Sjekkliste for selger: ting kjøpere oftest klager på
Sjekklisten for selger bør dekke fem ting som ofte gir tvist etter et boligsalg: opplysninger du har holdt tilbake, tall og påstander i salgsoppgaven, areal, tilbehør og ulovlige forhold, pluss rydding ved overtakelsen. Går du gjennom dem før du legger ut boligen, fjerner du det meste kjøperen kan bruke mot deg. Listen gir deg spørsmål å stille deg selv, ikke en garanti mot krav.
Sjekkliste for selger, del én: det du vet om boligen
Første punkt er alltid det du vet. Skriv ned alt du har sett og opplevd i boligen: lekkasjer, fukt, lukt, skader, reparasjoner og problemer med naboer. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke fikk vite om forhold du visste eller burde ha visst om, og som han hadde grunn til å regne med å få vite om.
Gå gjennom listen med to spørsmål. Har jeg sett, hørt eller fått fortalt dette? Ville jeg blitt overrasket hvis jeg var kjøperen og fant det etterpå? Svarer du ja på begge, hører det hjemme i salgsdokumentene. Hvilke hendelser som kan skremme kjøpere uten å være feil, står i hendelser i boligen som kan skremme kjøpere. Hovedregelen for hva som må sies, finner du i pilaren om opplysningsplikt ved boligsalg.
Del to: det som står i annonsen og sies på visning
Alt du sier, og alt som står i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på dine vegne, regnes som dine opplysninger. Boligen skal svare til dem. Det gjelder bare hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide.
Gå gjennom salgsoppgaven linje for linje før den publiseres. Stemmer alderen på taket, oppussingsåret, byggeåret og beskrivelsen av badet? Kjøpere spør også direkte på visning. Svar du noe du ikke er sikker på, kan det bli en påstand du må stå for. Hvor ærlig du må være, tar spørsmål fra kjøpere på visning for seg.
Ta også med det du har lovet muntlig eller skriftlig til tidligere budgivere. Har du sagt at taket nylig er skiftet, må det stemme, og du bør kunne vise hvem som gjorde jobben og når. Et kort notat med dato etter hver samtale med interessenter gjør det lettere å huske hva som faktisk ble sagt.
Slik gikk det for Viktor
Viktor skulle selge en leilighet og hadde tatt over tallene fra salgsoppgaven han selv fikk da han kjøpte: 90 kvadratmeter. Da tilstandsrapporten kom, viste målingen 87 kvadratmeter. Utkastet til annonsen sto fortsatt med 90.
Loven sier at bygningen har en mangel hvis arealet er mindre enn opplyst, når avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter. Tre kvadratmeter av 90 er over begge grensene. Viktor ba megleren rette tallet før annonsen ble publisert, og la vekt på at rettelsen var tydelig. Kjøperne så det oppdaterte arealet fra første visning, og ingen kom med krav om areal etter overtakelsen.
Del tre: areal, tomt og tilbehør
Areal er en klassiker. For tomt er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst av deg eller dine medhjelpere, eller du har opptrådt særlig klanderverdig. Tilstandsrapporten skal oppgi målt areal, så bruk det tallet i stedet for gamle opplysninger.
Tilbehør er neste punkt. Til et bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særlig tilpasset, for eksempel faste varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenmaskiner. Skriv i kontrakten hva du tar med deg og hva som blir. Er det tvil om noe er tilbehør, legges det vekt på om det er uhensiktsmessig å flytte, og om det er nødvendig for bruken.
Del fire: ulovlige forhold og papirene
Tilstandsrapporten skal opplyse om åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer. Sjekk derfor at det du har bygget om, er søkt om og avsluttet. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg.
Har kvalifiserte håndverkere utført arbeid de siste fem årene, skal den bygningssakkyndige be deg dokumentere det. Finn frem kvitteringer og samsvarserklæringer. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese, så det som står der, er også til din fordel. Har rapporten notert at en del ikke er undersøkt, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet, bør du selv si fra om det du vet om den delen. Samle papirene i én mappe, slik dokumentasjonen selger bør samle før salget beskriver.
Del fem: overtakelsen
Når kjøperen overtar, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet. Det er en enkel plikt som ofte glemmes, og som kjøperne merker med en gang. Ta bilder av boligen når du leverer nøklene.
Vil du vite om du kan begrense ansvaret ditt ved å skrive noe i kontrakten, er det begrense ansvaret som selger som gjelder. Ved forbrukerkjøp er handlingsrommet lite.
Kort oppsummert
- En sjekkliste for selger bør starte med det du vet om boligen, og ende med rydding ved overtakelsen.
- Opplysninger i annonsen og salgsoppgaven regnes som dine, så kontroller hvert tall.
- Areal, tilbehør og ulovlige forhold er punkter der kjøperen lett finner avvik.
- Tilstandsrapporten og dokumentasjonen fra håndverkere gir deg et grunnlag å vise til.
- Gå gjennom sjekklisten for selger før du legger ut, ikke etter at bud er kommet.