Mugg i leiligheten etter vannlekkasje hos naboen

Mugg etter naboens lekkasje: er lekkasjen ny eller gammel?

Mugg etter naboens lekkasje kan ha to helt ulike historier. I den ene lekket det hos naboen etter at du overtok, og du har en skade i din bolig som selgeren ikke har noe med å gjøre. I den andre lekket det før overtakelsen, og muggen er en følge av en skade som var der allerede da du kjøpte.

Loven vurderer om det er en mangel ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg, normalt overtakelsen. Oppstår en skade etter det, svarer selgeren bare hvis årsaken er et avtalebrudd fra hans side, eller hvis han har garantert for boligen frem til et senere tidspunkt. Det er derfor tidsspørsmålet som bestemmer om selger er en aktuell motpart.

Du kan ikke bare anta noe her. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og da trenger du opplysninger om når lekkasjen begynte.

Hvem som er ansvarlig for kilden

Kilden ligger utenfor din bruksenhet, og det endrer bildet. I et sameie er det slik at seksjonseieren vedlikeholder rør, ledninger, membran og sluk i sin egen bruksenhet, mens sameiet vedlikeholder felles rør, bygningen og fellesarealene. Lekker nabos oppvaskmaskin, er det først og fremst hans ansvar. Lekker et felles stigerør, er det sameiets. I borettslag følger en tilsvarende deling av burettslagslova, og vedtektene kan endre grensen.

Et sameie som ikke vedlikeholder etter loven, skal erstatte tap seksjonseierne får gjennom skader på bruksenhetene. Kravet rettes mot styret. Er lekkasjen naboens skyld, er det ofte naboens forsikring og din egen innboforsikring som dekker skaden. Hva som er dekket, følger av vilkårene til hvert selskap, så les dem.

Selv om selger ikke er ansvarlig for lekkasjen, kan han fortsatt ha ansvar for hva han visste. Spør styret og naboen om lekkasjen er kjent fra før.

Hvordan selgeren kan bli holdt ansvarlig

Selgeren blir aktuell når han kjente til at det hadde lekket fra naboen og ikke fortalte deg det. En bolig har en mangel hvis du ikke fikk en opplysning som selgeren kjente eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. En gjentatt lekkasje fra leiligheten over, eller en tidligere vannskade i veggen, er typiske eksempler.

Selgeren kan også svare hvis muggen egentlig skyldes en skjult skade fra før salget som ikke ble oppdaget ved en vanlig gjennomgang, for eksempel fuktskade bak tapet etter en lekkasje selgeren visste om. Vurderingen bygger på om skaden var synlig, og hva tilstandsrapporten og salgsdokumentene sa.

Har selgeren derimot ikke visst noe, og lekkasjen begynte etter overtakelsen, vil kravet mot ham falle. Da er naboen og sameiet dine motparter.

Slik gikk det for Alma

Alma overtok en leilighet i tredje etasje i mai. I september fikk hun en mørk flekk i taket på soverommet og en lukt av mugg. Hun kontaktet styret, og det viste seg at naboen over hadde hatt en lekkasje fra vaskemaskinen.

Alma tok bilder, skrev ned datoen og ba styret om bekreftelse på når lekkasjen hadde oppdaget seg. Styret svarte at det hadde kommet inn en skademelding fra naboen i august, altså etter at Alma hadde overtatt. Hun kunne dermed ikke vise at skaden fantes ved overtakelsen.

Hun sendte likevel en melding til selgeren og ba om opplysninger om tidligere lekkasjer. Selgeren svarte at det ikke hadde vært noe. Almas krav mot selgeren falt, og hun sendte i stedet en skademelding til naboens forsikringsselskap og egen innboforsikring. Saneringen ble dekket der.

Melding til de riktige, i riktig rekkefølge

Meld skaden raskt, og til mer enn én. Ventetid kan gi tap av rettigheter, og noen forsikringsvilkår har korte frister.

1. Egen forsikring. Send skademelding til innbo- og eventuelt bygningsforsikringen, og be om at skadedyr og fuktskader vurderes.
2. Styret eller forretningsføreren. Be om skriftlig bekreftelse på når lekkasjen ble oppdaget og hvor kilden er.
3. Naboen. Be om at hans forsikringsselskap blir varslet.
4. Selgeren. Send melding innen rimelig tid hvis det er mistanke om at lekkasjen er eldre enn din overtakelse.

Melding til selgeren er en egen sak, og den bør si hva slags avtalebrudd du mener det er. Har du tidligere selger eller en annen avtalepart i kjeden, kan du også melde til vedkommende innen fristene som gjelder mellom partene. Les mer om hvordan du går frem i pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp.

Rens ikke muggen bort før den er dokumentert

Mugg som følger av en lekkasje sprer seg raskt, og det er fristende å vaske og male. Rengjør du før noen har fotografert og målt, mister du beviset som forteller hvor gammel skaden er og hvor den kom fra. Ta bilder, mål fukt og få en fagperson til å vurdere omfanget først.

Du må ellers begrense tapet med rimelige tiltak. Forsømmer du det, bærer du selv den tilsvarende delen av tapet. Å tørke ut og sikre veggen mens saken pågår, er derfor både rimelig og lurt.

Tidspunktsspørsmålet er behandlet mer utførlig i saken om mugg på undertaket. Har selgeren visst om problemer og tiet, se saken om selgere som visste om mugg.

Kort oppsummert

• Mugg etter naboens lekkasje gir bare krav mot selger hvis lekkasjen var eldre enn overtakelsen eller selgeren tidde om den.
• Ansvaret for kilden ligger normalt hos naboen eller sameiet, og forsikringene deres er ofte den riktige veien.
• Be styret om skriftlig bekreftelse på når lekkasjen ble oppdaget.
• Dokumenter muggen før du rengjør, og sørg for at skaden tørkes ut.
• Meld skaden til egen forsikring, styret, naboens selskap og eventuelt selger, med en gang.