Spørsmål fra kjøpere på visning: hvor ærlig må du være?

Hvor ærlig må du som selger være på visning?

Det korte svaret er at du må være ærlig om alt du svarer på, og du må opplyse om det du vet og kjøperen har grunn til å regne med å få vite. Det står i avhendingslova § 3-7: Det er en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få, og opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen.

Etter § 3-8 er det dessuten en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger du har gitt. Det gjelder også det du sier muntlig på visning, ikke bare det som står i salgsoppgaven. Skillet er bevisene: Kjøperen må kunne sannsynliggjøre at du sa det, og at det virket inn på kjøpet.

Bakgrunnen for plikten står i opplysningsplikt ved boligsalg.

Svar du bør gi riktig, og svar du kan la være å gi

Du har ikke plikt til å lese opp alle feil ved boligen for hver som går gjennom døra. Men når en interessent spør direkte, må svaret stemme. Typiske spørsmål på visning gjelder fukt, lekkasjer, tidligere skader, støy, naboer, byggearbeid og om noe er gjort uten tillatelse.

Tre regler kan hjelpe deg:

• Svar på det du vet, og si «det vet jeg ikke» om det du ikke vet.
• Ikke bagatelliser noe du vet at er alvorlig.
• Når du blir spurt om noe du ikke vil svare på, be om å få svare skriftlig via megleren.

Det siste virker ofte klokt, fordi det gir deg tid til å tenke og gir et spor av hva du har sagt. Hva du bør skrive om feil du vet om, står i slik skriver du om feil uten å skremme bort kjøpere.

Hva som skjer hvis du svarer feil

Svarer du uriktig, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet, alt etter hvor alvorlig avviket er. Fristen for å reklamere er innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget forholdet. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke at kjøperen reklamerte for sent, og kjøperen kan kreve det selv om han hadde undersøkt boligen.

Gir du bevisst uriktige opplysninger for å få solgt, kan det gå lenger enn et mangelskrav. Etter avtaleloven § 30 binder en avtale som er fremkalt ved svik ikke kjøperen. I alvorlige tilfeller kan svik også være bedrageri etter straffeloven. Vanlige feilsvar fra en selger som «trodde» noe, er sjelden dette, men det er en grunn til å være varsom med det du sier for å få budet opp.

Kjøperens undersøkelser fritar deg ikke

Mange selgere tenker at kjøperen jo kan se selv. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser kjøperens kunnskap og undersøkelser ikke din opplysningsplikt etter § 3-7. Kjøperen kan likevel ikke bruke noe han selv oppdaget eller måtte kjenne til ved kjøpet.

Sier du på visning at «det er intet å bekymre seg om», og du vet om et problem, hjelper det ikke at kjøperen så på gulvet. Sier du derimot noe uten å vite at det er feil, og kjøperen hadde tilgang til dokumentene som viste noe annet, står du sterkere.

Slik forbereder du deg til visningen

Gå gjennom boligen sammen med megleren før første visning og skriv ned de spørsmålene du tror kommer. Bruk sjekklisten for selger over ting kjøpere oftest klager på som utgangspunkt. Bestem på forhånd hva du vil svare, og sørg for at det stemmer med tilstandsrapporten og salgsoppgaven.

Er det noe som kan virke skremmende, som en tidligere skade eller en hendelse i boligen, kan du lese hendelser i boligen som kan skremme kjøpere. Skriv ned det du har svart, og send det gjerne til megleren etterpå. Hvis det senere blir tvil om hva som ble sagt, er det en fordel at du har notert det.

Slik gikk det for Tina

Tina hadde bodd i en leilighet i fem år og skulle selge. På andre visning spurte en interessent om det noen gang hadde vært vann på badet. Tina hadde hatt en lekkasje fra vaskemaskinen som var tørket opp, og et gulvavløp som en gang hadde svelget dårlig.

Hun svarte at det hadde vært en liten lekkasje fra vaskemaskinen som var utbedret, og at avløpet noen ganger gikk sakte. Hun sendte samme svar til megleren på e-post. Interessenten ba om å få se kvittering fra utbedringen, la inn bud og ble kjøper. Året etter tok kjøperen kontakt fordi avløpet gikk sakte, men Tina kunne vise at det var opplyst, og saken ble stående.

Kort oppsummert

• På visning må du svare riktig på det kjøperne spør om, og du må opplyse om det du vet og de har grunn til å regne med å få vite.
• Er du usikker, si at du ikke vet, i stedet for å gjette eller berolige.
• Uriktige svar kan gi kjøperen krav mot deg, og bevisst uærlighet kan gå utover et vanlig mangelskrav.
• Kjøperens egne undersøkelser fritar deg ikke fra å opplyse om det du vet om boligen.
• Skriv ned det du har svart på visning, og la megleren få det på e-post.