Sluttoppgjør med entreprenøren: slik kontrollerer du sluttfakturaen
Ved sluttoppgjøret med entreprenøren kontrollerer du sluttfakturaen mot avtalt pris, skriftlige endringer og det du allerede har betalt. Du kan kreve en regning som lar seg kontrollere, og tillegg skal stå særskilt. En sluttregning uten forbehold er bindende hvis du ikke protesterer innen en måned. Har du krav på dagmulkt eller på grunn av mangler, kan du holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når sluttoppgjøret kommer, og hva regningen skal inneholde
Er ikke betalingstiden avtalt, betaler du når entreprenøren krever det etter overtakelsen (§ 46). Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, altså et møte der dere går gjennom boligen. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om forretningen ikke er holdt (§ 14). Da begynner reklamasjonsfristene å løpe, dagmulkt stopper og entreprenøren kan kreve sluttoppgjør.
Mange kontrakter flytter siste betaling til før overtakelsen. Betales vederlaget som avdrag eller forskudd, skal minst en tiendedel likevel stå til overtakelsen (§ 47).
Du kan sette som vilkår for avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger frem en regning som kan kontrolleres. Tillegg for prisstigning, justering etter endringer og tillegg for forhold på din side skal stå særskilt (§ 48). Du skal kunne se avtalt pris, hvert tillegg for seg og hva du allerede har betalt.
Entreprenøren kan ikke kreve bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr eller gebyr for å skrive regningen i tillegg til vederlaget. Står det slikt på sluttregningen, kan du trekke det fra.
Slik kontrollerer du sluttfakturaen fra entreprenøren
Gå gjennom punktene i denne rekkefølgen:
- Avtalt pris. Sammenlign med kontrakten. Er det oppgitt som fast pris, overslag eller noe annet? Overslag kan ikke overstiges vesentlig, og høyst med 15 prosent (§ 41).
- Endringer og tilleggsarbeid. Finn skriftlige avtaler om hvert tillegg. Uten slik avtale kan et tillegg bare kreves hvis det ble krevd da endringen ble bestilt, eller du måtte forstå at endringen ville koste mer (§ 42).
- Prisstigning. Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten skriftlig avtale.
- Betalte avdrag. Er alle dine betalinger trukket fra?
- Dagmulkt. Var overtakelsen forsinket uten at entreprenøren hadde krav på tilleggsfrist? Da kan du kreve dagmulkt og trekke den fra.
- Mangler og restarbeid. Står noe igjen på overtakelsesprotokollen eller har du funnet noe senere?
Tilbakehold, fristen på én måned og uenighet
Har du krav på grunn av forsinkelse, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet (§ 24). Det samme gjelder krav på grunn av mangler (§ 31). Beløpet skal stå i forhold til kravet. Be gjerne om et skriftlig anslag på utbedringen, slik at du kan dokumentere hvor mye du holder tilbake.
Er det avtalt at sluttoppgjøret skal betales før overtakelse, og en del er omtvistet, regnes betalingen likevel som gjort hvis du setter den omtvistede delen på en sperret konto (deponering) og betaler resten (§ 49). Pengene på kontoen kan bare disponeres av deg og entreprenøren i fellesskap, og utbetaling skjer etter rettskraftig dom eller tilsvarende avgjørelse.
En sluttregning uten forbehold er bindende for deg hvis du ikke har reist innvending senest en måned etter at du mottok den. Det gjelder likevel ikke hvis en lavere pris følger av avtalen, eller kravet er urimelig (§ 48). Har du fått sluttregning, kan omvendt ikke entreprenøren senere kreve den rettet, med mindre han tok særskilt forbehold eller du måtte forstå at regningen var feil.
Det betyr at du ikke bør la regningen ligge. Send innvendingen skriftlig, gjerne med en oversikt over hvilke poster du bestrider.
Fredrik og Aisha og sluttregningen
Fredrik Lund og Aisha Rahman bygger hus for 4 400 000 kroner, pluss en skriftlig avtalt endring på 85 000 kroner for ekstra stikkontakter og et vindu. Vederlaget er dermed 4 485 000 kroner. De har betalt 3 960 000 kroner i avdrag, så resten er 525 000 kroner. Minst en tiendedel, 448 500 kroner, skulle stå igjen til overtakelsen, og det gjør det.
Sluttregningen er på 581 500 kroner. Den inneholder 525 000 kroner i rest, 52 000 kroner i «prisstigning» og 4 500 kroner i fakturagebyr. Fredrik sjekker. Prisstigning er ikke avtalt skriftlig, og gebyret er ikke tillatt. Overtakelsen kom dessuten 14 dager etter avtalt dato uten at entreprenøren hadde krav på tilleggsfrist. Dagmulkten er 1 promille av 4 485 000, altså 4 485 kroner per dag, til sammen 62 790 kroner.
Rest etter fradrag er 525 000 minus 62 790, altså 462 210 kroner. I tillegg holder paret tilbake 30 000 kroner til en terskel som ikke ble ferdig, basert på et skriftlig anslag. De betaler 432 210 kroner og sender innvendingen til entreprenøren to uker etter at regningen kom.
Entreprenøren kan hevde at han har krav på hele beløpet. Da er det du som må vise hva kravene dine bygger på: kontrakten, de skriftlige endringene, tidspunktet for overtakelsen og mangelen. Ta bilder og lagre meldingene. Hold tilbake bare det du kan begrunne, og betal resten uten forsinkelse, slik at du ikke selv blir den som ikke betaler. Er uenigheten fortsatt der, kan du lese mer i kan jeg holde tilbake betaling til entreprenøren.
Kort oppsummert
- Sluttoppgjøret kommer etter overtakelsen, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke være betalt før da.
- Du kan kreve en sluttregning som kan kontrolleres, med tillegg ført opp særskilt og uten gebyrer.
- Sjekk avtalt pris, skriftlige endringer, betalte avdrag, dagmulkt og mangler når du kontrollerer sluttfakturaen.
- Du kan holde tilbake så mye som trengs for å sikre krav på grunn av forsinkelse eller mangler.
- Protester skriftlig innen en måned, ellers kan en sluttregning uten forbehold bli bindende.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.