Dokumentasjonen selger bør samle før salget

Hvorfor dokumentasjon før salg beskytter deg

Etter salget er det du som selger som kan bli utsatt for krav. Kjøperen kan reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget en mangel, og senest fem år etter overtakelsen. Da hjelper det å kunne vise hva som var kjent, hva som var opplyst og hva som var gjort.

Kjøperen regnes etter avhendingslova § 3-10 for å kjenne til det som tydelig framgår av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese. Dokumentene du deler ut, setter derfor rammen for hva han kan klage på. Det du ikke har skrevet ned, kan være vanskelig å bevise.

Selger har en opplysningsplikt som ligger utenfor dokumentene også, og den forklares i opplysningsplikt ved boligsalg. Papirene kommer i tillegg til plikten, og de gjør det lettere å vise at du har oppfylt den.

Tilstandsrapport og egenerklæring

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet. Etter forskriften til avhendingslova kan den ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg. Rapporten skal vise tilstandsgrader fra TG 0 til TG 3, og for TG 3 skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnaden.

Rapporten bygger på det som er synlig. Har det ikke vært mulig å undersøke en bygningsdel, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet eller et tak dekket av snø, skal det stå i rapporten. Les gjennom rapporten selv og se om noe mangler eller er urimelig. Du kan lese om å bestille flere målinger i bør du bestille ekstra undersøkelser før salget.

Noen forsikringsselskaper krever i tillegg en egenerklæring fra deg. Hos Gjensidige må skjemaet ikke være eldre enn tolv måneder når budet godtas. Fyll det ut nøyaktig og ta en kopi. Svarene dine der kan brukes mot deg hvis de er feil.

Papirer på byggearbeid og godkjenninger

Har du bygd om eller bygd på, må du ha papirene som viser at arbeidet var lovlig. Oppføring, tilbygg, påbygg, bruksendring og riving er tiltak som omfattes av byggesaksreglene i plan- og bygningsloven. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, og kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse når mindre arbeid gjenstår. En midlertidig tillatelse betyr at arbeid fortsatt gjenstår, ikke at boligen er ferdig.

Samle derfor:

• ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
• tegninger og søknader om tillatelse
• dokumentasjon på bruksendringer, for eksempel når kjeller eller loft er gjort om til boareal
• oversikt over hvilke rom som er godkjent som soverom eller bolig

Arbeid utført av kvalifiserte håndverkere den siste tiden skal den bygningssakkyndige be deg dokumentere. Ta fram fakturaer, samsvarserklæringer og garantibevis. Er du usikker på om noe er lovlig, er det bedre å finne ut av det før salget enn å få vite det fra kjøperen.

Kvitteringer, garantier og oversikt over det du har sagt

Behold kvitteringer og beskrivelser for arbeid som er gjort i eiertiden, særlig på våtrom, tak, drenering og elektrisk anlegg. De viser hva som er gjort og av hvem. Har du utbedret en feil før salget, bør papirene ligge ved. Hvordan du velger mellom å utbedre og å opplyse, står i utbedre før salget eller opplyse og selge.

Noter også hva du har opplyst om, og når. Har du fortalt megleren om en feil, be om at det står i salgsoppgaven. Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av deg, regnes som dine egne. Det du har fortalt på visning, bør du sende som e-post etterpå, så det står skriftlig.

Vurder om du vil tegne forsikring. Vilkårene krever ofte en oppdatert rapport, og du kan lese mer i boligselgerforsikring, fordeler og ulemper. Vil du begrense ansvaret på andre måter, se begrense ansvaret når du selger.

Slik gikk det for Øyvind

Øyvind skulle selge en rekkehusleilighet han hadde eid i ti år. To måneder før han la den ut, satte han seg ned og samlet alt i en mappe: tilstandsrapport fra i vår, ferdigattest fra byggingen, faktura og samsvarserklæring fra en elektriker som hadde skiftet sikringsskap, og kvittering fra en rørlegger som hadde byttet avløpsrør på badet.

Han oppdaget at ferdigattesten for en garasje han hadde bygd selv manglet. Han søkte kommunen om ferdigattest, og fikk den i orden før visning. Etter overtakelsen tok kjøperen kontakt fordi han mente at et av rommene i kjelleren ikke var godkjent som soverom. Øyvind kunne vise til tegninger og godkjenninger som viste at rommet var oppført som boder, og det var også beskrevet slik i salgsoppgaven. Kjøperen godtok forklaringen og saken ble ikke fulgt opp.

Kort oppsummert

• Dokumentasjon før salg består av tilstandsrapport, ferdigattest, byggepapirer, kvitteringer og oversikt over det du har opplyst.
• Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg.
• Samle håndverkerdokumentasjon for arbeid de siste årene, siden den bygningssakkyndige ber om den.
• Fyll ut egenerklæringen nøyaktig og ta en kopi, for svarene dine kan brukes mot deg.
• Skriv ned det du har fortalt kjøperne, helst i en e-post til megleren.