Eierseksjonsloven
§ 5 — Loven gjelder uansett (fravikelighet)
Kan styret eller naboene vedta egne regler som bryter loven? Lær hvorfor eierseksjonsloven ikke kan velges bort.
Kort svar
Eierseksjonsloven er en streng lov. Du, styret, eller årsmøtet kan ikke vedta regler eller lage avtaler som bryter med det som står i loven. Eneste unntak er når en spesifikk paragraf tydelig sier "med mindre noe annet er avtalt i vedtektene".
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
I Norge har vi noe som heter avtalefrihet, men når det gjelder eierseksjonsloven er denne friheten veldig begrenset. Loven er skrevet for å beskytte mindretallet (den enkelte beboer) mot flertallet. Derfor er den "ufravikelig".
Det betyr at selv om alle beboerne på årsmøtet er enige om noe – for eksempel å nekte naboen å selge boligen sin uten styrets godkjenning – er vedtaket ulovlig og ugyldig hvis eierseksjonsloven sier at alle har fri salgsrett. Du kan aldri skrive under på en kontrakt som tar fra deg lovfestede rettigheter.
Hvis en paragraf derimot starter med fraser som "I vedtektene kan det fastsettes at...", eller "Styret skal ha tre medlemmer hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene", da åpner loven døren på gløtt. Akkurat på disse spesifikke områdene kan sameiet lage sine egne spilleregler. Står det ingenting slikt, er det loven som bestemmer. Punktum.
Kan styret lage regler som bryter med loven?
Nei. En av de hyppigste årsakene til konflikt i sameier er at styrene leker lovgivere. De utarbeider egne "husregler" eller endrer vedtektene på en måte som loven forbyr.
Et typisk eksempel er parkeringsplasser. Loven gir egne regler for tilrettelegging for rullestolbrukere, og loven bestemmer hvem som eier biloppstillingsplassene. Styret kan ikke bare samles over en kopp kaffe og si "vi opphever regelen om fast parkeringsplass for seksjon 2", hvis loven allerede har sikret seksjon 2 denne retten. Gjør de det, har vedtaket null juridisk verdi, selv om det står skrevet ned i et dokument og er stemt over.
Hva skjer hvis du gjør feil?
Hvis sameiet har inntatt ulovlige regler i vedtektene sine, kan de i verste fall saksøkes av seksjonseiere som blir påført ulempe. Domstolen vil kjenne vedtekten ugyldig, og fellesskapet må kanskje betale saksomkostninger. For deg som eier, betyr det at du med loven i hånd kan ignorere husregler som bryter loven, men pass på: det er risikabelt å bare "ta saken i egne hender" uten veiledning.
Eksempel
Eksempel · Styret som ville stenge balkongen
Et årsmøte i Trondheim irriterer seg over at nabo Lars alltid sitter på balkongen sin og røyker. Styret foreslår en ny vedtekt som sier at "Lars mister retten til å bruke balkongen sin i ett år som straff". Vedtaket får overveldende flertall. Lars nekter å godta det, og viser til eierseksjonsloven § 25 som gir ham enerett til å bruke sin bruksenhet. Fordi eierseksjonsloven er ufraviklig (§ 5), og loven ikke gir styret hjemmel til å inndra noens bruksrett som en midlertidig straff, er vedtaket ugyldig. Styret må trekke forbudet tilbake.
Vanlige feil
- Å tro at alt som vedtas med "flertall" på årsmøtet automatisk blir gyldig lov
- Å godta en kontrakt ved innflytting som strider mot rettighetene dine
- Å skrive vedtekter uten å sjekke om loven tillater avvikene man ønsker å gjøre
Hva bør du gjøre?
Før du sender inn et tøft forslag til styret eller årsmøtet, ta en rask titt i eierseksjonsloven. Sjekk den aktuelle paragrafen (for eksempel om dyrehold, parkering, eller vedlikehold). Se om det står "med mindre annet er fastsatt i vedtektene". Hvis den setningen mangler, har dere ikke lov til å endre regelen.
Dersom du mener at sameiet ditt praktiserer en regel som bryter loven, bør du ta saken skriftlig opp med styret og referere direkte til eierseksjonsloven § 5 og den regelen de bryter.
Dumme spørsmål
Hva om vi alle er 100 % enige om å bryte loven?
Selv ikke 100 % enighet kan sette til side de ufravikelige reglene i loven, spesielt hvis regelen er til for å beskytte samfunnet eller fremtidige eiere. Noen få ting kan fravikes hvis absolutt *alle* sier ja (for eksempel fordeling av felleskostnader), men det står da eksplisitt i de reglene.
Hva skjer hvis de gamle vedtektene våre bryter ny lov?
Når staten oppdaterer eierseksjonsloven (som de gjorde i 2018), går ofte den nye loven foran gamle vedtekter. Vedtekter som stred mot den nye loven ble automatisk ugyldige da loven trådte i kraft. Styret har et ansvar for å rydde opp og oppdatere dokumentene.
Er ordensregler det samme som lov?
Nei. Ordensregler er vanlige husregler for eiendommen (eksempelvis ro klokken 23.00, eller vask av trapp). Disse er juridisk bindende, men de er nederst i rangstigen. Norges lover er øverst, deretter sameiets vedtekter, og til slutt ordensreglene. Ingen kan stride mot den over.