dyret forurenser fellesarealer eller utgjør en fare
- om det finnes alternative løsninger, som å holde dyret i bånd i fellesarealer
Vilkåret er ikke at ingen skal bli berørt. Det er at dyreholdet ikke er til ulempe for de andre. Små, forbigående irritasjoner er normalt ikke nok til å nekte. Ulempen må ha en viss vekt, og den vurderes konkret.
Begge vilkårene må være oppfylt. Er grunnene gode men ulempen for stor, trer unntaket ikke inn. Er ulempen liten men grunnene svake, er det heller ikke dekket.
Torunn og hunden Pelle
Torunn er 63 år og bor i et borettslag med forbud mot dyrehold i vedtektene. Mannen hennes døde i fjor, og hun har siden hatt depresjon. Fastlegen skriver en erklæring om at hunden Pelle, som hun har hatt siden den var valp, er viktig for at hun kommer seg ut hver dag og har kontakt med andre. Pelle er en liten hund på sju kilo, og ingen naboer har klaget.
Torunn sender erklæringen til styret og skriver at hun mener unntaket i § 5-11 fjerde ledd gjelder. Hun nevner at hun holder Pelle i bånd i trappeoppgangen og at hunden ikke bjeffer.
Styret spør de andre i oppgangen. Én nabo har kraftig hundeallergi og bor i etasjen under. Da må styret og Torunn vurdere om ulempen for naboen er så stor at vilkåret ikke er oppfylt, eller om dyreholdet kan skje på en måte som reduserer den. Blir de ikke enige, er det domstolene som til slutt avgjør om vilkårene er oppfylt.
Hva kan styret gjøre mot ulovlig dyrehold
Har noen dyr som ikke omfattes av unntaket, kan styret kreve at dyret fjernes. Dyrehold i strid med et gyldig forbud er mislighold. Hvis forholdet fortsetter etter skriftlig advarsel og er vesentlig, kan det i ytterste konsekvens gi pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22. Terskelen for å se dyreholdet som vesentlig mislighold er høy når det finnes gode grunner og liten ulempe.
Sameiet har tilsvarende virkemidler etter eierseksjonsloven § 38. Hva som er riktig reaksjon, er behandlet i artikkelen om ulovlig dyrehold.
Slik går du frem, som beboer og som styre
Har du dyr eller vil skaffe dyr i en bolig med forbud, er det lurt å avklare det før du flytter inn eller skaffer deg dyret. Les vedtektene og ordensreglene. Er du i tvil om forbudet gjelder deg, kan du spørre styret skriftlig.
Mener du at unntaket gjelder, skriv til styret. Forklar hvem som bruker boligen, hvilket dyr det gjelder og hvorfor grunnene er gode, og beskriv hvordan du vil begrense ulemper for naboene. Vedlegg dokumentasjon, for eksempel en erklæring fra lege hvis helse er en del av grunnen. Svarer styret nei, be om en skriftlig begrunnelse som viser hvordan unntaket er vurdert.
Styret bør behandle en henvendelse om dyr som en konkret sak. Be om de opplysningene som trengs for å vurdere begge vilkårene. Spør de nærmeste naboene hvis ulempe er et tema, men del ikke mer personlig informasjon om beboeren enn nødvendig. Skriv en kort begrunnelse for avgjørelsen, uansett utfall. Loven forutsetter at styret ser på unntaket, ikke bare på forbudet.
Reglene gjelder dyrehold i boligen. De gir ikke beboeren rett til å la dyr oppholde seg fritt i fellesarealer på en måte som skaper ulemper. Det er heller ikke bare hund og katt som er omfattet. Samme regel gjelder andre dyr, men hvor mye ulempe ulike dyr gir, varierer og påvirker vurderingen. Leier du av en privat eier, gjelder husleieloven og leieavtalen i stedet, som forklart i artikkelen om husdyr i leid bolig.
Forskjellen mellom borettslag og sameie i korte trekk
- I borettslag fastsetter styret ordensreglene, og et dyreforbud forutsetter at det er vedtatt. Vedtektsendring krever to tredjedeler av de avgitte stemmene.
- I sameie er dyrehold tillatt som utgangspunkt. Sameiet kan forby det i vedtektene eller ordensreglene, og ordensreglene fastsettes av årsmøtet.
- Unntaket for gode grunner og ingen ulempe er likt i begge lovene.
- Unntaket gjelder brukeren av boligen, ikke bare eieren.
Oversikten viser at spørsmålet om forbudet er gyldig, og spørsmålet om unntaket gjelder, er to ulike spørsmål. Du kan godt akseptere at forbudet er gyldig og likevel ha rett til å holde dyr.
Kort oppsummert
- Dyreforbud i vedtekter eller ordensregler er ikke absolutt. Gode grunner og ingen ulempe for de andre gir beboeren rett til å holde dyr likevel (borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd og eierseksjonsloven § 28).
- I borettslag må forbudet være vedtatt, og vedtektsendring krever to tredjedeler av de avgitte stemmene. I sameie er dyrehold tillatt som utgangspunkt, og et forbud må stå i vedtekter eller ordensregler.
- Unntaket gjelder brukeren av boligen, også leietakere.
- Begge vilkårene må være oppfylt, og loven har ingen liste over gode grunner.
- Styret kan reagere på dyrehold utenfor unntaket, men terskelen for pålegg om salg er høy.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.