Etter at megleravtalen er ute: kan megleren kreve provisjon?
Ja, megleren kan kreve provisjon etter oppdraget er ute hvis du selger innen tre måneder til noen hun forhandlet med i oppdragstiden, eller som ba om og fikk opplysninger om boligen fra henne. Selger du til noen hun aldri hadde kontakt med, har hun ikke krav etter denne regelen. Fristen regnes fra oppdraget gikk ut eller ble sagt opp. Regelen kan endres ved avtale, så sjekk hva oppdragsavtalen din sier.
Bjørn hadde huset ute i fem måneder uten å få det solgt. Han sa opp megleren i mars og la ut huset på nytt med en annen megler i april. I mai kom et bud fra et par som hadde vært på visning hos den første megleren i februar. Bjørn aksepterte, og fikk kort etter et krav fra begge meglerne.
Tre måneder med etterløp
Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Kravet gjelder bare salg til noen som enten forhandlet med megleren i oppdragstiden, eller som etter forespørsel fikk opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden.
Tidsrommet kalles ofte etterløpstid. Det begynner når oppdraget slutter, enten fordi tiden i avtalen gikk ut, eller fordi oppdraget ble sagt opp. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet, som regel når budet er akseptert (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd).
For Bjørn gikk oppdraget ut i mars. Paret var på visning i februar. Aksepten kom i mai, innenfor tre måneder. Hvis de også fikk opplysninger fra megleren i februar, har den første megleren krav på vederlag.
Provisjon etter at oppdraget er over: hvem regnes med
Regelen dekker to grupper. Den første er de megleren har forhandlet med. Det omfatter budgivere, og alle som har vært i dialog med megleren om pris eller vilkår. Den andre er de som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen. Det typiske eksempelet er en som har bedt om salgsoppgaven, meldt seg på visning eller spurt megleren om boligen.
Regelen dekker ikke alle som kan ha sett annonsen. En kjøper som bare så boligen på nett og aldri tok kontakt med megleren, regnes ikke med. Det samme gjelder noen du blir kjent med etter at oppdraget er slutt, og som aldri var i kontakt med den første megleren.
Det er i utgangspunktet megleren som må vise at kjøperen hører til en av gruppene. Visningslister og logger over hvem som har lastet ned salgsoppgaven, er typiske bevis.
Hvis to meglere krever provisjon for samme kjøper
Den nye megleren har som hovedregel krav på vederlag fordi handelen kom i stand i hennes oppdragstid (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Den første megleren kan ha krav etter etterløpsregelen. Begge kravene kan dermed gjelde samtidig. Loven løser ikke denne konflikten for deg.
Du kan unngå den ved å planlegge. Be den første megleren om en liste over alle hun har forhandlet med eller gitt opplysninger til. Gi listen til den nye megleren og be om at oppdragsavtalen sier at salg til disse ikke utløser full provisjon hos henne, eller omvendt. Oppdragsavtalen skal også opplyse om andre meglere har arbeidet med samme oppdrag de siste tre månedene (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Hvem som får provisjonen når interessentene går videre til ny megler, står i Ny megler, samme interessenter: hvem får provisjonen?.
Avtalen kan endre regelen
Bestemmelsen kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). En oppdragsavtale kan for eksempel korte ned etterløpstiden, begrense den til budgivere, eller gi en lavere sats for salg etter oppdraget. Den kan også i teorien utvide kravet. Oppdragsavtalen skal opplyse om meglerens rett til vederlag for handel som sluttes gjennom andre eller uten mellommann, og vilkårene for det (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd nr. 8). Les dette punktet før du signerer. Om du kan avtale kravet helt bort, står i Kan du avtale bort meglerens krav på provisjon?.
Når megleren ikke har gjort jobben
Etterløpsregelen gjelder uavhengig av om megleren gjorde en god jobb. Men har hun forsømt pliktene sine på en måte som ikke er ubetydelig, kan du kreve at vederlaget settes ned eller faller bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Det kan for eksempel gjelde hvis hun ikke fulgte opp interessenten, og kjøperen bare kom tilbake fordi du tok kontakt selv.
Regn med at kravet ofte blir full provisjon etter avtalen. Si at den første megleren hadde 1,4 prosent av en salgssum på 5 millioner kroner. Det er 70 000 kroner. Kommer den nye meglerens provisjon i tillegg, kan feilen koste deg mye. Bjørn kom til enighet med begge meglerne om å dele kravet, men bare fordi den nye megleren ikke hadde visst om paret.
Kort oppsummert
- I tre måneder etter oppdraget kan megleren kreve vederlag ved salg til noen hun hadde kontakt med.
- Det gjelder budgivere og dem som ba om og fikk opplysninger, ikke alle som så annonsen.
- Fristen regnes fra oppdraget gikk ut eller ble sagt opp.
- To meglere kan ha krav for samme kjøper, så be om interessentliste ved bytte.
- Regelen kan endres ved avtale, så les oppdragsavtalen nøye.