Hva skjer hvis jeg ombestemmer meg etter å ha brukt forkjøpsretten?

Hva som binder deg når forkjøpsretten er brukt

Forkjøpsrett i et borettslag finnes bare hvis vedtektene gir den. Du kan ikke selv gå til selgeren og si at du overtar. Det er laget som gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har den (borettslagsloven § 4-14). Laget setter fram kravet skriftlig overfor selgeren og kjøperen (§ 4-16).

Når kravet er satt fram, skjer det to ting samtidig. Du går inn i kjøperens sted og overtar de rettighetene og pliktene kjøperen hadde etter avtalen (§ 4-17 første ledd). Du kan også kreve å få overta boligen til det tidspunktet avtalen med kjøperen la opp til. Og du skal betale løsningssummen senest 14 dager etter at kravet ble satt fram og summen er endelig fastsatt.

Det er altså ikke et tilbud du kan tenke på i noen uker. Fra kravet er satt fram, er du i praksis den nye kjøperen.

Angrefristen som gjelder når du ikke fikk se boligen

Loven har en egen utvei for de som bruker forkjøpsretten uten å ha sett det de kjøper. Hvis boligen ikke var tilgjengelig for visning før fristen for å bruke forkjøpsretten gikk ut, kan du si deg ubundet av løsningskravet. Fristen er to uker etter at boligen ble overtatt (§ 4-19).

Sier du deg ubundet på den måten, faller lagets ansvar for å betale løsningssummen bort. Regelen kan ikke fravikes i vedtektene, så laget kan ikke fjerne den.

Reglene gjelder bare når du faktisk ikke fikk se boligen. Har du vært på visning, eller hadde du mulighet til å bli med og lot være, passer ikke bestemmelsen.

Hva du risikerer hvis du trekker deg uten angrerett

Loven sier ikke uttrykkelig hva som skjer med den som trekker seg etter at kravet er satt fram. Da gjelder de vanlige avtalereglene: den som ikke oppfyller en bindende avtale, kan bli ansvarlig for tapet motparten får. Det kan være renter, utgifter til et nytt salg eller en lavere pris når boligen legges ut på nytt.

I tillegg kan laget ha satt vilkår for at forkjøpsretten skulle gjelde. Laget kan kreve at du har betalt inn løsningssummen eller stilt en selvskyldnergaranti (garanti fra en bank eller et forsikringsselskap) før du får bruke retten (§ 4-21 tredje ledd). Laget kan også kreve et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret (§ 4-22 andre ledd). Slike utgifter er dine, selv om du angrer.

Hvor stort et eventuelt erstatningskrav blir, avhenger av hvor lenge salget ble forsinket og hva selgeren faktisk har tapt. Selgeren og kjøperen må også begrense tapet sitt.

Hva du bør ha klart før du melder deg

Det er mye lettere å unngå problemet enn å ta det etterpå. Les vedtektene for å se hvem som har forkjøpsrett og hvordan den rangeres, og sjekk om kjøpsavtalen mellom selgeren og kjøperen inneholder vilkår du vil bli bundet av.

Be om visning før fristen går ut. Hvis selgeren sier nei, noter det, for da kan angrefristen bli aktuell. Avklar finansieringen med banken, for du må kunne betale løsningssummen 14 dager etter at summen er endelig fastsatt. Ta høyde for at løsningssummen i noen tilfeller ikke er salgsprisen. Er andelen åpenbart solgt til underpris, eller går den over ved gave, bytte eller arv, settes summen til vanlig pris (§ 4-18). Tvist om summen avgjøres ved skjønn.

Selgeren kan endre avtalen med kjøperen med virkning for deg helt til laget har fått melding om eierskiftet (§ 4-20). Etter det tidspunktet er avtalen låst. Om hvordan fristene regnes, kan du lese i artikkelen om fristen for forkjøpsrett i borettslag.

Kort oppsummert

• Har du først brukt forkjøpsretten og laget har satt fram kravet, tar du over kjøperens avtale. Du kan i hovedsak ikke angre forkjøpsrett.
• Den eneste lovfestede utveien er å si deg ubundet innen to uker etter overtakelsen, og bare hvis boligen ikke var tilgjengelig for visning før fristen.
• Trekker du deg uten angrerett, kan du måtte erstatte selgerens og kjøperens tap etter alminnelige avtaleregler.
• Vilkår om innbetaling eller garanti og et gebyr på inntil fem rettsgebyr kan komme i tillegg.
• Avklar visning, finansiering og vedtekter før du melder deg til laget.