Selger «fikset» taklekkasjen rett før salget

Fikset lekkasje før salg: hva selgeren må opplyse

En lekkasje som er utbedret, er ikke nødvendigvis borte for godt. Har det lekket, kan det ha oppstått skjulte fuktskader i undertak, isolasjon og bjelker. Derfor kan opplysningen om at det har lekket, ha stor betydning for hva du er villig til å betale.

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke har fått opplysning om noe selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen. Det holder ikke at selgeren mener problemet er løst. Du skal få vite hva som har skjedd, slik at du kan vurdere risikoen selv.

Loven skiller ikke mellom lekkasjer som er borte og lekkasjer som pågår. Poenget er hva selgeren visste, og hva du hadde grunn til å forvente å få opplyst. Ofte er det nettopp timingen som vekker mistanke: en reparasjon like før visning og budrunde. Det er ikke ulovlig å reparere før salg, men reparasjonen fritar ikke for opplysningsplikten.

Uriktige opplysninger i salgsoppgaven

Sier salgsoppgaven eller selgeren at taket er tett, at det aldri har lekket, eller at alt er i orden, kan det være en egen mangel. Etter avhendingslova § 3-8 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller markedsføring på selgerens vegne. Opplysningene må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og de må ikke være rettet i tide på en tydelig måte.

Sjekk hva som står i selgerens egenerklæring, i annonsen og i budjournalen. Har selgeren svart på et direkte spørsmål om lekkasjer, er svaret hans viktig bevis. Skriftlige svar er sterkere enn muntlige, så be om å få spørsmålene besvart skriftlig i en fremtidig handel.

Kunne du ha oppdaget det selv?

Selgeren vil ofte hevde at du burde ha sett det. Etter avhendingslova § 3-10 andre ledd kan du ikke gjøre gjeldende noe du burde ha oppdaget hvis du undersøkte boligen før kjøpet. Men regelen gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Regelen om din undersøkelse begrenser heller ikke selgerens ansvar for manglende opplysninger etter § 3-7.

Nytt maling og ny sparkling er typiske tegn på at noe er skjult. En reparasjon som ser fersk ut, kan tale for at selgeren visste om problemet. Det er likevel du som må gjøre det sannsynlig at selgeren kjente til lekkasjen, og bevis for dette kan være kvitteringer, meldinger til håndverkeren eller naboers forklaringer.

Slik gikk det for Åse

Åse kjøpte en enebolig med saltak på Sørlandet. Tilstandsrapporten sa ingenting om lekkasje, og taket hadde tilstandsgrad 1. Tre måneder etter overtakelsen dryppet det fra taket over soverommet. Da hun åpnet himlingen, fant hun fuktig isolasjon og gamle brune flekker på undersiden av plata.

Hun fant en kvittering hos naboen, som hadde hjulpet selgeren med å skifte takstein året før. Selgeren hadde betalt et firma for utbedring av en lekkasje ved pipen seks måneder før salget. Åse hadde aldri fått vite det.

Hun skrev til selgeren og viste til at han visste om lekkasjen og ikke sa fra. Selgeren svarte først at problemet var løst. Da Åse la frem kvitteringen, gikk han med på et prisavslag som dekket utskifting av den skadde delen av undertaket.

Kravene dine og hva du gjør nå

Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe, og da må du som hovedregel akseptere det. Fristene og de øvrige kravene finner du i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Vær rask. Lekkasjer gir råte og mugg som vokser, og du må begrense tapet med rimelige tiltak. Se også hva som gjelder når du finner spor etter tidligere lekkasje på loftet, og hvordan skjulte spor vurderes i saken om selger som utbedret rett før salget. Var tekkingen gammel, kan shingel og asfaltplater gi deg et bilde av hvordan alder påvirker kravet.

Kort oppsummert

• Har selgeren fikset lekkasjen rett før salg, må han likevel opplyse om lekkasjen hvis du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Avgjørende er hva selgeren visste og om opplysningen kan antas å ha påvirket kjøpet.
• Skriftlige svar om lekkasjer, egenerklæring og annonse er viktige bevis.
• Er selgeren uærlig eller i strid med god tro, kan han ikke bruke mot deg at du kunne ha oppdaget forholdet.
• Kvitteringer, melding til håndverker og forklaringer fra naboer kan vise at selgeren kjente til den reparerte lekkasjen.