Vedlikehold i sameiet: hva må seksjonseieren betale selv?

To plikter som utfyller hverandre

Eierseksjonsloven § 32 sier at seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og på andre bruksenheter forebygges, og slik at de andre slipper ulemper. Plikten omfatter tilleggsdelene til bruksenheten.

Paragraf 33 legger resten på sameiet. Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Plikten omfatter alt som ikke faller inn under seksjonseierens vedlikeholdsplikt, og den gjelder også reparasjon, utskifting og utbedring av tilfeldige skader.

Loven bygger altså på en avgrensing: det som ligger i bruksenheten, er din sak. Alt annet er sameiets.

Begge plikter er ufravikelige i den forstand at hovedlinjen ikke kan byttes ut ved vedtekter. Loven sier i § 5 at den er ufravikelig med mindre noe annet er uttrykkelig sagt eller følger av sammenhengen. Unntaket i § 33 gjelder at vedtektene kan gi eierne av bestemte seksjoner plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene, men det krever samtykke fra dem det gjelder.

Hva som er bruksenheten din

Bruksenheten er et avgrenset areal som du har enerett til å bruke, jf. § 4. Den består av en hoveddel, ofte selve leiligheten, og kan ha tilleggsdeler som bod eller garasjeplass. Hvor grensen går i praksis, avhenger av hvordan eiendommen er seksjonert, så seksjoneringsvedtaket og tegningene er viktige å se på.

I vanlige leiligheter regnes innvendige flater og løsøre som din del. Det kan være gulv, vegger og tak innvendig, kjøkkeninnredning, bad og vanlig inventar. Bærende konstruksjoner, yttervegger, tak, fasade, trapperom og felles rør er sameiets. Seksjonseieren skal etter § 32 vedlikeholde vinduer og ytterdører, men utskifting av dem er sameiets oppgave. Balkong avhenger av seksjoneringen og må sjekkes for hvert sameie.

Tilleggsdelene er din del av vedlikeholdet. En bod i kjelleren, en garasjeplass eller en terrasse som er tegnet inn som del av seksjonen, hører til deg, selv om du ikke bor i dem. Er du usikker på hva som hører til seksjonen din, kan du be kommunen om seksjoneringsvedtaket eller spørre styret.

Slik fordeles sameiets utgifter

Det sameiet bruker på vedlikehold av fellesdelene, er felleskostnader. Etter § 29 skal felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Er det særlige grunner, kan kostnadene fordeles etter nytte eller forbruk.

Sameiebrøken står i seksjoneringsvedtaket, og den er ikke nødvendigvis lik mellom seksjonene. En stor leilighet har ofte en større brøk enn en liten.

Vedtekter kan fastsette en annen fordeling, men bare hvis de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige.

Sameiet kan også sette av penger til fremtidig vedlikehold. Akontobeløpet som seksjonseierne betaler, kan dekke slik avsetning dersom årsmøtet har vedtatt det, jf. § 29. Det betyr at du ofte betaler til vedlikehold av fasade og tak før det er tid for å gjøre jobben.

Fordelingen etter sameiebrøk gjelder uavhengig av om du har hatt nytte av tiltaket. Bor du i første etasje, betaler du likevel din andel av taket. Bare hvis særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytte eller forbruk, for eksempel utgifter til heis for dem som bruker den.

Når eieren svikter vedlikeholdet

Plikten er til å forebygge skade på andre. Svikter vedlikeholdet, og det fører til skade, kan eieren bli erstatningsansvarlig etter § 34. Det gjelder både skade på fellesarealene og på nabobruksenheter.

Svikter sameiet i sitt vedlikehold, og det går ut over din bruksenhet, har du på tilsvarende vis krav etter § 35. Kravet rettes mot styret, og betales som en felleskostnad dersom det fører fram.

Det er derfor lurt å utbedre små skader tidlig. Et lite fuktpunkt rundt sluk eller en vannlås som drypper, kan bli til en vannskade som rammer naboer og felles konstruksjoner. Erstatningsansvaret går ut på tap som andre faktisk får.

Hvem avgjør hvis det er uklart

Tvil om hvem som skal ta et arbeid, løses først mellom seksjonseieren og styret. Be om å få sameiets syn skriftlig, med henvisning til seksjoneringen og eventuelle vedtekter. Er saken uløst, kan den bringes inn for rettslig avgjørelse.

En praktisk måte å forebygge uenighet på er å spørre før du starter større arbeider. Skal du bytte gulv, flytte vegger eller grave i badet, bør du først få bekreftet at ingen felles ledninger ligger der. Skriftlig tilbakemelding fra styret beskytter begge parter.

Kort oppsummert

• Vedlikehold av bruksenheten og tilleggsdelene, for eksempel bod eller garasjeplass, betaler seksjonseieren selv.
• Sameiet betaler for fellesarealer, bygningen og felles installasjoner, også de som går gjennom bruksenheten.
• Sameiets utgifter fordeles på seksjonseierne etter sameiebrøken.
• Hvor grensen går, avhenger av seksjoneringen, og seksjonsvedtaket avklarer hva som er bruksenhet.
• Vedlikeholdssvikt som skader andre, kan gi erstatningsansvar.