Skilsmisse og boligsalg: hvem velger megleren?
Skal dere ved skilsmisse selge bolig dere eier sammen, må begge signere avtalen med megleren. Ingen av dere kan velge megler alene, og megleren kan ikke ta oppdraget med bare én av dere som oppdragsgiver. Eier bare den ene boligen, må den andre likevel samtykke skriftlig til salget så lenge det er felles bolig og oppgjøret ikke er avsluttet. Blir dere ikke enige, kan hver av dere kreve sameiet oppløst, og da kan boligen til slutt selges som tvangssalg.
Asbjørn og ekskona eier rekkehuset sammen, halvparten hver. De er enige om å selge, men ikke om hvem som skal selge det. Hun vil bruke megleren som solgte nabohuset. Han vil hente inn tre tilbud og velge den billigste. Etter tre uker har ingenting skjedd.
Ved skilsmisse selge bolig dere eier sammen: begge må signere
Eier dere boligen sammen, er dere sameiere. Ingen av dere kan selge hele boligen uten den andre. Et flertallsvedtak i et sameie kan ikke gå ut på å avhende hele tingen (sameigelova § 4), og med to sameiere med like store deler finnes det heller ikke noe flertall.
Oppdragsavtalen med megleren skal undertegnes av oppdragsgiveren (eiendomsmeglingsloven § 6-4, tredje ledd). Når boligen eies av to, er begge oppdragsgivere. Begge må signere, og avtalen skal ha med begges navn, adresse og fødselsnummer (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd).
Megleren kan ikke binde dere overfor en kjøper uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Begge må altså også akseptere bud, enten selv eller ved å gi fullmakt.
Når bare den ene eier boligen
Eier bare den ene av dere boligen, kan hun eller han i utgangspunktet velge megler. Men hvis boligen er felles bolig, kan den ikke selges uten skriftlig samtykke fra den andre ektefellen (ekteskapsloven § 32). Denne begrensningen gjelder også etter separasjon og skilsmisse, helt til det er avgjort i oppgjøret hva som skal skje med boligen (ekteskapsloven § 34).
I praksis vil megleren be om samtykket allerede når oppdragsavtalen signeres. Får eieren ikke samtykke, eller kan det ikke skaffes innen rimelig tid, kan tingretten avgjøre om salget skal tillates. Tillatelse gis hvis det ikke er rimelig grunn for den andre til å nekte (ekteskapsloven § 32). Les mer om samtykke i må begge ektefeller signere avtalen med megleren.
Slik kan dere bli enige om megler
Den enkleste løsningen er å bli enige om fremgangsmåten før dere diskuterer navn. For eksempel:
- Hver av dere foreslår én megler, og dere henter tilbud fra begge og én til.
- Dere blir enige om hva som skal veie mest: pris, kjennskap til området eller tidligere salg.
- Den som ikke får sin megler, får bestemme noe annet, for eksempel prisantydningen eller tidspunktet.
Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris fra hver megler (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Hvordan dere kan sammenligne tilbudene, står i hvordan velge eiendomsmegler.
Asbjørn og ekskona hentet tilbud fra tre meglere, også hennes. De ble enige om å velge den som ga lavest samlet kostnadsoverslag, med mindre forskjellen var under 10 000 kroner. Da skulle hun bestemme. Forskjellen var 7 000 kroner. Hun fikk sin megler.
Megleren skal ivareta dere begge
Når dere begge er oppdragsgivere, skal megleren behandle dere likt. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ikke på en måte som svekker tilliten til meglerens uavhengighet (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Megleren skal gi begge de samme opplysningene om bud, og budene skal formidles skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde og femte ledd).
Avtal med megleren hvordan dere skal få beskjed om bud. Dere trenger ikke være i samme rom. Mange velger at begge får alle meldinger samtidig, og at aksept krever signatur fra begge.
Når dere ikke blir enige i det hele tatt
Hvis dere ikke kommer videre, kan hver av dere kreve sameiet oppløst. Etter varsel med rimelig frist har hver sameier rett til å få sameiet oppløst. Kan tingen ikke deles uten skade, og en bolig kan sjelden det, skal den selges gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg (sameigelova § 15). Under ellers like vilkår har en sameier rett til å få sitt bud akseptert foran andre.
For ektefeller gir ekteskapsloven en egen regel. Eiendeler som ingen av dere overtar, kan hver av dere kreve solgt. Skjer oppgjøret privat og dere ikke blir enige om salgsmåten, kan hver av dere kreve at salget skjer gjennom namsmyndigheten etter reglene om tvangssalg. Ved salg har hver av dere forkjøpsrett under ellers like vilkår (ekteskapsloven § 71).
Et tvangssalg tar tid og koster penger. Det er sjelden i noens interesse, men muligheten gjør at den som blokkerer et vanlig salg, ikke kan blokkere i det uendelige. Selve tvangssalget er et eget tema med egne regler.
Mener en av dere å ha rett til å overta boligen i oppgjøret, for eksempel av hensyn til barna, er det et spørsmål for skifteoppgjøret og ikke for megleren. En ektefelle kan kreve å overta felles bolig når særlige grunner taler for det (ekteskapsloven § 67).
Kort oppsummert
- Eier dere boligen sammen, må begge signere oppdragsavtalen og akseptere bud.
- Eier bare én av dere boligen, kreves skriftlig samtykke fra den andre så lenge den er felles bolig og oppgjøret ikke er avsluttet.
- Bli enige om hvordan dere velger megler før dere diskuterer navn.
- Megleren skal behandle dere likt og gi begge samme informasjon om bud.
- Blir dere ikke enige, kan hver av dere kreve sameiet oppløst, og boligen kan til slutt selges som tvangssalg.