Undertaket er utslitt – burde jeg fått vite det?

Når selgeren må opplyse om undertaket

Reglene om opplysningsplikt kan gjøre selgeren ansvarlig for forhold du ikke ble fortalt om. Vilkårene er at selgeren kjente til forholdet eller måtte kjenne til det, at du hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og at det kan antas at den ville påvirket kjøpet. Et undertak er skjult under taktekkingen, så selgeren er ofte den eneste som vet noe.

Visste selgeren om lekkasjer, fuktspor på loftet eller tidligere reparasjoner av undertaket, og sa ikke fra, kan det være en mangel. Visste han ikke, og undertaket er bare gammelt, er det verre å få medhold. En eier som ikke vet noe, kan ikke avkreves å opplyse om det.

Hva rapporten sier om undertaket

Den bygningssakkyndige skal vurdere undertakets alder og se etter sprekker, mose og svekkelser, men bare når han finner det sikkerhetsmessig forsvarlig å komme til. Er taket bare besiktiget fra bakken, og rapporten sier det, er forskriften fulgt. Finansklagenemnda har i én sak lagt til grunn at det ikke var en mangel når taket bare var besiktiget fra bakken og dette var opplyst.

Les rapporten på tre punkter: fikk taket en tilstandsgrad, står det noe om undertaket eller bare taktekkingen, og står det at taket ikke var undersøkt? Har den sakkyndige gitt taket tilstandsgrad 2 med kommentar om alder og risiko for skader, regnes du for å kjenne til det som står tydelig. Sa rapporten ingenting om undertaket, og heller ikke at det ikke var undersøkt, er saken bedre for deg.

Alder er ikke en mangel i seg selv

Et undertak har en levetid, og en kjøper må regne med at det kan nærme seg slutten i en eldre bolig. Det finnes ikke noe fast årstall som avgjør. Hva du kunne forvente, vurderes ut fra boligens type, alder og synlige tilstand.

Utslitt betyr ikke det samme som skadet. Er undertaket bare gammelt, men tett, er det ikke en mangel. Har det oppstått lekkasje, råte i taklekter eller synlige hull, er det en skade som ofte er mer enn bare slitasje. Da må du dokumentere skaden med bilder, fuktmålinger og en beskrivelse fra en takfagperson.

Slik gikk det for Torill

Torill kjøpte et hus med saltak fra 1972. Etter første snøsmelting fant hun fuktskjolder i takskjegget på loftet. Takdekker åpnet et felt og fant at undertaket av papp var sprukket og sprøtt, med råte i to lekter.

Tilstandsrapporten hadde besiktiget taket fra bakken og skrevet at undertaket ikke var undersøkt. Torill sendte skriftlig melding til selgeren og la ved bilder og takdekkerens beskrivelse. Selgeren svarte at han aldri hadde hatt lekkasje og at han ikke visste noe om undertaket. Torill hadde ikke noe som viste at han visste. Kravet falt bort, fordi undertaket var oppgitt som ikke undersøkt og hun ikke kunne vise at selgeren hadde visst noe. Hun skiftet undertaket for egen regning samme sommer.

Slik finner du ut hva selgeren visste

Du kan sjelden se hva selgeren visste, men du kan finne spor. Spør naboer om det har vært lekkasjer eller reparasjoner på taket. Be selgeren om kvitteringer og dokumentasjon på arbeid som er gjort. Se på loftet etter gamle fuktmerker, og be en takdekker vurdere om merkene er eldre enn ett år eller er ferske. Finn ut om selgeren har solgt eller kjøpt boligen med en tilstandsrapport eller taksering som nevner taket. Har selgeren fylt ut en egenerklæring, kan svarene der bli sammenlignet med det du fant. Slike spor er det som gjør at et krav om at du burde ha fått vite noe, blir mer enn en påstand.

Hva du kan kreve hvis det er en mangel

Er det en mangel, er kravene prisavslag, erstatning eller heving i verste fall. Selgeren kan tilby å rette, og da må du normalt godta det. Er saken uklar, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet, hvis du ennå ikke har betalt alt. Hvordan taklekkasjer håndteres i sin helhet, står i pilaren om taklekkasje etter boligkjøp.

Fant du spor etter en tidligere lekkasje, er spor etter tidligere lekkasje på loftet det nærmeste. Er taket eldre enn salgsoppgaven sa, se taket er eldre enn salgsoppgaven sa. Og har det oppstått isdam, se isdam og lekkasje ved takfoten.

Kort oppsummert

• Et utslitt undertak gir krav bare hvis selgeren kjente til tilstanden og du hadde grunn til å få vite den.
• Rapportens omtale av undertaket, og om taket faktisk ble undersøkt, avgjør saken.
• Alder alene er ikke en mangel, men skjult skade og uriktige opplysninger kan være det.
• Dokumenter et utslitt undertak med bilder og en beskrivelse fra en fagperson før du åpner mer.
• Selgeren har rett til å tilby retting av en mangel.