Kan forkjøpsretten brukes når en andel arves?

Forkjøpsrett finnes bare hvis vedtektene sier det

Forkjøpsrett er ikke en fast regel i alle borettslag. Reglene i borettslagsloven §§ 4-12 til 4-21 gjelder bare hvis det følger av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 4-11). Mange lag har en slik bestemmelse, så les vedtektene først. Står det ingenting om forkjøpsrett der, er spørsmålet avgjort.

Vedtektene kan også endre noen av detaljene. Loven sier at reglene kan fravikes i vedtektene, med unntak av enkelte regler som er laget som ufravikelige, blant annet unntaket for nær familie i § 4-12 og fristen i § 4-15. Mer bakgrunn finner du i artikkelen om forkjøpsrett i borettslag.

Hvem er unntatt fra forkjøpsretten

Unntakene står i § 4-12 og kan ikke fravikes. Forkjøpsrett kan ikke brukes når andelen går over til

• ektefelle
• andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, altså barn, barnebarn, foreldre og besteforeldre
• fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving
• søsken
• noen som har hørt til samme husstand som den tidligere eieren de to siste årene.

I tillegg gjelder ikke forkjøpsretten når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmisse.

Utenfor kretsen faller nevøer og nieser, onkler og tanter, søskenbarn, venner og samboere som ikke har bodd sammen med den avdøde i to år. Samboere som har bodd i husstanden de to siste årene, er likevel unntatt. Går andelen til en arving som er innenfor kretsen, kan ingen andre gjøre krav gjeldende.

Slik fungerer forkjøpsretten ved arv

Arv utløser forkjøpsretten fra arvefallet, altså fra dødsdagen (§ 4-13). Er det flere arvinger, og retten bare kan brukes mot noen av dem, må det først være bindende avgjort på skiftet hvem som skal ta over andelen.

Det er bare laget som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har rett (§ 4-14). Laget oppfordrer de som vil bruke retten, til å melde seg innen en frist på minst fem hverdager fra kunngjøringen (§ 4-21). Den som ikke melder seg, kan ikke bruke retten ved denne overdragelsen.

Fristen for å gjøre retten gjeldende er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier (§ 4-15). Laget kan sette som vilkår at den som vil løse inn, betaler inn løsningssummen eller stiller bankgaranti, og kreve et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret (§ 4-21 og § 4-22). Les mer om fristen for forkjøpsrett i borettslag.

Kravet om å få ta over andelen settes fram skriftlig. Er arvebuet ikke tatt over av arvinger som skifter selv, settes kravet fram for tingretten. Ellers settes det fram for arvingene, deres representant eller den som har tatt over andelen (§ 4-16).

Hva må den som løser inn betale

Ved kjøp er løsningssummen den prisen andelen er solgt for. Ved arv finnes det ingen kjøpesum. Da settes løsningssummen til vanlig pris, altså det andelen ville kostet i et vanlig salg (§ 4-18). Det gjelder også ved gave og bytte. Forkjøpsrettshaveren trenger ikke ta over heftelser på andelen.

Er partene uenige om beløpet, avgjøres det ved skjønn som styres av jordskifteretten. Arvingen som mister andelen, får altså markedsverdi, ikke noe mindre. Får forkjøpsrettshaveren ikke se boligen før fristen går ut, kan han eller hun si seg ubundet av løsningskravet innen to uker etter overtakelsen (§ 4-19).

Hva når flere arver eller boet selger

Går andelen til en arving i kretsen, og de øvrige arvingene får sin del i penger, er det ingen forkjøpsrett. Er arvingene både innenfor og utenfor kretsen, må det først være avgjort på skiftet hvem som tar over andelen (§ 4-13 tredje ledd). Det er den som faktisk overtar, som avgjør om unntaket treffer.

Selger dødsboet andelen til en utenforstående, utløser avtalen forkjøpsretten fra det tidspunktet den er bindende (§ 4-13 første ledd). Da gjelder kjøpesummen i stedet for vanlig pris, med mindre andelen er åpenbart solgt til underpris. Mer om hvordan arv av andel i borettslag fungerer i praksis står i artikkelen om å arve en andel i borettslag.

Kort oppsummert

• Forkjøpsrett ved arv av andel finnes bare hvis vedtektene gir slik rett.
• Retten kan ikke brukes mot ektefelle, slektning i rett linje, søsken eller noen som har hørt til husstanden de to siste årene.
• Arv utløser forkjøpsretten fra arvefallet, og fristen er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding.
• Løsningssummen ved arv er vanlig pris, ikke null.