Konsesjon og boplikt ble ikke nevnt – kan jeg heve kjøpet?
Når boplikten ikke ble opplyst, kan du bare heve kjøpet hvis det innebærer et vesentlig avtalebrudd, og den terskelen er streng. Først må det være en mangel: selgeren eller megleren må ha holdt tilbake noe du hadde grunn til å regne med å få vite, og det må ha påvirket avtalen. Hevingen må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Ofte er prisavslag eller erstatning en tryggere vei enn heving.
Boplikt som ikke ble opplyst: når er det en mangel?
Loven har en egen regel om opplysninger som ble holdt tilbake. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk vite om forhold som selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (avhendingslova § 3-7). I tillegg må det kunne antas at det at opplysningen uteble, påvirket avtalen.
Det er du som må sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt. Det betyr at du bør kunne vise hva som stod i annonsen og salgsoppgaven, og hva som ble sagt om konsesjon og boplikt. Megleren skal ta med konsesjonsplikt i salgsoppgaven der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Står ingenting der om en eiendom som tydelig er stor nok til å utløse kravene, er det et sterkt utgangspunkt for at du manglet en opplysning du kunne forvente.
Kjøpte du en vanlig bolig i tettbygd strøk, er det som regel ikke aktuelt. Konsesjonsspørsmålet melder seg først når eiendommen har landbruksarealer eller ligger i et område med særregler.
Slik ser reglene om konsesjon og boplikt ut
Konsesjonsloven har en hovedregel og flere unntak. En bebygd eiendom på høyst 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar, kan kjøpes uten konsesjon (konsesjonsloven § 4). Overstiger eiendommen disse grensene, må du som hovedregel søke.
Boplikt kommer inn på flere måter. Kjøper du fra nær familie en bebygd eiendom med mer enn 35 dekar dyrka jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog, må du bosette deg der innen ett år og bo der i minst fem år for å slippe konsesjon (konsesjonsloven § 5). I noen områder har staten dessuten satt ned konsesjonsgrensen. Da kan du slippe konsesjon hvis du forplikter deg til å bruke eiendommen som helårsbolig så lenge du eier den (konsesjonsloven § 7).
Hvilke regler som gjelder akkurat din eiendom, avgjøres av kommunen og av forskriften for området. Det du kan gjøre selv, er å sjekke om salgsoppgaven nevner konsesjon i det hele tatt.
Slik gikk det for Grete
Grete kjøpte en bebygd eiendom på 90 dekar, hvorav 40 dekar var dyrket jord. Salgsoppgaven sa ingenting om konsesjon eller boplikt. Tre uker etter overtakelsen fikk hun beskjed fra kommunen om at eiendommen var over grensen for fri handel, og at hun måtte søke.
Grete mente hun var blitt holdt utenfor noe viktig, og skrev til selgeren at hun ville heve. Selgeren svarte at konsesjonssøknaden ville bli behandlet som vanlig, og at kjøpet ikke kunne løses opp bare fordi en opplysning manglet. Kommunen behandlet søknaden og ga henne tillatelse. Da falt grunnlaget for heving: eiendommen kunne brukes slik hun hadde tenkt, og avviket var ikke stort nok til å være et vesentlig avtalebrudd. Til slutt ble partene enige om at selgeren dekket utgiftene hun hadde hatt til søknaden.
Heving, prisavslag eller erstatning
Heving betyr at kjøpet oppheves, og at hver av partene får tilbake det de har levert. Du kan heve hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd (avhendingslova § 4-13). Terskelen er høy og vurderes konkret ut fra hvor alvorlig forholdet er for deg. Ingen fast prosentgrense eller beløp avgjør saken.
Får du konsesjon og kan bruke eiendommen som planlagt, er det sjelden nok til å heve. Da er det mer realistisk å kreve erstatning for utgifter du har hatt fordi opplysningen uteble. Du kan kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, med mindre han beviser at årsaken lå utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14). Prisavslag er aktuelt hvis eiendommen er verdt mindre for deg enn du betalte. Hovedregelen er at prisavslaget settes til kostnaden ved å rette forholdet (§ 4-12).
Får du avslag på konsesjonssøknaden, er situasjonen en annen. Da kan du lese mer i konsesjon avslått og klage, og om når hevingsretten inntrer, i hva som skal til for å heve kjøpet.
Tidsfristen for å si fra
Hevingen må meldes innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med forholdet (avhendingslova § 4-13). Venter du lenge, kan du miste hevingsretten selv om mangelen er reell. Selgeren kan likevel ikke bruke fristen mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.
Utover dette gjelder de vanlige reglene om melding til selgeren. De er samlet i pilaren om pålegg og vedtak fra kommunen som ikke ble opplyst. Du finner en gjennomgang av tidspunktet i når du kan heve kjøpet.
Slik går du frem
- Finn salgsoppgaven, annonsen og eventuelle meldinger der konsesjon eller boplikt er nevnt, eller ikke er nevnt.
- Sjekk hos kommunen om eiendommen krever konsesjon, og hvilke vilkår som gjelder.
- Skriv til selgeren og megleren og beskriv hva du oppdaget, når du oppdaget det, og hva du krever.
- Vent med å si opp lånet eller flytte ut til du vet hva kommunen svarer.
- Ta vare på alle kvitteringer for søknadsgebyr og andre utgifter.
Kort oppsummert
- Har selgeren ikke opplyst om boplikt, må du vise at du hadde grunn til å regne med å få vite det, og at det påvirket avtalen.
- Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og du må melde den innen rimelig tid.
- Får du konsesjon og kan bruke eiendommen som tenkt, er erstatning eller prisavslag ofte mer realistisk enn heving.
- Salgsoppgaven skal nevne konsesjonsplikt der det er relevant, så sjekk den først.
Før du bestemmer deg, les hva det koster å bruke advokat i en boligsak.