Selger sier arealet var «omtrentlig»

Hva et omtrentlig areal betyr for ansvaret

Når selgeren sier at arealet «bare var omtrentlig», prøver han ofte å flytte ansvaret over på deg. Loven gir ham begrenset hjelp. Ved forbrukerkjøp, altså når du kjøper som privatperson, er generelle forbehold uten virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifikke nok til å virke inn på hva du regnet med.

Et «omtrentlig» tall er ikke noe konkret forbehold. Det sier ikke hvor stort avviket kan være, og det sier ikke hva som er usikkert. Selgeren kan derfor ikke bruke ordet som en generell fritakserklæring.

Tallregelen i avhendingslova gjelder uansett. Bygningen må ikke ha mindre areal enn opplyst, med avvik over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter. Regelen er ufravikelig ved forbrukerkjøp, og selgeren kan altså ikke avtale seg bort fra den.

Slik gikk det for Ludvig

Ludvig kjøpte en leilighet der salgsoppgaven skrev «ca. 78 kvm BRA-i». Etter at han hadde flyttet inn, målte han til 74 kvadratmeter. Han skrev til selgeren og pekte på avviket på 4 kvadratmeter.

Selgeren svarte at tallet stod med «ca.» i annonsen, og at kjøper måtte regne med små forskjeller. Ludvig svarte at «ca.» ikke er noe spesifikt forbehold, og at avviket var over grensen på 2 prosent og minst 1 kvadratmeter. Han la ved en måling og annonsen.

Selgeren trakk seg litt tilbake og foreslo at partene delte forskjellen. Ludvig sa nei og pekte på at han hadde krav på et forholdsmessig prisavslag. Til slutt fikk han et avslag som ble fastsatt ut fra hvor mye verdien var redusert.

Når et forbehold likevel kan ha betydning

Ikke alle forbehold er uten virkning. Et konkret forbehold som er spesifisert, kan påvirke hva du kunne forvente. Skriver salgsoppgaven for eksempel at arealet er hentet fra en gammel opplysning og ikke kontrollmålt, kan det ha betydning for om du la vekt på tallet.

Selgeren kan også hevde at du ikke la vekt på arealet. Det vilkåret står i loven, og selgeren må godtgjøre (bevise) det. Det er sjelden lett, fordi de fleste kjøpere sammenligner areal.

Har selgeren i tillegg opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig, står han svakere. Da kan han for eksempel ikke bruke forbeholdet mot deg. Det gjelder også hvis selgeren visste at tallet var for høyt og likevel skrev «omtrentlig» for å dekke seg.

Hvilket tall du kan ha bygget på

Se etter hva som faktisk stod i annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Kjøpte du på grunn av et tall du leste i annonsen, er det dette tallet du kan kreve at boligen svarer til. Tilstandsrapporten kan ha et annet tall, og kjenner du til det, kan selgeren bruke det mot deg.

Hvilken måleregel som er brukt, kan også spille en rolle. For oppdrag fra 1.1.2024 skal arealet oppgis som BRA, fordelt på BRA-i og BRA-e. Er du usikker på hva slags tall annonsen bruker, kan du lese om BRA-i og BRA-e, og om hva du ble lovet.

Kjøpte du bolig i et bygg der takstmannen målte, kan feilen ligge hos ham. Det er en annen sak, men den kan gjøre at kravet også kan rettes mot ham.

Hva du gjør når selgeren avviser kravet

Avviser selgeren kravet med at arealet var omtrentlig, svarer du skriftlig. Vis til at forbehold ikke fritar ham, og legg ved annonsen og en måling. Skriv hvor stort avviket er i kvadratmeter og prosent, og hva du krever.

Kravet er vanligvis prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Loven har ingen formel, så beløpet må begrunnes. Du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Les mer i hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen og i artikkelen om arealavvik: selger eller megler. Ved et stort avvik kan det være lurt å lese om å måle selv etter kjøpet. Vil du vite hva som skjer når selgeren avviser, forklarer selgerens avvisning av reklamasjonen det.

Kort oppsummert

• Sier selgeren at arealet var omtrentlig, fritar det ham normalt ikke, fordi generelle forbehold ikke gjelder ved forbrukerkjøp.
• Tallregelen med 2 prosent og minst 1 kvadratmeter gjelder uansett hvordan tallet er formulert.
• Et konkret og spesifikt forbehold kan påvirke hva du kunne regne med.
• Selgeren kan hevde at du ikke la vekt på arealet, men det er sjelden lett å få gjennomslag for.
• Svar skriftlig på avvisningen med annonse og måling, og meld fra innen rimelig tid.