Hendelser i boligen som kan skremme kjøpere – må du si dem?

To slags hendelser: de som satt spor og de som ikke gjorde det

Det er nyttig å dele hendelsene i to grupper.

Den første gruppen er hendelser som har påvirket bygningen eller bruken av den. Brann, en større lekkasje, sprekker etter skred eller setninger, alvorlige skadedyrangrep og uvær som har skadet konstruksjonen, hører hit. Har du fått utbedret skaden, kan du fortsatt ha en opplysningsplikt, for den utbedrede skaden kan ha etterlatt seg risiko eller svake punkter. Det er en klar hovedregel her: spør deg selv om skaden kan ha betydning for tilstanden i dag.

Den andre gruppen er hendelser som ikke har satt spor i selve boligen, men som noen kjøpere kan reagere på. Et dødsfall, en politisak eller en konflikt i nabolaget er eksempler. Her er det mer usikkert om du har en plikt, og loven gir ikke et klart svar. Ofte er det spørsmålet om en kjøper hadde grunn til å regne med å få vite det, som avgjør. Er du i tvil, er det tryggere å opplyse enn å tie.

Svarer du på spørsmål, må svaret være riktig

Selv om du ikke hadde plikt til å nevne en hendelse, kan du ikke svare feil hvis noen spør. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, eller til opplysninger i annonsen, salgsprospektet eller annen markedsføring på vegne av deg. Det gjelder hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide.

Opplysninger som megleren gir i annonse og prospekt på dine vegne, regnes som dine egne. Sørg derfor for at det som står i salgsoppgaven, stemmer med det du vet. Spørsmål på visning er behandlet i artikkelen om hvor ærlig du må være på visning.

Kjøperens egen kunnskap fritar deg heller ikke helt. Det han kjente til eller måtte kjenne til, kan han ikke gjøre gjeldende. Men kjøperens kunnskap begrenser ikke plikten din til å opplyse.

Slik gikk det for Kirsten

Kirsten skulle selge en tomannsbolig der det hadde vært brann i kjøkkenet fem år tidligere. Brannvesenet hadde slukket raskt, og forsikringen dekket nytt kjøkken og maling. I dag så ingenting ut til å være galt.

Hun var usikker på om hun måtte nevne det, siden alt var utbedret. Hun tenkte at hendelsen hadde satt spor i bygningen, og at kjøperen kunne ha interesse av å vite det. I egenerklæringen skrev hun hva som brant, når det skjedde, at forsikringsselskapet hadde dekket utbedringen, og at ny elektrisk installasjon var lagt av godkjent elektriker. Hun la ved dokumentasjonen.

Budrunden gikk som vanlig. En kjøper spurte megleren om brannen, fikk dokumentene, og la inn budet uten forbehold. Etter overtakelsen kom det aldri noe krav. Hadde Kirsten tiet, og kjøperen fått vite om brannen fra naboen, kunne han ha sagt at han ikke hadde fått en opplysning han hadde grunn til å regne med.

Slik sier du det uten å skremme bort kjøperne

Måten du opplyser på, avgjør hvor mye det skremmer. Skriv kort og saklig, og la fakta stå for seg selv. Skriv hva som skjedde, når det skjedde og hva som ble gjort, og legg ved dokumentasjon der du har den. Unngå å dramatisere og unngå å bagatellisere. Få det inn i egenerklæringen og salgsoppgaven, slik at alle kjøpere får samme informasjon samtidig.

Flere tips om formuleringer finner du i artikkelen om å skrive om feil uten å skremme bort kjøpere. Åpenhet gir deg en annen fordel: Har du opplyst, og kjøperen har budt med kunnskapen, faller mye av grunnlaget for krav mot deg senere.

Kort oppsummert

• Om du må opplyse om hendelser i boligen som kan skremme kjøpere, avgjøres av hva du visste og hva en kjøper hadde grunn til å regne med å få vite.
• Hendelser som har satt spor i bygningen, må du normalt opplyse om, selv om skaden er utbedret.
• Hendelser uten spor i boligen er en gråsone der du er tryggest med å opplyse.
• Svar du på spørsmål, må svaret være riktig, og salgsoppgaven må stemme med det du vet.
• Skriv saklig og kort, og legg ved dokumentasjon slik at opplysningen ikke skremmer mer enn nødvendig.