Først: entreprenøren har rett og plikt til å rette

Når du melder fra om en mangel, har entreprenøren normalt både en plikt og en rett til å rette den selv (§ 32). At han har «rett» til å rette betyr at du som hovedregel må gi ham en sjanse til å fikse feilen før du henter inn andre. Det er rimelig – det er ofte billigst og raskest at den som bygde, også retter opp. Du kan ikke uten videre hente en dyr håndverker første dag og sende regningen videre uten å ha gitt entreprenøren muligheten.

Men retten til å rette er ikke uendelig. Rettingen skal skje innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg. Hvis entreprenøren drar det ut i det uendelige eller bare ikke svarer, kommer du videre med andre krav.

Hva betyr «innen rimelig tid»?

Det finnes ingen fast dato i loven, men man ser blant annet på hvor alvorlig feilen er. En vannlekkasje må håndteres raskt – kanskje i løpet av dager. En skjev listverk-skjøt kan tåle noen uker. Et godt tips er å gi en konkret, skriftlig frist, slik at det ikke blir tvil om når «rimelig tid» er passert.

Eksempel: Karoline Nyhus overtok en ny leilighet i Bergen 15. januar 2026. Oppvaskmaskinen var aldri koblet til vann. Hun meldte fra skriftlig samme dag. Entreprenøren lovet å komme «snart», men etter seks uker og tre purringer hadde ingenting skjedd. Da hadde entreprenøren klart fått rimelig tid og ikke benyttet den, og Karoline kunne gå videre.

Alternativ 1: Krev prisavslag

Hvis mangelen ikke blir rettet, kan du kreve prisavslag (§ 33). Et prisavslag er penger du får tilbake fordi boligen ikke er slik den skulle. Hovedregelen er enkel og forbrukervennlig: prisavslaget skal som utgangspunkt tilsvare det det vil koste å få mangelen rettet av noen andre.

For Karoline: hvis en rørlegger tar 4 000 kroner for å koble til oppvaskmaskinen, skal prisavslaget i utgangspunktet være 4 000 kroner. Bare hvis kostnaden ved retting er urimelig høy sammenlignet med hva mangelen faktisk betyr for henne, beregnes prisavslaget i stedet ut fra verdireduksjonen feilen gir boligen. Det er en sikkerhetsventil for de tilfellene der det å rette en bagatell ville kostet uforholdsmessig mye.

Alternativ 2: Dekningsutbedring – la en annen rette og send regningen

Det andre alternativet er ofte mest praktisk: du henter inn et annet firma, betaler dem, og krever beløpet dekket av entreprenøren. Dette kalles dekningsutbedring. I praksis betyr det at du «dekker» rettingen selv først, og så får kostnaden tilbake.

Eksempel: Brødrene Aas kjøpte hver sin nye leilighet i samme bygg i Oslo. Begge hadde sprekker i baderomsflisene. Entreprenøren utsatte og utsatte. Etter tre måneder og to skriftlige frister ga de opp å vente, leide inn et flisleggerfirma som rettet feilen for 38 000 kroner per leilighet, og sendte fakturaen videre til entreprenøren med bilder og rapport. Fordi entreprenøren hadde fått god tid og ikke handlet, måtte han dekke dette.

Viktige forholdsregler før du henter inn andre

  • Gi en klar, skriftlig frist først, for eksempel: «Hvis feilen ikke er rettet innen 1. mai 2026, vil jeg engasjere et annet firma og kreve kostnaden dekket.»
  • Dokumentér feilen grundig med bilder før og etter.
  • Innhent gjerne pris fra to firmaer, så du kan vise at kostnaden er rimelig og markedsmessig.
  • Ta vare på kvitteringer, fakturaer og rapporter.
  • Ikke overpris jobben. Du får dekket en rimelig utbedringskostnad, ikke en luksusoppgradering. Bruker du dekningsutbedringen til å oppgradere til dyrere materialer enn avtalt, må du regne med å betale mellomlegget selv.

Hva med erstatning på toppen?

Ja, du kan også kreve erstatning for økonomisk tap som tregheten påførte deg (§§ 35–36), for eksempel at du måtte kjøpe en avfukter, betale ekstra strøm, eller bo midlertidig et annet sted. Prisavslag eller dekningsutbedring og erstatning kan altså kombineres – det er ulike krav som dekker ulike ting.

Hva om dere fortsatt ikke blir enige?

Får du ikke gjennomslag, kan du klage til en klagenemnd, eller i siste instans bringe saken inn for domstolene. Da er den skriftlige historikken din – reklamasjoner, frister, bilder, fakturaer – avgjørende bevis. Den som har ryddig dokumentasjon, står sterkest.

Hva med tilbakeholdelse av penger?

Et nyttig pressmiddel mens du venter på retting, er at du i mange tilfeller kan holde tilbake en del av kjøpesummen eller en gjenstående delbetaling som sikkerhet for at mangelen blir rettet. Du holder altså igjen et beløp som svarer omtrent til det det vil koste å rette feilen, til entreprenøren faktisk har ordnet opp. Dette gir deg en forhandlingsposisjon: entreprenøren får ikke det siste oppgjøret før jobben er gjort skikkelig.

Eksempel: Henriette skulle betale et sluttoppgjør på 150 000 kroner ved overtakelsen av sin nye leilighet i Moss. Fordi det var flere uferdige punkter og en lekkasje på badet, holdt hun tilbake 40 000 kroner – et beløp som tilsvarte det det ville koste å rette manglene. Da entreprenøren hadde utbedret alt, betalte hun resten. Slik unngikk hun å sitte uten noe pressmiddel.

Vær likevel forsiktig: hold bare tilbake et rimelig beløp som står i forhold til feilen. Holder du tilbake altfor mye, kan du selv komme i mislighold. Er du usikker på hvor mye du kan holde igjen, kan det være lurt å rådføre seg med en fagperson.

En praktisk huskeliste

  • Meld fra skriftlig så snart du oppdager feilen.
  • Gi entreprenøren en sjanse til å rette, med en klar frist.
  • Følger ikke retting, velg prisavslag eller dekningsutbedring.
  • Vurder å holde tilbake et rimelig beløp som sikkerhet.
  • Krev erstatning i tillegg hvis tregheten ga deg tap.

Kort oppsummert

Retter ikke entreprenøren mangelen innen rimelig tid, har du to gode utveier: kreve prisavslag (§ 33), som normalt tilsvarer det det koster å rette feilen, eller la et annet firma rette og kreve regningen dekket – dekningsutbedring. Gi alltid en klar skriftlig frist først, dokumentér grundig, og hold kostnadene rimelige. Du kan også kreve erstatning for tap forsinkelsen gir deg. Blir dere ikke enige, er ordnet dokumentasjon din beste sikring.