Takvinduet lekker – mangel eller manglende vedlikehold?

Takvindu som lekker: slik skiller du mangel fra vedlikehold

Et takvindu er en utsatt del av taket. Vann samler seg rundt karmen, tettingen mot taktekkingen tåler mye vær, og små feil kan gi store skader. Derfor havner saker om lekkende takvinduer ofte i konflikt: selgeren sier at eieren bare må skifte en list, kjøperen mener konstruksjonen har vært feil siden den ble montert.

Etter avhendingslova § 3-1 andre ledd vurderes det om boligen har en mangel ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg, normalt overtakelsen. Etter § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand.

Er vinduet gammelt, forventer du ikke at det er like tett som et nytt. Er det derimot nylig montert og likevel lekker, taler det for at noe er gjort feil. Skriv ned når vinduet ble satt inn, og hvem som gjorde jobben.

Hva rapporten skal si om overlys og tetting

Forskriften om tilstandsrapporter krever at taket skal undersøkes fra utsiden for blant annet fuktskjolder, råte og tetthet rundt gjennomføringer. På flate tak skal den bygningssakkyndige også vurdere detaljer ved overlys og oppkanter. Undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når det er sikkerhetsmessig forsvarlig.

Les rapporten for å se om takvinduet er nevnt, og hva som står om tettingen. Står det at det er sett fuktskjolder rundt vinduet, og tilstandsgraden er 2 eller 3, har du en svakere sak enn om rapporten ikke sa noe. Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som tydelig går frem av rapporten. Var taket bare undersøkt fra bakken, eller ikke undersøkt i det hele tatt, skal det stå i rapporten.

Slik gikk det for Tor

Tor kjøpte en enebolig fra 1996 med to takvinduer i loftsstuen. Det første regnværet etter overtakelsen kom det vann nedover vinduskarmen, og malingen på veggen under bobla opp. Selgeren skrev at vinduene var eldre og at tetting og vedlikehold er eierens ansvar.

Tor fikk en tømrer til å ta av kledningen rundt vinduet. Det viste seg at underlagspappen ikke var ført opp under vinduets beslag, slik at vann rant inn bak karmen. Feilen lå i monteringen, og det var gamle fuktspor i isolasjonen som var eldre enn overtakelsen. Tømreren skrev en kort rapport med bilder.

Selgeren svarte at vinduet var åtte år gammelt og at han ikke hadde sett lekkasjer. Etter en ukes betenkningstid gikk han likevel med på et prisavslag for å utbedre monteringen. Skadene innvendig måtte Tor bekoste selv.

Bor du i borettslag eller sameie?

Da avhenger det av hvem som eier og vedlikeholder vinduet. En andelseier skal etter burettslagslova § 5-12 vedlikeholde blant annet vinduer, men plikten omfatter ikke utskifting av vinduer og heller ikke reparasjon eller utskifting av taket. Laget skal etter burettslagslova § 5-17 holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. For eierseksjoner gjelder tilsvarende i eierseksjonsloven § 32.

Vedtektene kan gi en annen fordeling, så du må lese dem. Kjøper du andel i borettslag, gjelder avhendingslova tilsvarende, og krav mot selger kan komme på tale. Men lekker takvinduet i et fellestak, skal du i første omgang melde fra til styret.

Slik dokumenterer du årsaken og går videre

Ta bilder av lekkasjen, karmen og skadene innvendig. Noter dato, været da det lekket, og om noe har blitt reparert. Be en fagperson åpne tettingen og beskrive hva som er feil. Uten en slik vurdering blir det påstand mot påstand.

Sender du krav til selgeren, må du gjøre det innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og du bør beskrive hva du krever. Prisavslag og erstatning kan være aktuelt, men selgeren har rett til å rette først hvis det ikke er urimelig for deg. Alle kravene og fristene er gjennomgått i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Er årsaken en blanding, se saken om delt årsak, både mangel og manglende vedlikehold. Kostnader du selv må dekke opp til 10 000 kroner, er noe du bærer uansett, så små utbedringer gir sjelden krav. Ligger feilen i selve taket, kan takstein som knekker og lekker den første vinteren være nyttig lesning.

Kort oppsummert

• Et takvindu som lekker kan være en mangel hvis feilen ligger i monteringen eller tettingen og fantes da du overtok.
• Vedlikehold og slitasje på et eldre takvindu er normalt eierens ansvar, ikke selgerens.
• Rapportens omtale av tetthet rundt gjennomføringer og fuktskjolder rundt vinduet påvirker kravet ditt.
• I borettslag og sameie avhenger ansvaret for vinduet og taket av vedtektene.
• Få en fagperson til å beskrive årsaken til at takvinduet lekker før du sender kravet.