Har selger plikt til å opplyse om asbest?

Hva opplysningsplikten om asbest innebærer

Avhendingslova har en egen regel om opplysninger som ikke ble gitt. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått vite om forhold selgeren kjente eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det kunne antas at det å utelate opplysningen har påvirket avtalen, altså at du ville handlet annerledes eller til en annen pris hvis du hadde visst (avhendingslova § 3-7).

For asbest betyr det tre ting. Har selgeren fått en asbestrapport, en analyse eller et pålegg, skal du få vite det. Har han selv pusset opp og fjernet asbestholdige plater uten at det er dokumentert, bør du få vite det. Og har han sett materiale han mistenkte var asbest, uten å få det undersøkt, kan han ha en opplysningsplikt likevel, fordi «burde kjent til» er nok.

Ordlyden er «kjente eller måtte kjenne til». Den betyr i praksis at selgeren ikke kan unngå ansvar ved å la være å undersøke det han selv har grunn til å mistenke.

Slik gikk det for Fredrik

Fredrik kjøpte et rekkehus av en selger som hadde bodd der i mange år. Under befaringen spurte han om det kunne være asbest i taket, siden huset var fra tiden før forbudet. Selgeren svarte at det ikke var noe han visste om. Etter overtakelsen ba Fredrik en tømrer om å skifte noen plater på en uthusvegg, og tømreren stanset: platene lignet asbestholdige.

Fredrik dro frem gamle papirer fra megleren og fant en beskjed fra en tidligere takstmann om at platene «bør vurderes av fagkyndig». Selgeren hadde fått rapporten da han overtok huset selv. Han hadde ikke sagt fra om det.

Fredrik sendte selgeren en skriftlig reklamasjon og viste til at selgeren hadde en rapport han skulle delt. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som tilsvarte utbedringskostnaden etter to tilbud. Rapporten avgjorde saken: Uten den hadde selgeren kunnet vise til at han ikke visste noe.

Hva salgsdokumentene og kjøperens kunnskap betyr

Selv om selgeren skulle ha sagt fra, kan utfallet endre seg av det du selv visste. Du kan ikke bruke mot selgeren noe du kjente til, eller det som gikk tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du hadde mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Står det i rapporten at platene kan inneholde asbest, er det altså ikke en skjult mangel.

Har du undersøkt boligen før kjøpet, eller unnlatt å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du heller ikke bruke det du burde oppdaget mot ham. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Reglene om din kunnskap begrenser heller ikke selgerens plikt til å opplyse etter § 3-7.

Megleren har sin egen plikt. Han skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Sa megleren i salgsoppgaven at boligen var fri for skadelige stoffer, uten at det stemte, er det opplysninger som kan telle som uriktige etter avhendingslova § 3-8.

Asbest og alder: hva du kan forvente

Asbest ble brukt i bygninger fra rundt 1920 til totalforbudet i 1985, med størst bruk etter andre verdenskrig og fram til 1980. Et hus fra denne perioden kan derfor ha asbest uten at selgeren har gjort noe galt. Asbest er ikke en mangel bare fordi huset er gammelt. Vurderingen går på alder og hva du kunne forvente (§ 3-2) og på hva selgeren visste (§ 3-7).

Generelle «som den er»-forbehold er lite verdt for selgeren ved forbrukerkjøp, men du bør likevel stille spørsmål før kjøpet. Spør konkret om asbest i tak, kledning, våtrom og rørisolasjon, og be om svar skriftlig. Svaret kan senere bli en uriktig opplysning hvis det viser seg feil. Selv om boligen er solgt «som den er», er det en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen (avhendingslova § 3-9).

Du har plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning etter overtakelsen. Oppdager du asbest, må du melde fra til selgeren innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19).

Hva du kan kreve hvis selgeren tidde

Bevisene må komme fra deg. Du må sannsynliggjøre både at selgeren kjente til asbesten og at opplysningen ville hatt betydning. Samle rapporter, e-poster, prospektet og eventuelle vitner. Ofte er det svaret på spørsmålet «hva sa han da du spurte?» som avgjør, og da er skriftlige svar verdt mye.

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, og avslaget settes normalt til det det koster å utbedre (avhendingslova § 4-12). Du kan også kreve erstatning og holde tilbake en del av kjøpesummen for å sikre kravet. Tilbyr selgeren å rette mangelen selv, har han rett til det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Hvordan slike krav og frister virker generelt, er forklart i pilaren om nedgravd oljetank.

Beslektede spørsmål om selgerens tavshet er tatt for seg i saken om radontiltak selger må dekke og i artikkelen om asbest oppdaget under oppussing. Et krysset «nei» i egenerklæringen er beskrevet i saken om egenerklæringen, og mer om megleren finnes i teksten om meglerens opplysningsplikt.

Kort oppsummert

• Selgerens opplysningsplikt om asbest gjelder det han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å vente å få vite.
• Alder alene gjør ikke asbest til en mangel, men rapporter, analyser og uriktige svar kan gjøre det.
• Det du selv kjente til, eller som stod tydelig i tilstandsrapporten, kan du ikke bruke mot selgeren.
• Meld skriftlig fra innen rimelig tid, og sikre bevis på hva selgeren visste.