Lånene i borettslaget gir en sjokkartet renteøkning

Hvorfor en renteøkning i borettslaget rammer deg

Fellesgjelden er lån borettslaget har tatt opp. Andelseierne betaler renter og avdrag gjennom felleskostnadene. Endrer renten seg, endres kostnaden for alle. Felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom boligenes verdi eller andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, og styret fastsetter hva hver skal betale hver måned (burettslagslova § 5-19).

Det betyr at en renteøkning kan gi deg en stor økning i månedskostnaden uten at du har gjort noe. Er lånet flytende, følger renten markedet. Er det med fast rente, kan renten gå opp når bindingstiden er over. Begge deler er vanlige. En økning som skyldes markedet, er ikke i seg selv en mangel.

Slik gikk det for Vilde

Vilde kjøpte en leilighet i et borettslag der salgsoppgaven viste en månedlig felleskostnad som virket lav. Etter ett år økte felleskostnadene kraftig fordi en avdragsfri periode gikk ut og renten på et fastrentelån ble reforhandlet.

Vilde leste salgsoppgaven på nytt. Der stod lånevilkårene, men uten beregning av felleskostnadene etter den avdragsfrie perioden. Hun skrev til megleren og viste til at slik beregning skulle være med. Megleren svarte at opplysningen om avdragsfrihet stod i lånedelen. Vilde ba likevel Reklamasjonsnemnda vurdere saken, og fikk medhold i at oppgaven manglet den egne beregningen. Kravet mot selgeren falt, fordi selgeren ikke kjente til noe utover det som stod i lånevilkårene.

Hva salgsoppgaven skal si om lån og renter

Ved salg av borettslagsandel og aksjebolig skal salgsoppgaven inneholde lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Den skal ha en egen beregning av felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode. Den skal også opplyse om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader, og gi vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd).

Hvis selgeren selger som ledd i næringsvirksomhet, skal avtalen dessuten opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld og summen av disse (avhendingslova § 1-1a andre ledd). Dette er de faste holdepunktene. Er de ikke fulgt, har du et argument. Er de fulgt, må du vise at noe annet var galt, for eksempel at selgeren ga en uriktig opplysning om renten eller lånet.

Når selgeren eller megleren kan svare

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsoppgave (avhendingslova § 3-8). Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og må ikke være rettet i tide og på en tydelig måte. Boligen har også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente til, og du hadde grunn til å regne med å få dem (§ 3-7).

Selgeren har ingen plikt til å forutsi fremtidig renteutvikling. Det som avgjør er hva som var kjent på kjøpstidspunktet. Var det kjent at avdragsfriheten snart gikk ut, eller at fast rente snart skulle reforhandles, og det ikke ble sagt, kan det være en mangel. Er det bare snakk om at markedsrenten steg, er det din risiko.

Kostnaden og panteretten laget har

Ubetalte felleskostnader er ikke bare et problem for laget. Laget har panterett i andelen for krav fra lagsforholdet, foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Panteretten faller bort hvis tvangsdekning ikke er begjært senest to år etter at kravet skulle vært betalt (burettslagslova § 5-20).

Det betyr at en stor økning i felleskostnadene du ikke klarer å betale, kan ende i tvangssalg. Snakk med styret om betalingsplan tidlig. Se også felleskostnadene økte kraftig rett etter kjøpet og hvem som bestemmer i borettslaget.

Slik krever du at det rettes

Be om salgsoppgaven, låneavtalene og siste årsregnskap. Sammenlign med det du ble fortalt. Reklamer skriftlig til selgeren og megleren innen rimelig tid etter at du oppdaget forskjellen. Skriv hvilke opplysninger som manglet eller var uriktige, og hva du krever. Kravet mot selgeren følger avhendingslova, og kravet mot megleren følger alminnelig erstatningsrett.

Selgeren kan ha rett til å tilby retting, men i et slikt tilfelle er det sjelden aktuelt. Prisavslag eller erstatning er mer realistisk. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Les mer i pilaren om dette ble ikke opplyst ved kjøp i borettslag og sameie og i artikkelen om hvem som har ansvaret, selgeren eller borettslaget.

Kort oppsummert

• En renteøkning på fellesgjelden er ikke i seg selv en mangel, men manglende opplysninger om lånevilkår kan være det.
• Salgsoppgaven skal vise lånevilkår, felleskostnader og beregning etter en avdragsfri periode.
• Selgeren svarer for det hun visste eller ga uriktig opplysning om, ikke for markedsrenten.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid hvis renteøkningen i borettslaget skyldtes opplysninger som ikke stemte.