Utbyggeren sier feilen skyldes at jeg har luftet for dårlig – hva nå?
Når utbygger skylder på kjøper for lufting, er det ikke nok at han sier det. Etter bustadoppføringslova er det ikke en mangel hvis avviket kommer av forhold på din side, men boligen har mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen og kravene i loven. Loven har ingen egen regel om hvem som må bevise hva. I praksis må du normalt vise at noe er galt, og utbyggeren må gjøre det sannsynlig at årsaken er din bruk hvis han vil slippe ansvar. Avvis forklaringen skriftlig og krev dokumentasjon.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om forhold på din side
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneMangelsbestemmelsen står i § 25. Det ligger en mangel foran når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen eller i lovens §§ 7, 9 og 13. Andre punktum gjør unntak: det er likevel ikke mangel hvis avviket kommer av forhold på forbrukerens side.
Det betyr at utbyggeren kan ha rett i at fuktflekker eller mugg ikke er hans ansvar. Det gjelder hvis årsaken er noe du har gjort eller unnlatt, og som går ut over vanlig bruk av boligen. Nye boliger kan inneholde byggfukt de første årene, og de må vanligvis luftes og varmes opp som avtalt. Det er likevel utbyggerens oppgave å levere en bolig som fungerer ved normal bruk.
Mangelen vurderes ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om den viser seg først senere. Oppstår feilen etter overtakelsen, svarer utbyggeren også for den hvis årsaken er et avtalebrudd fra hans side (§ 28). Overtakelsen er også tidspunktet da reklamasjonsfristene begynner å løpe (§ 14). Mugg som viser seg tre måneder etter innflytting kan derfor godt skyldes noe som ble gjort feil under byggingen.
Hvem må bevise hva
Lovteksten sier ingenting om bevisbyrde. Utgangspunktet i norsk rett er at den som vil ha medhold i et krav, må kunne vise grunnlaget for det. Du må altså kunne vise at boligen har en feil, for eksempel mugg eller kondens.
Når det er vist, vil utbyggeren fri seg ved å hevde at årsaken er din lufting. Da er det rimelig at han må gjøre dette sannsynlig. En påstand uten måling, rapport eller annen dokumentasjon er normalt for tynn. Det er ikke fastslått i lovteksten, så hold deg til at dette er det vanlige utgangspunktet og ikke en garanti for utfallet.
Hva som ligger i «lufting» og hva som ligger hos utbyggeren
Vanlig bruk av en bolig betyr å varme opp, lufte og bruke ventilasjonsanlegget som beskrevet. Har boligen balansert ventilasjon, skal anlegget gjøre mesteparten av luftskiftet. Står det i brukerveiledningen at du må skifte filter eller holde inntaksventiler åpne, kan det bli et forhold på din side hvis du ikke gjør det.
Hvis luftmengden i rommet er lavere enn det som ble prosjektert, eller anlegget er feil innregulert, er det derimot en byggefeil. Det samme gjelder manglende tetting rundt vinduer eller kuldebroer i veggen. Slike feil kan du ikke lufte bort.
mugg på soverommet
Mari og Tobias overtok en enebolig i oktober. I januar finner de svart mugg bak sengen på det nordvendte soverommet. Utbyggeren skriver at de har luftet for lite, og at feilen derfor ikke er en mangel.
Mari svarer skriftlig. Hun avviser forklaringen og ber om begrunnelse med målinger. Tobias har ført fuktlogg med en enkel måler fra november og har bilder fra tre uker. De bestiller en uavhengig sakkyndig, som måler luftmengden i soverommets tilluftsventil. Resultatet er 13 liter per sekund mot 25 i tegningene. Anlegget var innstilt for lavt ved ferdigstillelsen.
Det er da en byggefeil, og utbyggeren må rette for egen regning. Utgifter til å konstatere mangelen skal entreprenøren bære (§ 32). Hadde målingen vist at anlegget var i orden, og at mugget kom av at soverommet stod kaldt uten ventilasjon, hadde saken stilt seg annerledes.
Slik tar du saken videre
- Skriv en reklamasjon innen rimelig tid, og avvis forklaringen uten å slippe kravet.
- Be om skriftlig begrunnelse, og kopi av prosjektering og innregulering av ventilasjonen.
- Dokumenter med bilder, datoer, fuktmålinger og beskrivelse av hvordan du faktisk lufter og varmer.
- Vurder en uavhengig sakkyndig dersom utbyggeren står på sitt.
- Tilbakehold av betaling kan være aktuelt hvis sluttoppgjøret ikke er betalt (§ 31).
Når begge har noe av skylden
Det hender at både byggingen og bruken har bidratt. Kanskje er ventilasjonen litt svak, og samtidig har soverommet stått uten varme hele vinteren. Loven har ingen egen regel for den delte situasjonen. Det som står fast, er at bare det som kommer av forhold på din side, faller utenfor mangelsbegrepet. Resten er fortsatt utbyggerens ansvar, og en sakkyndig kan si noe om hvor stor del av skaden hver årsak står for.
Begge parter kan kreve en synfaring omtrent ett år etter overtakelsen (§ 16). Der kan du legge frem funn og målinger. Ligger tilbudet om fuktmåling på bordet fra utbyggeren, kan du takke ja, men la gjerne en uavhengig kontrollere resultatet.
Kort oppsummert
- Utbygger skylder på kjøper for lufting: loven fritar entreprenøren bare for avvik som kommer av forhold på din side.
- Lovteksten har ingen bevisregel, men utbyggeren bør kunne gjøre sannsynlig at det er din bruk som er årsaken.
- Mugg og fukt kan skyldes feil ventilasjon eller tetthet, og da er det en byggefeil.
- Reklamer skriftlig, dokumenter og krev begrunnelse med målinger.
- Entreprenøren bærer utgiftene til å konstatere mangelen når det er en mangel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.