En tilleggsdel er den delen av en seksjons bruksenhet som ligger utenfor hoveddelen — typisk en kjellerbod, en garasjeplass eller et stykke av hagen. Tilleggsdelen tilhører seksjonen på samme måte som selve leiligheten: den er din med enerett, den følger med når seksjonen selges, og den omfattes av pant i seksjonen. Begrepet er definert i eierseksjonsloven § 4.
Det høres teknisk ut, men skillet mellom tilleggsdel, hoveddel og fellesareal avgjør helt konkret hva du faktisk eier — og det er her mange boligkjøpere går på en smell.
Hoveddel, tilleggsdel, fellesareal — kartet over sameiet
En eierseksjons bruksenhet består av:
- Hoveddelen: selve boligen eller lokalet. Den må være klart avgrenset, sammenhengende og ha egen inngang. For boligseksjoner skal kjøkken, bad og wc ligge her.
- Tilleggsdeler: alt annet som er lagt til bruksenheten — bod, garasjeplass, parkeringsplass ute, terrasse på bakkeplan, hagestykke. Tilleggsdeler trenger verken henge sammen med hoveddelen eller ha egen inngang; boden kan ligge i kjelleren tre etasjer under leiligheten.
Alt som ikke inngår i noen bruksenhet, er fellesareal og eies av alle i fellesskap.
Tilleggsdelene fremgår av seksjoneringsvedtaket og plantegningene som fulgte det — de er tinglyst del av seksjonen. Utendørs tilleggsdeler skal dessuten være fastlagt i en oppmålingsforretning, med grenser registrert i matrikkelen.
«Disponerer bod» — den klassiske fellen
Amir er på visning i Trondheim. I prospektet står det «garasjeplass og stor kjellerbod medfølger». Det kan bety to vidt forskjellige ting:
- Plassen og boden er tilleggsdeler til seksjonen. Da eier Amir dem fullt ut når han kjøper — tinglyst, beskyttet og med på lasset til neste kjøper den dagen han selger.
- Plassen og boden er fellesareal som seksjonen «disponerer». Da hviler retten på et vedtak, en vedtekt eller ren sedvane i sameiet — et langt svakere fundament. Loven åpner riktignok for å vedtektsfeste enerett for en seksjon til å bruke bestemte deler av fellesarealet, men slik enerett kan bare gjelde i inntil 30 år, og en løsere «fordeling» av boder kan i verste fall stokkes om av sameiet.
Forskjellen er altså mellom å eie og å låne. Amir gjør det eneste rette: han ber megleren dokumentere hva som faktisk er tilleggsdel, og får se seksjoneringstegningene. Der viser det seg at garasjeplassen er tilleggsdel — men «den store kjellerboden» er fellesareal som selgeren har brukt fordi den sto tom. Det justerer både forventningene og kanskje budet.
Kjøpertipset er altså enkelt: sjekk seksjoneringsvedtaket med tegninger (kommunen eller Kartverket har dem), ikke bare prospektteksten.
Kan tilleggsdeler opprettes eller endres i ettertid?
Ja, gjennom reseksjonering. Et sameie kan for eksempel gjøre om et fellesareal med boder til tilleggsdeler for seksjonene, eller en seksjonseier kan få kjøpt et stykke fellesareal lagt til sin seksjon som tilleggsdel. Slike endringer krever søknad til kommunen og de nødvendige samtykkene — disponering av fellesareal krever normalt to tredjedels flertall på årsmøtet, og berørte panthavere må med. Skal utendørs tilleggsdeler opprettes, kommer oppmålingsforretning i tillegg, som gjerne er den største kostnaden i slike saker.
Hvem har ansvaret for vedlikeholdet?
Tilleggsdelen er en del av din bruksenhet, og hovedregelen er dermed at du vedlikeholder den selv — boden, garasjeplassen din, hagestykket ditt. Sameiet har ansvaret for fellesarealene. I praksis oppstår grensespørsmål: hvem tar råteskaden i bodveggen som også er byggets yttervegg? Slikt bør — og kan — reguleres i vedtektene, og gode sameier gjør nettopp det. Sjekk vedtektene før du melder en skade som «sameiets problem», eller motsatt betaler for noe fellesskapet skulle tatt.
Kan tilleggsdeler flyttes eller opprettes senere?
Ja. En bod kan overføres fra én seksjon til en annen, og fellesareal kan gjøres om til tilleggsdel — begge deler gjennom reseksjonering, med søknad til kommunen og de nødvendige samtykkene fra panthavere og eventuelt årsmøtet. For utendørs areal kreves i tillegg oppmålingsforretning. Det betyr at dagens fordeling ikke er skrevet i stein — men også at «bytteavtalen» du gjorde med naboen over hekken, ikke gjelder juridisk før den er tinglyst.
Hvorfor bry seg?
Fordi tilleggsdelene påvirker verdi og rettigheter mer enn folk tror. En tinglyst garasjeplass i by er fort verdt flere hundre tusen kroner; en «lånt» plass er verdt langt mindre. Ved konflikt i sameiet står tilleggsdelen seg — fellesarealbruk kan utfordres. Og ved salg unngår du reklamasjonskrøll når prospektet stemmer med grunnboken. Er du i tvil om hva seksjonen din egentlig omfatter, eller vurderer du å sikre deg boden du alltid har brukt, er det en overkommelig jobb å få ryddet opp i — og et naturlig sted å ta en kort prat med noen som kan seksjoneringsjuss.