Hele taket må skiftes – kan jeg kreve hele prisen?

Når du i det hele tatt har krav på et nytt tak

Først må taket ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren). Det er ikke nok at taket er dårlig eller må skiftes. Boligen må være i dårligere stand enn du kunne regne med ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2), eller selgeren må ha holdt tilbake opplysninger, eller gitt uriktige opplysninger, som virket inn på avtalen. Et gammelt tak som er oppgitt som gammelt, gir sjelden krav bare fordi det er utslitt.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel og at hele taket må skiftes. En takarbeider bør vurdere om utbedring er mulig med mindre omfang. Er det bare et parti som er ødelagt, blir kravet ditt bare kostnaden ved å utbedre det partiet.

Slik regnes prisavslaget ut

Ved en mangel kan du kreve forholdsmessig prisavslag. Utgangspunktet er at prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Kravet er altså ikke kjøpesummen, og heller ikke nødvendigvis hele regningen for et nytt tak.

Finansklagenemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn. Er det nok å bytte deler av taktekkingen, får du ikke dekket et helt nytt tak. Og er en fullstendig utskifting den eneste løsningen, blir kostnaden utgangspunktet for beregningen, men ikke sluttsummen.

Merk hvilke tap som regnes som direkte og hvilke som er indirekte. Du kan kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, mens indirekte tap, som skade på innbo eller at boligen ikke kan brukes, krever skyld eller garanti (avhendingslova § 4-14 og § 7-1). Vanlige tiltak som kompenserer for mangelen, regnes ikke som indirekte tap.

Fradraget for standardheving

Får du et helt nytt tak til erstatning for et gammelt, blir boligen verdt mer enn du betalte for. Finansklagenemnda trekker derfor fra for standardheving og levetidsforlengelse: fordelen utbedringen gir deg, går til fradrag. Nemnda har uttalt at beregningen av dette er en juridisk vurdering, og at den ikke er bundet av en takstmanns anslag.

Det finnes ingen fast prosentsats eller tabell. Fradraget avhenger av hvor gammelt taket var, hvor lenge det ville holdt, og hvor mye levetid du får ekstra. Jo eldre taket var, desto større fradrag må du regne med. Du bør derfor ikke basere deg på at hele tilbudet fra takarbeideren blir dekket.

Nemnda trekker også egenandelen din. Ved mangler må du selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner, med mindre loven sier noe annet, og den summen går til fradrag i prisavslaget.

Slik gikk det for Sølvi

Sølvi kjøpte en enebolig der to takarbeidere sa at taket måtte skiftes helt etter at det begynte å lekke. Hun regnet med at selgeren skulle betale hele tilbudet, og skrev til ham med et krav om det fulle beløpet.

Selgeren svarte at taket hadde vært gammelt og omtalt i tilstandsrapporten, og at et helt nytt tak ville gi henne en langt bedre bolig enn den hun kjøpte. Sølvi ba en uavhengig takarbeider om å vurdere om det fantes en rimeligere utbedring. Han mente at det bare var den ene halvparten av taket som var ødelagt av en feil utførelse, og at resten hadde noen år igjen. Sølvi endret kravet til utbedring av den delen, med fradrag for at hun fikk nytt materiale, og dokumenterte at feilen skyldtes utførelsen, ikke alderen. Selgeren godtok kravet i den formen. Kravet om hele prisen falt fordi et nytt tak i sin helhet ville gitt henne mer enn det hun kjøpte.

Krav du bør stille, og hva du gjør nå

Krev et prisavslag basert på dokumentert kostnad for den rimeligste tilfredsstillende utbedringen. Legg ved tilbud fra minst én takarbeider, en teknisk vurdering av årsaken, og bilder. Vis at feilen skyldes forhold ved boligen ved overtakelsen. Er du usikker på hva som må skiftes, vent med å bestille til vurderingen foreligger.

Hvis selgeren tilbyr å rette, må du godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis oppgjøret ikke er ferdig (avhendingslova § 4-15). Vær forsiktig med å gjøre dette uten å ha dokumentert kravet, for tilbakeholdet må stå i forhold til kravet.

Alle regler om krav og frister ved lekkasje fra taket står i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp. Er alderen feil oppgitt, se artikkelen om at taket er eldre enn salgsoppgaven sa. Om takstmannens rolle, se artikkelen om takstmannen som aldri var oppe på taket, og om fristene, artikkelen om hvor lenge kjøper har til å klage på taket.

Kort oppsummert

• Selv om hele taket må skiftes, kan du sjelden kreve full pris av selgeren, siden kravet må baseres på en mangel.
• Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, ved den rimeligste forsvarlige løsningen.
• Fradraget for standardheving avgjøres skjønnsmessig, og eldre tak gir større fradrag.
• Skaff tilbud og en teknisk vurdering, og meld krav skriftlig til selgeren.