Taklekkasje etter boligkjøp: hvem må ta regningen?

Hva som avgjør om taklekkasjen er en mangel

Loven spør ikke om taket lekker, men om boligen er dårligere enn du kunne regne med. Etter avhendingslova § 3-2 vurderes det ut fra boligens type, alder og synlige tilstand. Et tak som har ligget i mange år, kan slippe gjennom vann uten at det er en mangel, mens et tak som ble solgt som nylig lagt, ikke skal lekke.

Tre spørsmål avgjør som regel utfallet:

• Hva sa selger, annonsen og salgsoppgaven om taket? Uriktige opplysninger kan være en mangel etter avhendingslova § 3-8.
• Visste selger om lekkasjer, fuktskjolder eller reparasjoner, og fikk du ikke vite det? Da kan opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 være brutt.
• Hva sto i tilstandsrapporten? Det du kunne lese der, regnes som noe du kjente til, jamfør avhendingslova § 3-10.

Selger og selgers forsikringsselskap trenger ikke bevise at taket var i orden. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Taket i tilstandsrapporten

Forskriften om tilstandsrapporter krever at takstmannen undersøker taket fra utsiden for svanker, fuktskjolder, råte, skadedyr og tetthet rundt gjennomføringer. Undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når takstmannen finner det forsvarlig med tanke på sikkerhet. På flate tak skal fall, sluk, overløp og detaljer ved oppkanter og beslag vurderes, og fra kaldloftet skal det ses etter lekkasjer, fuktskjolder og kondens.

Rapporten kan derfor være ufullstendig uten at noen har gjort feil. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda var taket bare besiktiget fra bakken, og takstmannen hadde skrevet det. Nemnda la til grunn at forskriften var fulgt, og at rustflekker på et omtrent 20 år gammelt platetak ikke var en mangel. Hva det betyr for deg, kan du lese i Takstmannen var aldri oppe på taket – hva nå?.

Har rapporten tilstandsgrad 2 eller 3 på taket, blir det vanskeligere å få medhold. Det avhenger likevel av hvor konkret risikoen var beskrevet. En generell anbefaling om å følge med på taket er noe annet enn en beskrivelse av at det lekker ved skorsteinen. Er selve undertaket utslitt, kan du lese mer i Undertaket er utslitt – burde jeg fått vite det?.

Selger «fikset» lekkasjen før salget

En fersk reparasjon rett før salget er en vanlig kilde til tvist. Har selger reparert lekkasjen, og den kommer tilbake, er spørsmålet om selger visste at reparasjonen ikke løste årsaken, og om du fikk vite at det hadde vært lekkasje. Ble reparasjonen gjort uten fagfolk og uten dokumentasjon, styrker det ofte saken din. Les mer i Selger «fikset» taklekkasjen rett før salget og i Spor etter tidligere lekkasje på loftet: burde selger sagt noe?.

Andre vanlige tilfeller er at vannet bare kommer i bestemte situasjoner, for eksempel når is samler seg ved takfoten (Isdam og lekkasje ved takfoten etter kjøpet), eller rundt beslag ved pipen (Pipebeslaget lekker inn i stua – selgers ansvar?). Da avgjør det om lekkasjen skyldes utførelsen eller tidens tann.

Slik gikk det for Turid

Turid kjøpte en enebolig med saltak og takstein i november. Salgsoppgaven sa at taket var «i god stand», og tilstandsrapporten ga tilstandsgrad 1 på taktekkingen. Taket var bare besiktiget fra bakken, og rapporten sa ingenting om undertaket.

I februar kom det fuktskjolder i taket på soverommet etter mildvær og snøsmelting. Turid kalte inn en taktekker, som fant at flere takstein var sprukket og at undertaket under var råtnet på en flate ved pipen. Taktekkeren skrev at skadene hadde utviklet seg over flere år. Turid sendte skriftlig reklamasjon med bilder, rapport og tilbud på utbedring.

Selger svarte at taket var eldre, og at det derfor ikke kunne være en mangel. Turid viste til at annonsen beskrev taket som i god stand, og at rapporten ga grunn til å tro at det ikke var alvorlige feil. Det kom dessuten frem at selger hadde fått en lekkasje utbedret to år tidligere uten å nevne det. Forsikringsselskapet la til grunn at selger ikke hadde sagt fra, og Turid fikk prisavslag som tilsvarte nytt undertak ved pipen og skifte av de sprukne steinene.

Slik dokumenterer du taklekkasjen etter boligkjøpet

Ta bilder av skjolder og vannspor med dato, og bruk fuktmåler før du gjør noe. Be en taktekker eller takstmann undersøke både utsiden og undersiden, og be om en skriftlig vurdering av årsaken og hva som må gjøres. Behold utskiftede takstein og deler, slik at årsaken kan vurderes i ettertid. Skriv ned når og hvor vannet kom inn, og hvilket vær det var, for det hjelper taktekkeren å skille mellom en feil ved selve taktekkingen og en feil ved gjennomføringer, renner eller lufting. Ber du om et tilbud, be om at det spesifiserer hva som er nødvendig utbedring, og hva som er oppgradering du får ut over det opprinnelige taket. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen, og oppgradering kan gi fradrag.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget lekkasjen, og send meldingen skriftlig. Frister forklares i Hvor lenge har kjøper på seg til å klage på taket? og Hva er reklamasjonsfristen ved boligkjøp?.

Regningen for skader inne i boligen

Ved en taklekkasje er det ofte følgeskadene som blir dyrest: fuktskader i isolasjon, tak og vegger, og skader på innbo. Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selger har skyld, men indirekte tap, som skade på innbo og annet enn selve boligen, krever skyld hos selger. Regelen om at du selv må dekke inntil 10 000 kroner av tapet gjelder også her. Kravet kan også gå ut på at hele taket skal skiftes, som drøftes i Hele taket må skiftes – kan jeg kreve hele prisen?. Erstatningskravet forklares i Kan jeg kreve erstatning etter boligkjøp?.

Tilbyr selger å rette lekkasjen, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve. Er det et takvindu som lekker, spiller vedlikeholdet inn, som du kan lese om i Takvinduet lekker – mangel eller manglende vedlikehold?.

Kort oppsummert

• Taklekkasje etter boligkjøpet er selgers ansvar når taket var dårligere enn forventet, eller selger tidde om kjente lekkasjer.
• Tilstandsrapportens beskrivelse av taket og hva den ikke undersøkte, avgjør ofte hvem som tar regningen.
• Du må selv sannsynliggjøre at taklekkasjen er en mangel, så dokumenter skader og årsak med taktekker før noe repareres.
• Følgeskader og egenandelen på 10 000 kroner påvirker hvor mye du får igjen.
• Selger har normalt rett til å rette først, og du bør derfor gi anledning til det.