Som andelseier skal du selv holde boligen din i forsvarlig stand innvendig. Det gjelder alt fra overflater og innredning til rør, elektrisk anlegg og indre vedlikehold av vinduer. Plikten følger av borettslagsloven § 5-12 og gjelder både løpende vedlikehold, reparasjon av slitasje og utbedring av skader som oppstår i boligen din — uansett om skaden skyldes noe du har gjort selv eller bare alminnelig bruk over tid.

Hva regnes som "din" bolig i vedlikeholdsøyemed

Vedlikeholdsplikten din strekker seg til alt som befinner seg innenfor boligens fire vegger og som ikke er en del av bygningens bærende eller felles konstruksjon. I praksis er dette de vanligste postene:

Overflater: Gulvbelegg, veggplater, malte flater, tapet, himling og listverk inne i leiligheten. Blir parketten slitt, tapetet flekket eller malingen skallete, er dette ditt ansvar å utbedre — uavhengig av om det skyldes normal slitasje eller et uhell.

Innredning og apparater: Kjøkkeninnredning, benkeplate, skap og fastmonterte hvitevarer som følger boligen. Blir oppvaskmaskinen defekt eller kjøkkenskapet skjevt i hengslene, må du selv sørge for reparasjon eller utskifting.

Rør og ledninger: Innvendige rørdeler i din bolig — altså rør som ligger etter det punktet hvor de forgrener seg fra fellesanlegget og bare betjener din leilighet. Det samme gjelder det elektriske anlegget inne i boligen, inkludert sikringsskapet som tilhører nettopp din leilighet.

Vinduer og dører: Indre vedlikehold som pussing, smøring av beslag, justering av hengsler og utskifting av tetningslister. Merk at selve utskiftingen av vinduskarmen ofte er borettslagets ansvar fordi det regnes som del av bygningskroppen — se egen artikkel om vinduer for detaljer.

Hva som normalt IKKE er ditt ansvar

Like viktig som å vite hva du skal vedlikeholde selv, er det å vite hva du ikke trenger å bekymre deg for. Tak, bjelkelag, bærende vegger, fasaden, felles stigeledninger, fellesarealer og bygningens tekniske fellesanlegg faller utenfor din plikt. Kjenner du ikke igjen problemet som noe du kan "fikse med enkle midler" — for eksempel fordi det krever at man åpner en bærende konstruksjon eller går inn i en felles sjakt — er det som regel et tegn på at ansvaret ligger hos borettslaget, ikke hos deg.

Vedlikeholdsplikten gjelder også ved utleie

Vedlikeholdsplikten er ikke bare en formalitet, og den bortfaller ikke fordi du leier ut boligen. Som andelseier er det du, ikke leietakeren, som har det formelle ansvaret overfor borettslaget for at boligen holdes i forsvarlig stand. Har leietakeren forsømt noe, eller påført skade gjennom feil bruk, er det likevel du som eier andelen som må stå til rette overfor styret — du får deretter eventuelt gjøre opp med leietakeren i det innbyrdes forholdet dere har avtalt.

Et praktisk eksempel

Tenk deg at du oppdager at et av kjøkkenskapene har fått vannskade fordi oppvaskmaskinslangen har lekket sakte over tid. Både selve skapet og oppvaskmaskinen er noe du har vedlikeholdsplikt for, så reparasjonen — og eventuelt utbedring av gulvbelegget under skapet — er i utgangspunktet din regning, med mindre lekkasjen har forplantet seg videre og skadet en bygningsdel eller naboens bolig, noe som kan utløse et eget erstatningsspørsmål.

Hvorfor det lønner seg å ta plikten på alvor

Unnlater du å vedlikeholde boligen din, kan det få konsekvenser utover selve reparasjonskostnaden: styret kan varsle deg og kreve utbedring, og i verste fall kan manglende vedlikehold som fører til skade på andre boliger eller fellesarealer gjøre deg erstatningsansvarlig. Det er derfor lurt å følge med på tilstanden i boligen jevnlig, særlig i kjøkken og bad hvor rørskader og fuktproblemer lettest oppstår og kan bli dyre om de får utvikle seg.

Dokumenter eget vedlikehold underveis

Et tips mange andelseiere ikke tenker på før det er for sent: ta vare på kvitteringer, bilder og eventuelle fagrapporter fra vedlikeholdsarbeid du får utført. Dette er verdifullt av flere grunner. For det første kan det spare deg for diskusjoner med styret dersom det senere oppstår tvil om hvorvidt et problem skyldes manglende vedlikehold fra din side. For det andre er slik dokumentasjon nyttig den dagen du skal selge andelen, siden potensielle kjøpere og deres rådgivere ofte spør om vedlikeholdshistorikken på kjøkken, bad og tekniske installasjoner.

Er du usikker på om noe faller inn under ditt ansvar eller borettslagets, er det beste rådet å sjekke vedtektene til ditt borettslag og eventuelt ta kontakt med styret før du setter i gang et arbeid. Det er langt enklere å avklare ansvaret på forhånd enn å diskutere hvem som skal betale etter at arbeidet er utført.

Vanlige feil andelseiere gjør

En gjenganger er at små problemer får utvikle seg fordi de virker ubetydelige der og da — en sildrende rørkobling under vasken, en tapetflekk som "nok bare er kondens", eller et kjøkkenskap som henger litt skjevt. Slike bagateller kan fort utvikle seg til dyre skader dersom de ikke følges opp. En annen vanlig feil er å utføre elektrisk arbeid eller rørarbeid selv uten fagkompetanse, noe som ikke bare kan være ulovlig, men også kan gjøre at forsikringen ikke dekker en eventuell skade i etterkant dersom det viser seg at arbeidet ikke er forskriftsmessig utført. Bruk alltid fagfolk til arbeid på rør, elektrisk anlegg og våtrom, selv om det er fristende å spare penger på å gjøre det selv.