Rørene fryser hver vinter – mangel ved huset?

Frosne rør hver vinter: når det er en mangel

Frosne rør betyr at vannet i ledningen har frosset til is, slik at det stopper opp eller røret sprekker. Det skjer i alle hus i ekstrem kulde, og da er det sjelden en mangel. Skjer det hver vinter, er det noe annet.

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Et helårshus skal kunne bruke vannet gjennom vinteren uten at rørene fryser. Det er ikke en urimelig forventning.

Byggteknisk forskrift krever at innvendige vanninstallasjoner sikres mot frostskader. Kravene gjelder for nye tiltak, men de viser hva som regnes som normalt. Er et rør lagt i en uisolert yttervegg eller en luftet krypkjeller uten varme, er det en feil ved utførelsen og ikke bare en slitasje.

Hva som ligger bak at rørene fryser

Årsakene er ofte enkle. Rør kan ligge for nær kald luft, isolasjonen kan ha falt av eller mangle, en ventilasjon kan blåse rett på røret, eller varmekabelen som skulle holde røret varmt, kan ha sluttet å virke. Noen ganger er rørene rett og slett lagt i feil rom.

Forskriften om tilstandsrapporter krever at kaldloft og kryploft undersøkes, og at krypkjeller undersøkes hvis inspeksjon er mulig. Blir rørene nevnt der, får du opplysninger om isolasjon og plassering. Står det ingenting om rør i rapporten, kan det bety at de ikke ble sett.

Merk hvor problemet oppstår. Fryser det alltid i samme rør på samme sted, peker det på plasseringen. Fryser det i hele huset, kan årsaken være varmesystemet eller at huset har stått uoppvarmet.

Hva selgeren visste og hva du kunne oppdage selv

Selgeren skal opplyse om forhold han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). At rør fryser, er noe han som bodde der, vil ha merket. Har han byttet rør, lagt varmekabel eller holdt en kran drypende hver natt, er det tegn på at han kjente til det.

Du regnes derimot for å kjenne til forhold du burde ha oppdaget ved en undersøkelse før kjøpet, og det som tydelig går frem av tilstandsrapporten (§ 3-10). Et rør du så på visning, og som lå åpent i et kaldt rom, kan derfor være vanskelig å klage på. Unntaket er når selgeren har handlet uærlig eller i strid med god tro.

Selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt. Reglene om hva du burde ha sett, begrenser ikke selgerens ansvar for det han ikke sa fra om (§ 3-10).

Slik gikk det for Gudrun

Gudrun kjøpte en enebolig fra 1968 og overtok i oktober. I desember frøs kaldtvannsrøret til kjøkkenet for første gang. Hun tinte det med en varmeblåser og trodde det var uflaks. I januar frøs det igjen, og da så hun at røret gikk fra kjelleren gjennom en uisolert vegg ut mot vaskerommet.

Hun tok bilder og filmet temperaturen i veggen med et vanlig termometer. En rørlegger bekreftet at røret var lagt i ytterveggen uten isolasjon. Gudrun spurte naboen om hun kjente til problemet, og naboen fortalte at tidligere eier hadde latt kranen dryppe hver kalde natt.

Gudrun skrev til selgeren og viste til at han visste om problemet uten å opplyse om det. Selgeren svarte at han mente det var vanlig i gamle hus. Gudrun holdt fast på at det var noe hun burde ha fått vite, og selgeren gikk til slutt med på å dekke kostnaden ved å flytte røret innenfor isolasjonen. Prisavslaget ble ikke aktuelt.

Slik går du frem og hva du kan kreve

Skriv ned datoene hver gang røret fryser, og ta bilder av hvor det sitter. Få en rørlegger til å beskrive årsaken skriftlig. Har røret sprukket og gitt vannskade, meld den til forsikringsselskapet med en gang og begrens skaden.

Melding til selgeren må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og den må si hva slags feil det er. Frister og hovedreglene står i pilaren om feil på rør og avløp. Hvordan du samler bevis, står i artikkelen om å dokumentere en mangel ved boligen.

Selgeren har rett til å rette, og kjøperen må godta det hvis det ikke gir urimelig ulempe (§ 4-10). Å flytte og isolere et rør er ofte en rimelig utbedring. Hvis han ikke gjør det, kan du kreve prisavslag som svarer til kostnaden ved å rette (§ 4-12).

Ligger rørene uten beskyttelse rundt, er det ofte flere feil. Les også om vannrør uten rør-i-rør og lavt vanntrykk som ikke ble opplyst ved salget.

Kort oppsummert

• Frosne rør hver vinter tyder på at røret ligger utsatt, og det er en mangel hvis selgeren kjente til det og ikke sa fra.
• Én kald vinter og et rør som fryser, er sjelden en mangel alene.
• Skriv ned datoer, ta bilder og få en rørleggers beskrivelse av hvorfor det fryser.
• Kjøperen må godta rimelig retting fra selgeren, for eksempel at røret flyttes og isoleres.
• Skriv til selgeren og vis til at du ikke fikk opplysningen før du kjøpte.