Takstmannen var aldri oppe på taket – hva nå?

Hva forskriften krever når takstmannen ikke går opp på taket

Forskriften om tilstandsrapporter sier at takkonstruksjonen skal undersøkes fra utsiden for svanker, fuktskjolder, råte, skadedyr, tetthet rundt gjennomføringer og lufting. Undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når den bygningssakkyndige finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Da skal han se etter sprekker, mose og andre svekkelser og vurdere helning, materialer, vedlikehold og alder på undertaket. Skorstein over tak skal inspiseres når det er forsvarlig. Ellers gjøres en skjønnsmessig vurdering fra takfot, luke eller bakkeplan.

Med andre ord er det ikke et krav at takstmannen alltid går opp. Han kan vurdere taket fra bakken, fra loftsluke eller med drone når han mener det er tryggest. Men når noe ikke er undersøkt, skal rapporten si det, og det er de ordene du skal lete etter.

Hva du skal se etter i rapporten

Åpne rapporten og finn kapitlet om tak. Se om det står at taket kun er vurdert fra bakkenivå, at det var snø, eller at taket ikke var tilgjengelig. Se også hvilken tilstandsgrad taket har, og om alderen på taktekkingen og undertaket er vurdert.

Rapporten er et sentralt dokument. Finansklagenemnda har uttalt at den må oppfylle forskriftens minstekrav for å få virkning etter avhendingslova § 3-10, og at forskriften også gir veiledning når takstmannens aktsomhet vurderes. En rapport som viser at taket ikke er undersøkt, kan ha to virkninger. Den kan gjøre at du ikke regnes for å ha kjent til skjulte feil. Den kan også vise at du burde stilt spørsmål før du bandt deg, og selgeren kan bruke det mot deg.

Avviker rapporten fra minstekravene, kan den likevel få virkning hvis avvikene er ubetydelige sett opp mot mangelens art. Er avviket derimot stort, for eksempel at taket er beskrevet uten noen forbehold selv om ingen så det, blir situasjonen en annen.

Hvem du retter kravet mot

Kjøperen har krav på hjelp fra selgeren når boligen har en mangel, ikke automatisk fra takstmannen. Om selgeren hefter for takstmannens feil, og etter hvilken bestemmelse, er ikke avklart i lovteksten og vurderes konkret i nemndspraksis. Du retter derfor kravet mot selgeren eller selgerens boligselgerforsikring. Om takstmannen burde oppdaget forholdet etter forskriftens minstekrav, har betydning for saken din, men det gir deg ikke uten videre et krav mot ham.

Selgeren har plikt til å gi opplysninger han kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Det gjelder uavhengig av hva takstmannen så. Visste selgeren at taket hadde lekket, eller at det var lappet, og sa ingenting, kan det være en mangel selv om rapporten er tørr på temaet.

Det er du som må sannsynliggjøre mangelen, uansett hvem kravet rettes mot.

Slik gikk det for Torunn

Torunn kjøpte en enebolig med sadeltak. I rapporten sto det at taket var vurdert fra bakken, at taktekkingen var i normal stand og at undertaket ikke var undersøkt. Tre måneder etter overtakelsen lekket det gjennom stuetaket.

En takarbeider fant at undertaket var råttent flere steder. Torunn leste rapporten på nytt og så at begrensningen sto der, men at rapporten ikke hadde advart om alderen på undertaket. Hun meldte fra til selgeren og ba om å få vite om det hadde vært lekkasje tidligere. Selgeren svarte at han ikke visste noe, men da Torunn viste en gammel faktura fra et tettefirma i dokumentene fra overtakelsen, ombestemte han seg. Han innrømmet en reparasjon og at det ikke var opplyst. Saken endte med at selgerens forsikring dekket et prisavslag, og at Torunn aldri rettet noe krav mot takstmannen.

Hva du gjør nå

Hent frem hele rapporten, salgsoppgaven og eventuelle e-poster fra megleren. Få en takarbeider til å skrive ned hva han finner og hva som er årsaken. Ta bilder av skadene før du gjør noe. Meld fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19), og beskriv hva du har funnet.

Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Skriv hva som er særlig for din sak, og hold resten til hovedartikkelen. Alt om krav og frister står i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Om takstmannens eget ansvar, se artikkelen om å gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten. Er alderen feil oppgitt, se artikkelen om at taket er eldre enn salgsoppgaven sa. Må hele taket skiftes, se artikkelen om å kreve hele prisen, og om frister, artikkelen om hvor lenge kjøper har til å klage på taket.

Kort oppsummert

• At takstmannen ikke var oppe på taket, er lovlig når rapporten sier det og vurderingen ellers holder seg til forskriften.
• Les rapportens kapittel om tak, og se hva som står om begrensninger og alder.
• Kravet retter du mot selgeren eller selgerens boligselgerforsikring, ikke automatisk mot takstmannen.
• Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid, og dokumenter skadene på taket.