Hvor lenge har kjøper på seg til å klage på taket?

Klagefrist for taket: rimelig tid etter at du oppdaget feilen

Etter avhendingslova § 4-19 første ledd taper du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget den eller burde ha oppdaget den. Loven sier ikke hvor mange uker eller måneder det er. Hva som er rimelig, avhenger av saken.

Har du sett fuktflekker i taket i oktober og venter til påske, kan selgeren hevde at du har ventet for lenge. Har du oppdaget en skjult lekkasje i en snødekt periode og reagerte umiddelbart da snøen var borte, står du mye sterkere. Selgeren kan også hevde at du burde ha oppdaget feilen tidligere, for du skal etter avhendingslova § 4-9 undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det, slik god skikk tilsier.

Hovedregelen er derfor enkel: send meldingen med en gang du vet at noe er galt, også om du ikke har alle svar ennå.

Hva er ytterfristen ved taket?

Uansett hvor fort du reagerer, kan du ikke klage senere enn en absolutt ytterfrist regnet fra dagen du overtok bruken av boligen. Unntaket er at selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid ved garanti eller avtale. Selgeren kan heller ikke bruke fristen mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Fristen gjelder også for feil du oppdaget sent, som råte under taksteinen eller en lekkasje som først viser seg i en slitt vinter. Derfor er det viktig å ha en datoliste: overtakelse, oppdagelse, første kontakt med selger og all senere skriftlig kommunikasjon.

Hva meldingen må inneholde

Meldingen må si at du gjør avtalebruddet gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er. En kort e-post med bilder av taket og en beskrivelse av skaden er nok til å starte fristen. Du trenger ikke vente på et tilbud fra en takdekker.

Avhendingslova § 2-8 sier at hvis du sender meldingen på forsvarlig måte, kan du bruke at den er gitt i tide, selv om den blir forsinket eller ikke kommer frem. Bruk derfor e-post og gjerne rekommandert brev, og ta vare på bevis for at den er sendt. Skriv hva du ser, når du så det, og hva du krever. Du kan utdype senere.

Slik gikk det for Harald

Harald overtok en enebolig i august. Første november så han et brunt felt i himlingen på loftet. Han tok bilder og sendte en e-post til selgeren allerede neste dag, med beskrivelse av flekken og en beskjed om at han ville vurdere krav.

Selgeren svarte i mars at Harald hadde ventet for lenge og at reklamasjonen kom for sent. Harald kunne vise at han hadde sendt meldingen dagen etter at han oppdaget flekken. Selgeren hadde ingen innvendinger mot meldingen som sådan, bare mot hvor mye taket kostet.

Kravet falt ikke på tid. Harald fikk et prisavslag etter forhandlinger, og han var glad for at han hadde skrevet e-posten og ikke bare ringt.

Reklamasjon, foreldelse og heving er ulike frister

Reklamasjonsfristen er noe annet enn foreldelsesfristen. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år etter foreldelsesloven § 2, og den regnes for krav ved mislighold fra den dagen misligholdet inntrer. Har du ikke hatt kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde ha fått slik kunnskap, jf. foreldelsesloven § 10. Foreldelsen kan avbrytes, blant annet når selgeren erkjenner kravet eller når du tar rettslige skritt.

Vil du heve kjøpet, må du gi melding om heving innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Se hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp for kravene ved en mangel. Har selgeren gitt uriktige opplysninger om alderen på taket, er saken om taket som var eldre enn salgsoppgaven sa relevant, og var takstmannen aldri oppe, kan takstmannen var aldri oppe på taket være nyttig. Kostnader opp til 10 000 kroner bærer du selv.

Kort oppsummert

• Frist for å klage på taket er rimelig tid etter at du oppdaget feilen, uten fast antall måneder.
• Ytterfristen er fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har vært uærlig eller har gitt garanti.
• Send meldingen så snart du ser skaden, og beskriv hva slags avtalebrudd det er.
• Foreldelse etter tre år er noe annet enn reklamasjonsfristen, med en tilleggsfrist på ett år ved manglende kunnskap.
• Lag en datoliste med overtakelse, oppdagelse og all kontakt med selgeren når du klager på taket.